等了五年的《慶余年》第二季終于正式開(kāi)播，在網(wǎng)上掀起一股收視狂潮。

莆一開(kāi)場(chǎng)，之前中劍身亡的范閑神奇地“死而復(fù)生”，破解了此前劇情最大的懸念。

死而復(fù)生的不止男主角，樓市也會(huì)誕生各種神話。

這兩天小樹(shù)便突然收到網(wǎng)友爆料，市場(chǎng)上冒出了一批神秘的商鋪，回報(bào)率高得嚇人：

“業(yè)務(wù)員賣一套商鋪，不但給XX萬(wàn)的傭金，還送一套價(jià)值20萬(wàn)的商鋪，且商鋪回報(bào)率達(dá)到了6%-9%”

回報(bào)率這么高的商鋪，應(yīng)該不愁賣才對(duì)，怎么給出這么高的獎(jiǎng)勵(lì)？

小樹(shù)打聽(tīng)了下這批商鋪的位置，居然是位于渝北的金港國(guó)際；

對(duì)樓市稍有了解的朋友應(yīng)該都知道，這個(gè)商場(chǎng)前幾年因破產(chǎn)拍賣多次上頭條，很多人都以為它垮桿了，如今又悄悄上演“起死回生”？

01.金港國(guó)際突然破產(chǎn)

禍起開(kāi)發(fā)商大躍進(jìn)

回顧金港國(guó)際的破產(chǎn)史，同樣也是精彩紛呈。

金港國(guó)際與江北機(jī)場(chǎng)僅一路之隔，于2005年建成投用，是喜地山實(shí)業(yè)斥資30億元打造的集酒店、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體，開(kāi)業(yè)之后大獲成功。

因金港國(guó)際項(xiàng)目的成功，喜地山實(shí)業(yè)也被業(yè)內(nèi)視為重慶地產(chǎn)界的一匹“黑馬”。

不料，此后卻風(fēng)云突變。

從2017年開(kāi)始，金港國(guó)際便頻頻擺上拍賣席，至今已被拍賣近20次，著實(shí)讓人唏噓不已。

原來(lái)，喜地山實(shí)業(yè)走到這步，跟實(shí)際控人張?jiān)ハ裁半U(xiǎn)大躍進(jìn)、舉債打造“東方國(guó)際廣場(chǎng)”不無(wú)關(guān)系。

金港國(guó)際運(yùn)營(yíng)成功之后，春風(fēng)得意的張?jiān)ハ查_(kāi)始大肆擴(kuò)張，手上實(shí)際控制30余家企業(yè)，涵蓋地產(chǎn)、酒店、奢侈品銷售等領(lǐng)域，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)數(shù)十億。

2010年，喜地山集團(tuán)又以14.4億元拿下江北嘴黃金地塊，打造以奢侈品為中心的東方國(guó)際廣場(chǎng)，包括超5A甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、頂級(jí)公寓和約10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，總投資達(dá)到上百億元。

讓人意外的是，這個(gè)購(gòu)物中心于2015年開(kāi)業(yè)試營(yíng)業(yè)一年左右就基本停止運(yùn)營(yíng)，2017年6月項(xiàng)目徹底停工。

經(jīng)營(yíng)困難的原因，主要還是江北嘴區(qū)域常年人氣不足，商業(yè)氛圍沒(méi)有起來(lái)；而開(kāi)發(fā)商喜地山實(shí)業(yè)欠下重慶16家銀行約32.5億元貸款無(wú)力償還，陷入眾多法律糾紛當(dāng)中。

2017年底，重慶市第一中級(jí)人民法院裁定受理了潤(rùn)山置業(yè)破產(chǎn)清算案，喜地山名下最值錢的資產(chǎn)—東方國(guó)際廣場(chǎng)被掛到了法拍網(wǎng)上。

關(guān)于喜地山的精彩故事，這才剛剛開(kāi)始。

02.江北嘴地標(biāo)拍賣

資產(chǎn)魔術(shù)嘆為觀止

2017年7月8日，喜地山實(shí)控人張?jiān)ハ餐蝗幌萑胍蛔陔x奇的奢侈品走私案，徹底喪失了對(duì)喜地山的控制權(quán)。

實(shí)控人身陷囹圄，東方國(guó)際廣場(chǎng)和金港國(guó)際就此淪為了別人的盤中餐。

2019年10月18日，東方國(guó)際廣場(chǎng)正式拍賣僅獲得1人報(bào)名競(jìng)拍，最終被一家名為“重慶鑫谷弘實(shí)業(yè)有限公司”的神秘公司以底價(jià)31.92億元競(jìng)得。

這個(gè)神秘的“鑫谷弘”，在拍賣四個(gè)月前才突擊成立，注冊(cè)資金僅3000萬(wàn)卻能豪擲30多億買樓，顯然只能是大佬手中的棋子。

裁判文書(shū)網(wǎng)信息顯示，2014年1月，重慶信托與喜地山子公司潤(rùn)山置業(yè)簽訂了《信托借款合同》，向后者放借款24億元，再加上多年欠付利息合計(jì)欠款34億元，成為喜地山破產(chǎn)案的最大債主。

而這個(gè)神秘“鑫谷弘”，正是重慶信托所運(yùn)作的眾多表外公司之一。

在鑫谷弘拍下東方國(guó)際廣場(chǎng)后，重慶信托成立了“鑫盛21號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，為鑫谷弘公司融資22億，資金用途為“通過(guò)與光大金甌或其他投資者合作設(shè)立有限合伙企業(yè)，用于收購(gòu)融資人持有的‘東方國(guó)際廣場(chǎng)’資產(chǎn)收益權(quán)”。

一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作之后，最后呈現(xiàn)了什么結(jié)果呢？

重慶信托原本放貸24億元，通過(guò)破產(chǎn)清算的方式收回全部本金（損失了利息），順手蒸發(fā)掉項(xiàng)目建設(shè)時(shí)產(chǎn)生的其他債務(wù)約13億元，再以31.9億元的折價(jià)拍下物業(yè)，最終以100億元的估值賣給投資人。

不僅自己全身而退，順便還收割了一大波韭菜，自己還賺了個(gè)盆滿缽滿，資本的魔術(shù)確實(shí)讓人嘆為觀止。

東方國(guó)際廣場(chǎng)被人吃干榨盡，這個(gè)金港國(guó)際又會(huì)玩出什么新花樣呢？

03.金港國(guó)際仍然在

集中商業(yè)拆零賣

小樹(shù)殺到這個(gè)金港國(guó)際，它的對(duì)面就是江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，擁有重百、沃爾瑪、大地影院等重量級(jí)商家，整體規(guī)模相當(dāng)之大，確實(shí)是空港這邊的地標(biāo)。

而門口的這家戴斯大酒店在拍賣之后已經(jīng)易主，目前正在重新裝修，準(zhǔn)備擇日回歸。

各種八卦新聞纏身，商場(chǎng)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況怎么樣呢？

小樹(shù)進(jìn)到商場(chǎng)里面一看，人氣還是非常鬧熱的，恰逢端午期間還在進(jìn)行各種活動(dòng)，吸引了不少家長(zhǎng)過(guò)來(lái)。

根據(jù)爆料人提供的消息，小樹(shù)在商場(chǎng)對(duì)面一個(gè)不起眼的店鋪找到了這個(gè)“銷售中心”，不過(guò)招牌上連名字都沒(méi)有。

打聽(tīng)一番后，原來(lái)是一家叫做中X的公司通過(guò)拍賣拿到了約2萬(wàn)方金港國(guó)際的商鋪，隨后拆開(kāi)后分散出售，數(shù)量大概有200來(lái)個(gè)。

由于這批商鋪剛出來(lái)，有些位置還是比較不錯(cuò)，現(xiàn)場(chǎng)還看到一張價(jià)格表“清盤特價(jià)5折起”。

比如商場(chǎng)門口的這個(gè)星巴克店、一樓臨街的這個(gè)興業(yè)銀行，總價(jià)大概在200~300萬(wàn)之間，回報(bào)率號(hào)稱能達(dá)到七八個(gè)點(diǎn)。

而一家開(kāi)美容店商鋪，甚至宣傳回報(bào)率達(dá)到十個(gè)點(diǎn)。

對(duì)商鋪投資稍有了解的朋友都知道，目前重慶商鋪真實(shí)租金回報(bào)率也就3~4個(gè)點(diǎn)，有五六個(gè)點(diǎn)就算非常優(yōu)質(zhì)的了，這么高的回報(bào)率確實(shí)讓人震驚！

至于傳說(shuō)中的“賣一套商鋪、送一套商鋪”也確有其事，不過(guò)實(shí)地一看卻把我驚呆了。

原來(lái)這是一個(gè)叫做“阿好坊之家”的店面，出售方將它拆成了幾十個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售，每個(gè)商鋪面積僅十幾個(gè)平方總價(jià)只需20萬(wàn)，月租金在700元左右。

將一個(gè)好好的店鋪如此化整為零進(jìn)行銷售，的確是個(gè)天才！

人氣這么旺，租金回報(bào)率也這么可觀，果真是一門包賺不賠的生意？

04.資本的美餐

看到這里，有經(jīng)驗(yàn)的粉絲應(yīng)該也能看出點(diǎn)問(wèn)題了。

一個(gè)偌大的集中商業(yè)，產(chǎn)權(quán)被拆分給數(shù)百個(gè)零散業(yè)主，后繼的招商運(yùn)營(yíng)就是個(gè)很大的問(wèn)題，重大事項(xiàng)協(xié)調(diào)難度可想而知。

在經(jīng)歷多次拍賣后，金港國(guó)際的產(chǎn)權(quán)就已支離破碎，如今更是徹底淪為了散戶的天下。

目前商場(chǎng)還能正常運(yùn)營(yíng)，主要還是有前期租約可以履行；一旦租約到期或者形勢(shì)發(fā)生變化，幾百名業(yè)主與商管團(tuán)隊(duì)能否達(dá)成一致，將直接決定商場(chǎng)的生和死。

一旦商管團(tuán)隊(duì)撤場(chǎng)，整個(gè)商場(chǎng)就將淪為空城，價(jià)值幾百萬(wàn)的商鋪也將瞬間歸零，想再度扭轉(zhuǎn)局面比登天還難。

這方面已經(jīng)有很多慘痛案例，在此就不一一列舉了，有興趣的可以參觀一下美全世紀(jì)城；

資金的介入，不但沒(méi)有讓喜地山死而復(fù)生，反而可能將它一步步推進(jìn)深淵。

至于這些在售的門面，是如何實(shí)現(xiàn)回報(bào)率達(dá)到七八個(gè)點(diǎn)、甚至十來(lái)個(gè)點(diǎn)呢？

這里面的細(xì)節(jié)就沒(méi)法深究了，畢竟誰(shuí)也不是活神仙，只是想起某知名大佬曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的一句話：

“高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，收益率超過(guò)6%就要打問(wèn)號(hào)，超過(guò)8%就很危險(xiǎn)。10%以上就要損失全部本金的準(zhǔn)備。”

這顆耀眼的空港明珠，最后還是淪為了資本的美餐。