在前一期中，派隊寫過番禺是廣州的腰部，這一期我們接著來談下廣州的心臟。

誰才是廣州的心臟區域？相信每個人心中自有答案。

眾所周知，心臟是循環系統中的動力，主要為血液流動提供動力，把血液運行至身體各個部分。

在派隊眼中，稱得上廣州心臟的區域，無疑是海珠。

為何這樣說，聽派隊詳細說來。

廣州現代工業起源地

之所以說海珠是廣州的心臟，是因為這里是廣州現代工業的起源地，曾經撐起了廣州工業半邊天。

如今的海珠已經換新顏，成為宜居宜業的國際化城區

有濃郁歷史印記的莫過于工業大道，這條5.5公里長的大道在鼎盛時期，匯聚了30多家廠房，都是一些廣東第一、華南第一甚至全國第一的工廠。

名字至今如雷貫耳，生產出了華南第一艘萬噸級遠洋貨輪的廣州造船廠；生產出新中國“金頁牌”新聞紙，占據華南紙業半壁江山，被譽為“南國紙城”的廣州造紙廠；全國最早研制生產分離機械的廠家，直到今天仍在為廣州地鐵的建設貢獻力量的廣州重型機器廠。

還有廣州自行車廠、廣州東方紅印刷廠、廣州味精廠、廣州星球輪胎廠、廣州萬寶冰箱廠、廣州氣體廠、廣州眀興制藥廠、廣州第十一橡膠廠、廣州軋鋼廠等等，重，輕，化、醫一應俱全。

如今的工業大道，圖源：廣州日報

這些工業巨頭曾經書寫過廣州的工業傳奇。廣州第一艘萬噸巨輪、中國第一臺離心機、中國第一臺75馬力柴油機、世界上第一件鈦制潛水服、廣東省第一支藥物牙膏潔銀、萬寶牌電冰箱、虎頭牌電池、五羊自行車、雙魚牌乒乓都誕生于工業大道、誕生于海珠。

隨著時間的流逝，盡管這些工業巨頭已搬遷或者變換功能另作他用，但論工業底蘊最為厚重的地方，海珠永遠繞不開。

廣州外貿、跨境電商戰略要地

說起外貿，海珠也同樣繞不開。

首先，它有黃埔古港，見證了廣州輝煌的海上貿易時代。

隋唐起，黃埔古港開始成為對外貿易貨物的進出口岸。

南宋時期，這里就是“海舶所集之地”，是海上貿易的重要節點。

清朝“閉關自守”時期，這里是廣州為唯一的對外貿易口岸，是中外貿易的重要樞紐眾多外國商船都在此停靠，承載了中西方經濟和文化交流的重任，也見證了中國海上絲綢之路的繁榮。

琶洲廣交會展館，圖源：廣交會官網

其次，海珠也見證了中國外貿的跨越式發展，因為這里有廣交會。

這是中國目前歷史最長、規模最大、商品最全、到會客商最多、成交效果最好的綜合性國際貿易展會，被譽為中國外貿經濟的“晴雨表”“風向標”，有“中國第一展”之美譽。

2008年9月，廣交會從最初的中蘇友好大廈到僑光路陳列館、?起義路陳列館、?流花路展覽館，?最終定址琶洲，至今已走過了67個春秋，塑造中國對外貿易的輝煌，有力地促進了中國與世界各國的貿易交流和友好往來。

第一屆，廣交會的參展客商只有19個國家和地區1223人；第135屆，參展企業已經達到了2.9萬家，有215個國家和地區的14.9萬名境外采購商預注冊，自創辦以來，累計吸引境外采購商超千萬人，規模上已經發生了翻天覆地的變化。

第135屆廣交會期間，進館客流量308萬人次；廣州地鐵線網客運總量達到了1.87億人次，?日均客流為891萬人次；廣州住宿預訂量周環比上漲105%。

圖源：新華社

第三，這里有琶洲試驗區，這是國家電子商務示范基地，集聚了阿里、唯品會、哆啦科技等一批跨境電商平臺頭部企業。供應鏈方面則有爆米、喜得、深衣、速量等垂類獨立站品牌。

6月，海珠還邀請跨境電商頭部平臺希音公司與海珠區專業批發市場商家開展一對一對接，提供個性化出海服務。

可以說，海珠也是跨境貿易電子商務的戰略要地。

廣州人工智能和數字經濟試驗區核心

人工智能、數字經濟作為重組全球要素資源、重塑全球經濟結構、改變全球競爭格局的關鍵力量，廣州一直很重視。

5月16日發布的《廣州市數字經濟高質量發展規劃》顯示，構建“一核引領、多點支撐”新格局，“一核引領”指的是高水平建設廣州人工智能與數字經濟試驗區。

廣州人工智能與數字經濟試驗區的核心就在琶洲。

正因為如此重要，海珠把人工智能與數字經濟作為戰略引擎，要打造國內首個人工智能大模型應用示范區。

目前，琶洲發力人工智能的三大支柱：數據、算法、算力。

如今的琶洲，眾多“國字號”傍身——廣州人工智能與數字經濟試驗區、國家新型工業化產業示范基地、國家電子商務示范基地等，未來，琶洲還將成為全國的算法高地。

人工智能與數字經濟已蔚然成風。

龍頭企業36個，包括騰訊、阿里巴巴、唯品會等；高新技術企業655家，帶動超3.5萬家經營主體、30萬產業人才；2023年營收4479.17億。

廣州發展人工智能與數字經濟，琶洲就是一張王牌。

華南版清北坐鎮，科研實力強勁

海珠的另外一張王牌就是科研實力。

它擁有中山大學、仲愷農業工程學院等8家高等院校（最近海珠還新增一所大學——廣東輕工職業技術大學，由廣東輕工職業技術學院升格而來），還有琶洲實驗室、廣東省科學院動物研究所、廣東省科學院生物與醫學工程研究所等22家科研單位，有著令人羨慕的科研資源。

中山大學是華南最好的大學，我們可以理解為華南版的清北，常年位于全國最高高校TOP10。

它可以說是海珠的科創大腦，尤其在超算、人工智能方面，可以賦能琶洲人工智能與數字經濟試驗區。

以中山大學科技園為例，培育上市（掛牌）企業9家，高新技術企業88家，“獨角獸”、未來“獨角獸”創新企業3家，省級“專精特新"企業13家。

中山大學科技園

目前，海珠區在進一步搭建產學研創新平臺，發揮琶洲實驗室創新策源功能，加快打造環中大、生物醫藥成果轉化基地。

未來，新一代信息技術、人工智能、生物醫藥等優勢領域科創資源，都是海珠發力的重點。

靠什么來賦能，就靠高等院校和科研機構！而海珠并不缺這些。

廣州超級聯系人，中心區江岸資源最炸裂

說海珠是心臟，還有一個原因，就是它的形狀真的很像一個心臟。

它是廣州唯一一的島區，被前、后航道圍繞，正因為此，江岸線長達46公里，比全馬的距離（42.2公里）還長。

圖源：廣州海珠發布

值得一提的是，海珠是廣州中心區江岸線最長的地方，約46公里，比白云（約20公里）、荔灣（約28公里）、越秀（約7.5公里）、天河（約11公里）還長。

如今，珠江兩岸擬建20公里“濱水慢跑環”，未來海珠的江岸線會更加美麗。

此外，海珠是廣州超級聯系人，北部與荔灣、越秀、天河隔珠江相鄰，東部、西部、南部分別與黃埔、荔灣、番禺相望。

也就是說，廣州要想發展，必然繞不開海珠。

廣州南肺，全球最大城央濕地公園

海珠和其他區不一樣的是，它有1100萬方全球最大城央濕地、全球唯一位于超大城市中軸線上的國家公園——海珠國家濕地公園，面積相當于3座紐約中央公園、4座海德公園。

這是全國首個入選世界自然保護聯盟（IUCN）的世界最佳自然保護地，廣州唯一位列“國際重要濕地名錄”的國家濕地，堪稱廣州“南肺”，“廣州綠心”，1200余種動植物共棲，約1200噸負氧離子是城市的5倍。

海珠國家濕地公園有植物835種，鳥類197種，昆蟲738種，魚類種數64種，2021-2022年發現全球新物種“海珠斯螢葉甲”“海珠琺軸甲”，2022年昆蟲圖譜增加9個中國新記錄，2024年鳥類新增3種，其中包括國家一級重點保護動物東方白鸛。（數據來源：廣州海珠發布）

海珠國家濕地公園不僅是海珠的“生態名片”，更是廣州向世界展示“國際大都會城央典范”的城市名片。

城區唯一水上跨境口岸直通港澳

海珠“海、陸、空”立體交通樞紐，更是城區獨一份。

有多條過江隧道把珠金琶連成一片；11號線，廣州大環線；18號線，最強地鐵線路；穗深城際琶洲支線，銜接廣佛環線，連接佛莞城際；琶洲港澳客運碼頭，直達香港、澳門國際機場，還有白云機場琶洲城市候機樓，有“行李直掛”功能。

其中，廣州中心城區首個且唯一跨境水上客運口岸在海珠，即琶洲港澳客運口岸，已成為粵港澳大灣區標志性的水上跨境新通道和交通新樞紐。

港澳客運口岸碼頭，圖源：中國廣州發布

口岸還提供便捷的海空聯運服務。近日新增8家航空公司，參與“海空聯運”服務，截至7月18日琶洲到香港機場的合作航空公司數量增至66家。

目前已有18家航空公司支持在琶洲港澳客運口岸辦理預登機手續服務。

圖源：澎湃新聞

目前，已有到港澳客運碼頭（2024年6月28日起開通）、香港國際機場海天客運碼頭、香港中國客運碼頭（中港城）。

琶洲港澳客運口岸被廣州列為和廣深澳高鐵并列的粵港澳大灣區建設兩個標志性直通交通建設項目之一，并加入《建設廣州國際航運中心三年行動計劃》和廣州市“攻城拔寨”項目名錄，地位之重要，可見一斑。

新樞紐、新門戶、新通道，就是其最好的詮釋。

海珠灣隧道15分鐘直通廣州南站

如果說琶洲港澳客運口岸打通了海珠直通港澳的通道，那么海珠灣隧道則打通了海珠直達廣州南站的通道。

海珠灣隧道計劃2025年建成通車，屆時海珠將和廣州南站15分鐘互達，也就是說15分鐘，海珠就能迅速鏈接全國客流量最大的高鐵站、亞洲最大高鐵站的超級樞紐——廣州南站。

廣州南站有2號線、7號線、佛山2號線、22號線等4條地鐵；武廣、貴廣、南廣、廣深港等高鐵線路，廣佛環線、廣珠、佛莞等城際，能迅速通到大灣區主要城市和全國各地。

簡言之，海珠灣隧道的存在，使得海珠無縫銜接上廣州南站，從而構建了通往大灣區和全國的通道。

廣州最高天際線地標，頂級城市配套

海珠也是一個頂級城市配套僅次于珠江新城的區域。

其中就有廣州塔、廣州塔廣場、廣州科學館、廣州博物館、廣州文化館。

廣州塔，是廣州最高的地標，塔身主體高454米，天線桅桿高146米，總高度達到600米，屬于中國第一、世界第三的觀光塔。

它也是外地游客來廣州必打卡之地，年均接待游客量達1500萬人次，日均登塔人數約4000人次，常態下景區日均客流量約為8.5萬人。（數據來源：南方Plus）

廣州塔廣場總建面約11.4萬㎡，業態包含星級餐廳、頂級零售、品牌旗艦店、大型超市，助力廣州塔-琶洲國際商圈壯大。

廣州塔廣場效果圖

按目前的動作，海珠正在推動廣州塔－琶醍美食集聚區的整體運營、南中軸片區的規劃建設。

其中，南中軸海珠段（北起珠江前航道廣州塔，南至珠江后航道“南海心沙島”，總長度約6公里）建設是重點，將打造“國際文商旅門戶組團”“時尚展示活力中心組團”“生態休閑文旅客廳組團”“濱水高端商務服務組團”四大組團。

城央最貴舊改成大變量，未來前景廣闊

廣州城央“最貴”舊改在海珠。

那就是投資總金額近347億，改造范圍110.27萬㎡的康鷺片區舊改。

體量非常大，規劃建設總量為377.98萬㎡，劃分為59個單元地塊，其中49個復建地塊（含公服地塊），10個融資地塊，擬分為四期進行，預計花費十年時間。

7月24日，該舊改F37和F57兩個地塊同時破土動工。

這種巨無霸舊改，勢必影響到海珠整個城市格局，它不僅在城市功能完善、城市界面環境改善方面、還是在產業轉型升級上，都有很大的促進作用。

以產業升級為例，海珠就制定了中大紡織商圈產業規劃，通過升級改造專業市場煥新產業空間23萬㎡，培育了一批高端設計平臺，并推動龍頭企業在商圈新設了一批制造業主體；建立海珠清遠兩地招商聯動機制，多方聯動幫助一批企業有序轉移。

作為海珠重點推進的舊改項目，可以預想未來前景看好。

催生銷冠、地王，豪宅成交最火區域

海珠還是一扇看廣州樓市的窗口，在這里能真切感受到廣州心臟的脈搏跳動。

1）廣州成交最火爆的樓盤在海珠。

琶洲南TOD，在千萬豪宅中，成績霸榜，2022年成交了436套，網簽單價高達11萬/㎡，套均價2138萬起步。

2023年，千萬豪宅銷冠即琶洲南TOD，成交了751套，成交金額157.67億（數據來源：克而瑞廣佛區域），這個金額也是全國第一。

2024年上半年，琶洲南TOD成交金額61.94億，成交面積4.97萬㎡，也是廣州的雙料冠軍。

今年，最火爆的海珠樓盤還有中海大境，從今年3月入市，到7月8號樓加推，4個月能做到四開四捷，整整賣了70個億，已經成了年度銷冠的有力競爭者。

2）廣州地王誕生于海珠。

海珠還誕生過廣州地王——琶洲西區AH04033地塊，當時吸引了9家房企競拍，耗時5個多小時、競價85輪才最終決出贏家，樓面價飆至7.57萬/㎡，如果按可售樓面價算，樓面價達到了驚人的8.5萬/㎡。

3）廣州千萬豪宅成交最火的區域在海珠。

派隊查了一下最近幾年克而瑞、中指院的數據發現，海珠是廣州千萬豪宅成交最火的區域。

2021年前10月，廣州千萬級豪宅共成交2093套，海珠成交了545套，全市第一。

2022年千萬豪宅成交3325套，海珠賣出了1134套，廣州排第一，也是廣州唯一成交量突破千套的區域。

2023年，廣州千萬一手豪宅成交4993套，海珠成交了1578套，全市第一，遠超于天河（1236套）、荔灣（739套）、白云（668套）、番禺（486套）。

根據中指院數據顯示，去年1-12月，廣州共成交了4675套總價千萬豪宅（含住宅），其中海珠以1497套的成績全面趕超天河（1162套），全市排第一。

今年上半年，廣州總價1000萬以上商品住宅成交2240套，海珠以805套的成交規模，36%的市場份額位居全市第一。

從今年的動作來看，海珠要全面進化。

派隊梳理了一下重點，其中就有：

后航道服務型制造創新帶

海珠是廣州的心臟，價值有目共睹。很多人要問了，如果在海珠置業，有什么推薦呢？

海珠在售項目不少，各有特色，需要按需來進行選擇。

江景盤，有越秀濱江·樾、江灣·和樾、中國鐵建西派粵府可選。

越秀濱江·樾熱銷222-298㎡一線望江頭排臻藏產品。江灣·和樾在售140-188㎡江景四房，售價7.2萬/㎡起，3#頭排御江樓尊雅奢樣板間，即將盛大開放；中國鐵建西派粵府在售建面約120-140㎡的四房。

江灣·和樾園林實拍圖

城市中軸上，有琶洲南TOD二期，可需要搶，推出的140-325m2的大平層，或142-211㎡的新派科技豪宅都賣得火爆。

想看海珠濕地國家公園美景，住在公園旁的可選廣州地鐵地產·瓏璟臺和中海大境，其中廣州地鐵地產·瓏璟臺，有120-195㎡環幕觀景三四房可選，中海大境不久前推出的8棟140㎡大平層，貨量所剩無幾，等后續加推，只能拼手速。

如果喜歡城市繁華，可以選擇中海江泰里，近期限量加推的高區景觀約75-105㎡戶型，視野無遮擋，可近攬廣州的天際線。

中海江泰里高層無敵視野

有中國風情結的購房者可以選保利燕語堂悅，目前在售90-125㎡三四房，售價6.1萬/㎡，也有建面約77m2三房小戶型，但貨量很少，總價450萬就可入手；也可以關注下半年亮相的新滘西路的全新盤——中建·天鈺，據說90-140㎡全南向產品使用率超過110%。

置業海珠，你會選擇哪里？

總結而言，海珠作為廣州的心臟，關乎到廣州的發展，挑起了大梁。天河已經是天花板了，唯有海珠將迎新一輪的發展。

它有多重國家戰略疊加，后發優勢強勁；有旅游、有國際地標商圈、有人工智能和數字經濟產業、會展業、科創產業等；生態資源優質，宜居宜業、也有舊改騰出廣闊的發展空間。作為串聯中心城區和廣州南部、東進和南拓的聯系人，海珠區位優勢明顯，今年上半年GDP增速6.5%，排名全市前列，去年增速8.6%，居廣州第一，未來想象空間巨大，無疑是頗具競爭力，是廣州當之無愧的風口。