文｜鄧浩志

中交地產退出開發業務，房地產洗牌進入第二階段

1月22日，中交地產發布公告，公布2024年業績。除此之外，其還宣布：擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司。交易完成后，中交地產將聚焦于物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。由此，房地產行業的“洗牌”或將進入第二階段。

眾所周知，第一階段的“洗牌”自2021年開始，大批民企爆雷。這個階段，央國資背景的企業紛紛接盤爛尾房地產項目，兜底各地方的土地市場，當時被市場稱為“G進M退”。第二階段的“洗牌”是三年之后的今天，由于房地產市場調整時間過長，調整幅度過深，造成了一批央國資背景的房企也紛紛出現“消化不良”。第一單為央企的遠洋地產爆雷，現在中交地產也計劃退出開發業務，可見部分本在融資和政策上有優勢的央國資房企也出現了經營困難。

部分央國資背景的企業陸續退出房地產開發業務，其原因有兩點：

第一是樓市持續低迷，雖然持續有政策扶持，但樓市復蘇只在部分大城市出現，全國市場，尤其是三四線城市市場仍不見起色。但凡全國布局的房企，絕不能指望僅靠少數大城市的業務復蘇就能全面扭轉企業的經營狀況。不少企業在大城市的盈利還不足以彌補在小城市的嚴重虧損。

第二是部分央國資房企的專業程度不足，經營靈活性缺乏，在市場好的時候能吃到時代的紅利，在市場不好的時候雖仍有政策加持，但抵不過市場的整體下滑。就我觀察，像保利、中海這種專業度一流的房企，占所有央國資背景企業總數的1/5都不到。

另外，還有一大批國企在前幾年也是政策性接盤，兜底了一大堆項目。這類企業本身并沒有足夠的開發經驗，再加上當年接盤的不少是硬虧損的“骨頭”，翻身可能性極低。所以這類企業退出也是必然的結果。因此，2025年繼續有一批央國資背景企業退出房地產開發業務也是大概率事件。

多地鼓勵春節購房，但樓市已不再是當年的樓市

農歷新年前，湖南多地率先聯動，紛紛推出優惠政策，鼓勵回鄉置業。之后，大批三四線城市也推出了購房優惠、稅費補貼等各類型政策，都希望搶收春節檔期。

其實各種回鄉置業純粹是在樓市火爆時候炒作出來的需求，具有明顯的偶然性，不可持續性。但由于路徑依賴，地方和小城市樓盤仍然對春節檔期寄予厚望。然而，當市場冷靜下來后會發現，回鄉買的房一年就住幾天而已，房子常年空置不說，每月還要支付物業費，占用資金成本，承擔房貸利息，還面臨不斷貶值的問題。

另一方面，這幾年房地產自媒體迅速壯大，鋪天蓋地的購房導師都在教育購房者，買房只能買人口流入的大城市，絕對不買人口流出的中小城市，這些金科玉律已經成為樓市投資中的常識，再重復老話、走老路，基本難有好的效果。再加上這兩年經濟不好，收入下滑，大量中產實際上對回鄉置業也顯得有心無力。

不過，在經濟增長乏力的大背景下，地方政府仍然對房地產拉動經濟有路徑依賴，高度依賴土地財政，希望房地產和土地財政能緩解當前的困局。但最新這輪樓市復蘇，卻基本沒三四線城市什么機會，所以小地方怎么解這道題，的確是個難題，是個考驗。