關鍵詞：園區運營、產業集群、招商引資

【九兆點評：產業園區作為產業聚集的載體，是區域經濟發展、產業結構升級調整的空間承載形式，肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動產城融合發展的重要使命。不斷提高產業園區的產業聚集度，提升園區產業發展質量是園區運營公司的核心命題。產業聚集是一個動態的運行過程，強調的是同一個產業內的企業的聚集，企業之間相互配合、分工協作，聚集的結果是形成產業集群。產業聚集后，企業之間會有競爭、合作、引導、帶動的相互作用，產業的資源要素聚集度越多，企業的運營活力就越旺盛，產業技術創新就會越活躍，有利于提高區域內整體產業的競爭力。如何評價產業集聚度的高低，首先得理解為什么需要產業聚集。產業聚集的核心原因，就是因為地理位置的集中而獲取了聚集經濟效益。當大量的相關產業集中在特定的地域范圍內，這種地理集中能夠產生廣泛的集聚經濟效益，比如：共同利用各種基礎設施、服務設施、公共信息資源和市場網絡；共同利用某些輔助企業，包括提供零部件或中間產品、加工廠腳料或廢料以及提供生產的輔助企業；可以減少能源和原料損耗，縮短原料和產品運輸距離，從而節約生產和運輸成本；可以面對面地交談，從而增進了解和信任，并互通情報，減少信息搜尋和交易成本；可以增加本地市場需求，提供更多的發展機會；可以促進技術創新，加快觀念、思想和知識的擴散……如何提高產業聚集度？1.制定科學的園區產業規劃，明確園區產業聚集的方向和要求。通常來說，園區都有特定的產業主題和總體方向，但如果要細化到產業鏈的具體環節，并達到可落地執行的產業規劃，需要園區運營公司或政府管理部門扎實做好三方面工作：首先是對區域價值形成總體判斷，主要包括城市規劃、區位屬性、地塊價值、產業政策、招商要素、配套環境等，區域的價值決定了產業的檔次規模。其次是對產業鏈進行深度研究，完成對產業鏈的關鍵定位，不能求大求全，而是清晰的找準差異化的細分行業，并明確本地區已有的產業優勢，哪些產業環節需要補充，當前的鏈條薄弱點是什么，產業的共性需求是什么，當地產學研水平如何等。第三是形成清晰的客戶畫像，通過邀約企業主訪談，明確客戶對政策、區位、產品服務的每項需求，構建出完整的客戶畫像，具體包括企業的經營現狀、產品需求、業務規模、稅收貢獻、廠房標準、租售價格、服務需求等，為后期產品設計和營銷推廣招商提供有效的依據。2.產業聚集離不開最基礎的資源要素，通常產業要素包括區位交通、政策條件、載體空間、技術資源、人才供應、資本資金等。產業要素和產業的針對性越強，關聯性越高，要素種類質量越豐富，對產業聚集度的吸引力就越高。因此，提高產業要素的針對性是園區運營公司需要重點思考的方向。比如產業載體空間設計，必須精準適合配產業定位。針對辦公需求，可以將在空間設計方面綜合考慮孵化器、加速器、商務辦公等各種空間形態，甚至也可以做一些高端辦公，承接總部企業需求，但需要謹慎調整配比。針對研發生產需求，需要從企業生產工序的角度理解客戶對物業載體形態需求的共性特征，綜合考慮中型生產、輕生產、輕加工、中試、研發、測試、設計等生產環節所需要的不同空間要求，滿足整條產業鏈的進駐需要，吸引產業精準聚集。再比如，政策條件方面，常見的招商政策有稅收減免、貼息貸款、租金補貼、租賃稅費減免、購房補貼、人才補貼、專利獎勵、高新認證等，但園區為了提高自身的吸引力，需要向政府爭取一些獨有的優惠政策，如針對性更強的專項補貼、更大力度的稅收減免、更好的產權分割條件等，這對于園區招商具有很大的助力作用。3.園區的發展不僅要滿足客戶空間載體需求和各種生產生活的配套條件，還要針對引入的產業提供專業化、生態化的運營服務，建設公共服務平臺，幫助企業在園區中“更好、更省、更快地做生意”，對園區的運營服務形成黏性。公共服務平臺包括日常辦公服務平臺、技術創新共享平臺、投融資服務平臺、數字化企業服務平臺等，使園區集聚企業享受獲得比分散布局更為有利的服務及外部經濟效應。比如建設技術創新共享平臺方面，園區應聯合政府、高校和龍頭企業共同建設產學研公共研發中心、專利技術轉化中心、博士后科研工作站等，有效降低企業的研發成本，加快企業科研進程。在當下“產業為王”的大環境下，各地政府和產業園區都比以往更加重視產業高質量聚集，因為只有產業實現了有效聚集，才能夠有利于構筑區域的核心競爭力，推動地方形成區域品牌，進一步鞏固自身的產業優勢，在提高地方財政收入、吸引人才流入、匯聚資源要素、促進經濟發展、提升城市影響力等方面形成新的正向循環，更好的反哺產業發展。】

很多人還在頭痛如何運營好一個園區，但城市已經進入到片區競爭時代，而這顯然是一個更大挑戰的運營難題。

我們首先要明白，為什么企業選擇入駐你這個園區？

我自己也是企業經營者，我記得有位管理學家說過，企業經營最關鍵就是看兩個指標：“營收”、“成本”

所以選址無非也圍繞2個因素——成本更低；有更多的機會做大收入；

這兩個訴求，在產業聚集的環境中更容易實現，因為聚集會帶來幾大好處：

首先，企業們可以通過共享降低成本，可以共享基礎設施，以及共享設備，共享供應鏈等。

第二，集群讓招聘人才變得更加容易，人才一方面是成本，另外一方面也是收入。

更重要的是，當人們聚在一起時，他們就會自動相互學習，特別是“隱性知識”的學習：當顯性知識大致相當時，隱性知識就是競爭的關鍵要素。

正是因為這些因素，很多企業特別看重“在圈內”，扎堆在一起。

能打造一個圈子，形成產業聚集的載體，是片區；而不是僅僅幾百畝的園區。

片區的體量足夠大：一個片區以“平方公里”計，規模十幾萬到百萬人口。

這樣規模一方面產業鏈的集成，可以形成特色鮮明的產業聚集區，促進經濟效率的提升和創新活力的激發；另外一方面，能夠為片區內的生活配套(居住、商業、教育、醫療、娛樂)等提供相對穩定的需求，有營造活力的基礎。

在這樣一個“打群架”的時代，片區需要通過規模經濟和網絡效應，形成鮮明的、有差異化的產業名片，打造一個整體的片區“標簽”，甚至在公共空間上、在城市品牌上有自己的特色定位，進而吸引更多的企業和人才。

我們跟羅氏Roche合作過一些項目。當時羅氏從一個年輕人都喜歡的網紅打卡點——芳草地，搬到中關村附近。我們就問他們問為什么。

羅氏給出的回答是：那一片區域聚集更多的是網紅、消費升級的品牌與公司，而羅氏，作為一家醫藥企業，氣質更符合深科技企業聚集的中關村。

這一搬遷決定其實是基于片區產業定位/社群標簽。

不過，很多園區的思維方式還是單點孤島式的，在規劃和運營時，考慮的就是園區本身，缺少對更大范圍內的產業布局的“借勢”。

而因為考慮的維度不夠，就可能導致資源配置不合理或重復。

我總聽很多園區招商難，大環境的影響的確很大，但其中一個原因也是思考不夠：園區都相差不大，競爭相同資源，沒有特殊的殺手锏，實際運營是很有挑戰的；再加上單點思維，很容易忽視與周邊環境和其他園區的協同，錯失通過合作、借勢等帶來的發展機會。

如果園區可以站在更高的維度，有點“片區”思維，思考自己如何才能幫助片區更好地去做產業聚集，形成獨特的產業名片，就能更好地在競爭中脫穎而出。

其實，每一個片區都有它獨特的產業結構與產業發展邏輯。

我一直想象，在大數據時代，我們需要一張真正的產業地圖。

產業地圖不僅僅是列出了產業創新要素，還更是一個相互連接的網絡：它不僅對每一個片區上的產業/企業，人才結構/知識、以及空間場所有一個具體的數量上的認識；還包括供應鏈、產業鏈、人才網、資金網，以及它們之間的連接與關系等等，是一個產業要素關系網。

比如，我們得知道，在這個片區，有哪些龍頭企業？他們在什么行業？有哪些初創企業？有多少風險投資基金，有哪些孵化器，有什么高薪工作機會，有什么服務性的工作機會，他們的聯系如何？片區內企業與外界的連接如何，人員、資金、信息之間的往來情況如何？現在的基礎設施是否跟得上？租房市場是否能滿足人員的需求？要對真正起主導作用的城市經濟，包括產業鏈結構，產業鏈關系，產業鏈博弈，產業趨勢等等有深入的理解。

再比如，人才網。

有一個著名的“普萊斯定律”，說的是在公司里，雖然每一個人都很重要，但單單從“績效”來看，50%的成果是由參與工作的總人數的平方根數目的人去完成的。

那如果我們將有100萬人口的片區看做一家規模龐大的組織(雖然實際情況有所不同），大約有1000個人（即100萬的平方根）可能就是這個片區經濟活動的主要推動者。

這1000個人在社會經濟網絡中掌握著關鍵資源，影響著資金和人才的流向，推動地區創新和經濟產出。他們可能貢獻了該片區50%的經濟產出。

想象一下，如果可以追蹤這1000位人才，這可能將是一個很重磅的產業發展武器。

當你用“片區思維”了解到了你的園區所處片區的大生態，就可以謀劃園區的小生態位；雖然還有很多不確定性，但至少你可以——

結合現有的基礎分析整個生態環境的發展情況，考察歷史性的演化規律，借鑒技術的發展趨勢，對當前大環境中缺少哪些要素有一定的判斷，思考在哪個生態位上布局是最有需求的，然后再謀劃，在園區規劃上安排什么樣的要素才是最有可能成功的。

其實這就像制定一項作戰計劃，你必須有一個“全景時局圖”，然后在一定的信息下，制定出具有極強策略性和針對性的方案，并且這些方案必須是動態的，是可以跟隨形勢靈活變化的；同時它必須要從整體回到局部，然后又從局部回到整體，這樣不斷的循環，這個就叫片區思維。

很多成功的園區之所以能夠取得成功，是因為充分利用了大環境的“勢”。

當我們將局部環境的不確定性建立在整體環境的確定性基礎之上時，我們就能提高成功的可能性。

但如果你不去主動把握，只通過拍腦袋來決策，這個事情就會很危險。

在“片區思維”下，我們對“地標”的理解也會發生改變。

我們不再強調要通過“奇觀”來吸引人的眼球，不需要靠浮夸的外表、昂貴的造價、流量的噱頭來吸引入駐企業；我們會把更多的精力放在為企業創造“機會”上：更好的供應鏈體系；更創新的集群；更多更大的發展機會。

我們不需要強調單個建筑的突出，而是營造一個相互聯系的社群，挖掘該地在科技上、文化上、價值觀上的“地標”。

比如，很多人去參觀OpenAi在舊金山的總部，但它的總部坐落在舊金山這棟看似普通的三層小樓內，外表平平無奇，沒有太多可以看的。

但這是地標，因為它隱藏著開啟未來的偉大力量。

在“片區思維下”，我們更關注群體，而這包含兩點：

1、空間功能復合

一個有活力的片區，重要內涵是“功能混合”，這不是一種簡單的堆砌和合并，是基于區域整體氛圍的和諧發展的理念，形成包括科技大廈、科研機構、商務公寓、住宅及配套商業等在內的綜合性科技集群、提升區域整體的競爭能力和營商環境。

2、支持各個要素協作的空間

區域內企業間可能是上下游關系，可能會形成或弱或強的互動效應，很多人一直在提“15分鐘城市”的概念，其實這也是一個10-15分鐘、聯系緊密的產業網絡——使企業間，甚至產學研領域具有共生共榮的整體氛圍，為片區的可持續發展積聚能量。

這個產業網絡具有孵化功能、服務功能，融資功能、投資功能、財務顧問功能、投資銀行功能、資本運作等等功能，各個企業都可以在其中找到機會，更好地實現自己的目標。

我記得有人跟我說過這么一個故事（不保證其真實性）

當時深圳政府官員問了華為一個問題，如果深圳要打造工業互聯網的生態體系，是需要龍頭企業，還是需要政府？

華為給出的回答，是“片區”。

因為聚集了一定濃度一定規模相關企業的“片區”才能夠把企業等資源真正地聚集到一起。

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年5月號