要說廣州最卷的區域，那么老黃埔（即廣州海絲城板塊）肯定榜上有名，新盤接連入場。

前段時間，廣州地鐵地產·瓏岄上城入場后，如今又有新項目冒出。沒錯，就是去年年底中交城投和科學城集團聯手斬獲的將軍山地塊——中交科城·黃埔未來城。

容積率低，只有2.81；使用率高，最高達到130%；未面市就斬獲被譽為“設計界的奧斯卡”——2025年繆斯設計獎金獎。

這是一個怎樣的新盤？在美學創新、空間功能有何獨特之處？這個盤值不值得關注？

這一期，PAI MEDIA 地產派【PAI見】就來銳察這個“新勢力”。

中交科城·黃埔未來城指標一覽

整體而言，中交科城·黃埔未來城是一個兼具產教文娛住功能的超級融合體，所在的板塊也充滿想象空間，通勤方便，規劃有多所學校，又是使用率超高的新規產品，更是符合“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子標準，值得期待。

產教文娛住超級融合體，使用率130%

派隊梳理了一下中交科城·黃埔未來城的優勢，主要有幾點：

1）區域的發展非常有想象空間。

項目位于海絲城重要發展版圖之一的將軍山數創園，打造集研發孵化、 科技成果轉化、智能制造、高端服務于一體的智造產業園，片區未來將形成以高端就業人口與高知階層為主的純粹產城融合發展新城。

按照將軍山數創園規劃，一期，踐行產業興城理念，初步建成粵港澳大灣區數創產業園；二期，向東部拓展，形成完整數字產業生態，提高城市配套能力；三期，進一步補足城市配套功能，著重與周邊板塊進行界面銜接。

目前首期產業園項目——粵港澳大灣區數創園啟動區已正式動工，預計引進通訊技術、大數據、物聯網等領域多達50家企業。

有產業聚集的地方，往往意味著活力和人氣，前景必然不差。

粵港澳大灣區數創園效果圖，圖源：廣州開發區規劃和自然資源局

2）體量約200萬方的產教文娛住超級融合體。

中交科城·黃埔未來城并非純住宅項目，而是一個體量約200萬方（其中住宅體量約85萬方），集創新辦公、生態住區、山水公園、鄰里中心、教育成長等為一體的產教文娛住的超級融合體。

大城必然有大城配套，比如項目主題園林將游園動線與架空層有機結合，打造綠野迷宮、藝術花園、沐光草坪、元氣谷樂園等全齡段配套。

此外，還配置了人文圖書館、下沉式會所、主題架空層等多功能空間。

3）低密社區，自然生態優越。

中交科城·黃埔未來城容積率只有2.81，這在老黃埔中算是比較低的了。

數據公開信息整理，僅供參考

周邊公園環繞，南向直面機械城公園（暫命名）生態界面，坐擁社區專屬景觀綠軸。周邊約1公里內高效串聯龍頭山、丹水坑森林公園、微丘藝術公園、活力文體公園、線性運動公園及湖濱公園等六大生態節點。

4）通勤方便，地鐵直達珠金琶核心區。

距離5號線、13號線交匯的夏園站約800米，通勤方便，可直達國際金融城、珠江新城等核心區域，周邊還有黃埔東路、開發大道、廣深沿江高速等城市動脈，出行無憂。

5）使用率高達130%新規產品，顏值高，專梯專戶，配空中庭院。

項目最大的賣點無疑是超高使用率，竟然高達130%。隨著廣州新規政策收緊，主城這種超高使用率的產品是十分稀缺的。

打造層層有庭院、戶戶有花園居住形態，每一層、每一院都可接觸到自然綠意，每一時、每一刻都可解鎖閑情逸致，實現居住空間與度假生活的美好并存。

中交科城·黃埔未來城效果圖

此外，項目顏值高，采用高級感公建化建筑立面，自帶美學的盛世顏值，融合現代與摩登風情，打造“燈塔之冠”美學地標，共融世界的高級審美，以未來質感煥新城市人居封面。

中交科城·黃埔未來城效果圖

以首推地塊為例，項目即將推出建面約130-177㎡空中雙花園天幕平墅，都是低密的南向板樓產品，采用“專梯專戶+空中庭院”迭代空間設計：通過取消傳統連廊、優化管井布局，實現戶戶空中庭院，以垂直綠化重構私屬生態。

區域競爭激烈，多盤爭霸

眾所周知，廣州老黃埔的競爭非常激烈。

目前匯聚了包括中交科城·黃埔未來城、中交四航·珠江春、廣州地鐵地產·瓏岄上城、中建玖合·未來方洲、華潤黃埔潤府、中建海絲城等新盤，如果再加上保利中央公館、中鼎書院上城、萬科黃埔新城、富頤都薈等老面孔，樓盤超10個，不少都是大城級別的，形成“多盤爭霸”格局。

最新數據顯示，板塊內新房總供應量超萬套，部分項目剩余貨量可支撐1-2年銷售周期，競爭白熱化。

中交科城·黃埔未來城身處如今激烈的環境，競爭壓力難免大。

最大的競爭對手莫過于萬科黃埔新城，后者均價3.13萬/㎡，憑借低價策略持續吸引剛需買家。但中交科城·黃埔未來城首推建面約130-177㎡板式大平層，可形成差異化競爭。

此外，還不能忽視來自廣州地鐵地產·瓏岄上城的競爭，畢竟它也有建面約110-125㎡板式小洋房。

中交科城·黃埔未來城效果圖

面對競爭，如何突圍？

問題來了，中交科城·黃埔未來城該如何突圍？

派隊覺得問題不大，它手握三板斧：低密板樓+產城融合+立體生態。

它是老黃埔較為稀缺的低密板樓，有優越的生態資源，加上130%的超高容積率，此外，它的拿地樓面價僅9482元/㎡，遠低于板塊平均水平，可靈活定價，可通過性價比吸引對總價敏感但追求品質的買家。

同時，它還有產城融合這張王牌，提升價值預期，未來加快推進片區教育配套及相關產業落地，爭取引入優質學校，彌補區位短板；利用央企背景強化交付保障，在激烈競爭中突出產品創新與價格優勢，依然有很多文章可做。

中交科城·黃埔未來城效果圖

據派隊了解，中交科城·黃埔未來城首推建面約130-177㎡空中雙花園天幕平墅，稀缺板式設計，專梯專戶，戶戶尊享空中雙花園，近期將開放銷售中心，有興趣的改善客戶，不妨多關注、多期待。