大家好，我是慶哥，八卦女賬號的主編。最近很明顯，一線城市的成交量出現了短期的回暖，不少人又開始問我要不要換房，什么時候應該置換。關于買房換房的邏輯和實操，我整理了一份《買房城市價值名單》，大家可以添加下面微信鏈接到我。

　　01

　　前兩天，有一個新聞沒有被大家關注到，那就是鄭州取消了商品房的指導價！

　　▲鄭州，也失守了......今年以來，沈陽、蘭州、寧德等城市都陸續加入了"解封"行列，有的是一刀切，直接不管價格了；有的則是小心翼翼，放寬了一些限制。

　　對于鄭州，我的印象是“房產政策急先鋒”，不少優化房地產的大動作，鄭州總是走在最前列（這一次鄭州取消指導價，應該也會逐漸推向全國）。

　　為何？鄭州樓市真的是極品，高學歷人才房的全媒體維權，最大規模的保交樓行動，最大的民營銀行破產跑路案，一系列的引發樓市、債市、股市等系統性風險事件，都在鄭州集中爆發。

　　▲在所有的新一線城市里，鄭州應該最早出現下滑征兆的城市，早在2018-2019年，鄭州就出現下滑跡象，至今仍未見底。

　　也正是因為這個原因，鄭州取消指導價，不少媒體理解為“取消限跌令”，意思是價格官方不管了。房企從此沒有了顧慮，房價會加速探底。

　　02

　　對于指導價，你要知道的是，指導價最早出臺，是2017年10月以后。在那個時候，房地產還很火熱，指導價是為了“限漲”，而非“”限跌”。

　　對此，我記憶深刻的是，杭州網紅盤建發養云靜舍，開盤價5.4萬一平，市場價起碼7、8萬，很多杭州樓市的自媒體、炒房客都去“打新”。

　　
▲杭房建發養云靜舍，因為指導價限價，不僅有著買入即賺幾百萬的巨大套利空間，更因為簽完合同3個月后就可以收房，成為炒房客追求的“短平快”標桿項目。

　　除了養云靜舍，杭州樓市在限價的威力下，還涌現除了多個萬人搖的網紅盤。比如“6萬人搖”的西溪公館，比如哪怕要限售也出現“萬人搖”的紫璋臺，比如總價奔著千萬級的中杭府......

　　可以說，在那個時候，大家對指導價的態度是又愛又恨的，因為指導價（限價），有機會入手遠低于市場價的房產；

　　而也正是指導價（限價），人為制造了新房和周邊二手之間的價差，導致市場浮躁火爆，人人都想買房，卻又買不著房，或者只有部分有錢人能夠打新套利（上海那些高價盤，越限價越有賺頭，一套房毛賺幾百萬很常見）。等到買得著的時候，市場斷供跡象已經很明顯，買房幾近等于入套；

　　而開發商也虛與委蛇，期房拖成了現房也不開盤，甚至項目總通過各種合法或非法手段打開指導價的上限，也成了升官加爵的業績指標......

　　然而，冷暖只在一瞬間，等進入2021年下半年，一切都變了。原本限漲的指導價，瞬間變成了托市和限跌。

　　對此，我以北京樓市舉例。去年的10月份，北京豐臺郭公莊雙子星土拍（即現在的中建云境、中海豐和叄號院），兩宗宅地期房銷售指導價居然高達9.2萬/㎡，且允許浮動8%，即最高為99360元/。

　　這個指導價一出，全北京震動。尤其是隔壁的萬科西華府、臻御府，那是真開心，這兩個盤的新房買入價比新地塊的樓面價還低…

　　這說明什么？說明以前“限價”、替購房者砍價的時代已經遠去了，現在指導價似乎認準了購房者“越漲越買”的心理，主動拉高指導價，為新房造勢。

　　▲2023年北京新房的"指導價豪宅圈”，目前除了永豐、東壩和大紅門能夠勉力支撐8.5萬的價格，其他的新房泡沫基本都已破滅。

　　03

　　盡管指導價只是指導，但很可惜，指導價似乎總是與市場價背道而馳，是一個在樓市起飛和墜落時，都沒有多少效果的政策。

　　坦白說，現在的新房就幾乎沒有按照指導價去賣的。比如深圳的新房，大部分銷售價格維持在指導價的85折之內。

　　因此，取消指導價的最大意義是什么？

　　市場的歸市場，凱撒的歸凱撒。取消指導價，類似于取消首套房貸款利率下限，意味著，房價與利率一樣，交給市場主體（開發商與購房者、銀行與購房者）自主協商。

　　自此，開發商先降價去賣，可以，快速出貨有利于現金流；想拉高價格做市賺利潤，也可以，只要開發商有這個本事。

　　允許開發商降價，也允許開發商抬價，這是最大的意義，而且，意義深遠——我們的房地產市場，終于越來越接近成熟。