這兩年，青島樓市低迷已是不爭的事實(shí)。

幾年的“熊市”下來，部分樓盤以價換量；條件較差的“老破小”備受歧視，不少房東紛紛拋售。

從郊區(qū)板塊開始，膠州上合、即墨藍(lán)谷、膠南、城陽西四社、高新區(qū)價格松動明顯；市區(qū)層面，李滄、老四方、市北等也都有價格下跌的情況。

但是，并非所有小區(qū)都是“弱不禁風(fēng)”。市場上，確實(shí)有一些小區(qū)房價十分堅(jiān)挺。

青島范圍內(nèi)，抗跌的小區(qū)有哪些？哪些因素支撐這類房產(chǎn)的價值？這些小區(qū)之間又有哪些共同點(diǎn)呢？

通過梳理這些因素，大家在今后買房過程中，可以好好參考一下。

1、嶗山次新房的堅(jiān)挺者

最近半年時間，嶗山次新房市場，有降價比較明顯的，也有價格相對穩(wěn)定的。

穩(wěn)定的代表之一，就是青鐵華潤城。2017—2020，青鐵華潤城，都是嶗山樓市的重要存在，曾經(jīng)需要找關(guān)系才能搶到房。

青鐵華潤城位于嶗山區(qū)深圳路與遼陽東路交匯處，開發(fā)商是華潤和青島地鐵。

直觀優(yōu)勢有這些：地鐵2號線和4號線，雙地鐵；TOD開發(fā)模式，堪稱青島首個TOD社區(qū)；兌現(xiàn)的比較成功，寫字樓、公寓出租率較好，年輕人聚集，萬象匯很堅(jiān)挺；住宅交付還不錯。

住宅主要是30層高層和9-11層小高層，戶型約99-165㎡的套三套四為主。

目前，華潤城的二手房，小高層成交單價還在三萬五以上，1月份剛成交的一套144.52平套四，總價高達(dá)556.5萬，單價三萬八。

高層產(chǎn)品，三萬出頭。

關(guān)鍵還有一點(diǎn)，成交率，華潤城也是領(lǐng)先的。很多改善，對這個小區(qū)很關(guān)注。買了，基本可以直接入住。

再看看，這個板塊內(nèi)的另一個次新房，印象品。就稍微弱了一些。

再往東，就是張村河板塊。2025年，張村河的幾個盤，陸續(xù)將交付，看看到了二手房市場，能否守得住吧。

嶗山海邊，占據(jù)海景優(yōu)勢的麥島板塊，海信天悅?cè)匀恢耸挚蔁幔蠓繂蝺r九萬、十萬；差一些的也要7萬＋。

難怪，高端群體，還是沿著市南、嶗山海邊看房……

2、黃島次新房的代表

瑜公館，黃島單價兩萬多的次新房小區(qū)。套三戶型為主，小高層產(chǎn)品，一梯一戶，景觀綠化不錯。

近期，這個小區(qū)二手房成交價格趨于穩(wěn)定，備受當(dāng)?shù)馗纳茪g迎。

這其中，瑜公館還有不錯地段優(yōu)勢，學(xué)區(qū)優(yōu)勢。小區(qū)對面就是知名的區(qū)實(shí)驗(yàn)初中南校區(qū)。這所初中，可是實(shí)力非凡，當(dāng)?shù)丶议L非常認(rèn)可。

此外，黃島中海半山云境，這兩年的高熱度，也是離不開優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)這個重要因素。

瑞源名嘉匯，房齡稍微老一點(diǎn)，2013年陸續(xù)交付的，但在黃島，確實(shí)是二手房小區(qū)的杰出代表，黃島有錢人的首選地之一。

在黃島，至今仍然能觸摸到三萬線的二手房，可真不多。除了地段、配套、小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品等因素，名嘉匯同樣也擁有好學(xué)區(qū)（緊鄰珠江路小學(xué)），初中同樣是區(qū)實(shí)驗(yàn)初中。

在區(qū)實(shí)驗(yàn)初中學(xué)區(qū)內(nèi)，在售樓盤稀少，也是這幾個二手房小區(qū)受寵的一個因素，這個層面涉及到供求關(guān)系。

黃島其他板塊內(nèi)，薛家島、安子片區(qū)，好多二手房降價比較猛。

仔細(xì)觀察，你會發(fā)現(xiàn)價格降得兇狠的項(xiàng)目，都有致命缺點(diǎn)。要么配套差、要么產(chǎn)品差、要么物業(yè)管理落后，綠化景觀有短板。

大家想一想股市里面，跌得最慘的，是不是垃圾股，業(yè)績差的股票。

3、抗跌共性和支撐力

每個成熟板塊，幾乎都能找到價格相對穩(wěn)定的小區(qū)。比如，城陽白云山的青特濱湖國際；膠州綠城紫薇廣場；即墨藍(lán)城玉蘭公館；高新區(qū)中歐金茂府。

這里面，去年交付的中歐金茂府，在二手房市場存在感十足。

中介朋友告訴房師傅，中歐金茂府掛出來的房子，還有漲價的。高新區(qū)有錢群體，很看重這個小區(qū)。

實(shí)際上，高新區(qū)在售新房，以剛改路線為主，少量改善盤，價格下調(diào)是很明顯的。

中歐金茂府有這幾個優(yōu)勢：房子很新、體量不大、稀缺、純洋房、位置不錯，板塊內(nèi)為數(shù)不多的高端產(chǎn)品。

在貝殼APP上，去年四季度，中歐金茂府成交房源，單價一萬九左右。有一套掛出來沒幾天，帶看僅7次， 就成交了。142平，270萬。

現(xiàn)在，這個小區(qū)掛牌價兩萬一二。

板塊內(nèi)在售樓盤，各種促銷降價；這邊，次新房價格堅(jiān)挺，反差是不是太大了？

今天聊的這些小區(qū)，在當(dāng)下觀望氣氛彌漫的樓市，扛住市場的考驗(yàn)，難得可貴。

細(xì)細(xì)梳理，房師傅發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)，綜合起來，具備的基因有這7項(xiàng)：

產(chǎn)品力超前、優(yōu)質(zhì)配套（交通、商業(yè)、地鐵）、學(xué)區(qū)好+穩(wěn)定、開發(fā)商口碑好、景觀綠化好、物業(yè)好、特殊資源加持（海景）。

這7項(xiàng)就是抗跌共性。一個樓盤，能占其中4項(xiàng)，就不愁沒受眾；如果占到5項(xiàng)以上，那就是優(yōu)等生了。

這樣的樓盤，到了二手房市場，就是扛跌代表。

各位小伙伴，買房的時候，可以對照一下。