近日，三亞連續發布了三大片區的最新規劃；

一個是《三亞中央商務區東岸單元片區控制性詳細規劃修編》，另一個是《三亞市榆紅片區控制性詳細規劃》；還有一個則是《三亞崖州灣科技城北拓展區控制性詳細規劃》；

一個是修編，也就是對于之前規劃的一些修整，更新；另兩個則是詳細規劃的正式出爐；

△圖注：三亞中央商務區實景圖

兩個城市更新項目也是目前三亞最受關注的城更；

中央商務區東岸片區處在核心地段，可以說是三亞的最強城更項目；

榆紅片區是近期三亞上架規模最大的城更項目了；

而三亞崖州灣科技城向北拓展，則進一步帶來新的城市格局。

所以，兩大城更，一大新城擴展規劃的同時更新和發布，也意味著三亞的城市更新和城市擴容的大動作更進一步！三亞的城市又將迎來一場巨變！

看下體量，東岸片區的總涉及面積4422畝；

其中，近期的規劃居住用地面積達到1221畝！

榆紅片區總涉及面積達到2868畝；

其中，近期的規劃居住用地面積達到800畝！

兩大城更涉及總面積達到7290畝，居住用地規模達到了2021畝！幾乎占了三亞城更的半壁江山，規模可以說是相當大了！

崖州灣科技城高新區將向北拓寬園區拓展范圍面積約4026公頃，更是超過6萬畝的超級規模！

另外，從配套規劃來看，兩大城更出來帶來大量的拆遷和改造之外；

也將帶來全面的交通、教育等配套升級：

東岸片區規劃了

總部辦公組團、綜合辦公組團、文化旅游組團、國際生活組團和水岸雅居組團，進一步升級片區城市功能和定位；

榆紅片區規劃了新的2所學校，擴建醫院、商業中心、文化體育中心等重量級配套設施；

對于區域而言，改變城市形象和功能，進一步提升區域價值；

三亞崖州灣科技城也將從科技型產業園區向“產城融合”、職居服均衡綜合型城區轉型升級；

下面看3大區域的具體規劃內容：

三亞中央商務區管理局

關于《三亞中央商務區東岸單元片區控制性詳細規劃修編》的批前公示

根據市政府相關工作部署，為推進東岸單元片區城市更新，解決片區閑置、低效用地開發，進一步優化片區功能及路網結構，我局開展了三亞中央商務區東岸單元片區控制性詳細規劃修編工作，規劃成果已通過專家評審會和三亞市國土空間規劃委員會2025年第二次會議。

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《海南自由貿易港國土空間規劃條例》等有關規定，現按程序對該規劃調整內容進行批前公示，公示時間為30天（2025年4月14日至2025年5月13日），咨詢電話：規劃建設部，88660731。意見反饋方式：電子郵件請發送到sycbd123@163.com，書面意見請郵寄到三亞中央商務區管理局規劃建設部，郵政編碼：572000。（備注：意見反饋請注明聯系方式，單位反饋意見須加蓋公章，個人反饋意見須加個人簽名及聯系方式。）

《三亞中央商務區東岸單元片區控制性詳細規劃修編》公示材料

一、規劃背景

為有效推進東岸單元片區城市更新，推動片區閑置、低效用地盤活開發，經三亞市人民政府批復同意啟動本次規劃修編工作；本次規劃依據上位規劃及相關專項規劃，進一步優化片區空間結構、功能配比及用地布局，完善公服、市政設施配套，明確單元管控引導內容以規范、指導東岸單元片區的開發建設。

二、規劃范圍

三亞中央商務區東岸單元片區北至荔枝溝路、東至落筆洞路、西至三亞東岸濕地公園東岸與丹湖路、南至臨春河北岸，總面積約294.86公頃，其中城鎮開發邊界252.11公頃，生態保護紅線面積約18.61公頃。

三、功能定位

東岸單元片區規劃定位為：

結合海南自貿港封關運作、雙循環經濟格局及產城融合發展需求，東岸組團利用現有的發展基礎，進一步聚焦“全球貿易、國際消費、產城融合、生態開放”四大維度，打造“全球首個自貿港4.0版立體產城融合示范區”。

單元主導功能為：商業商務、文旅消費、居住生活綜合服務功能。

四、空間結構

規劃延續現行規劃結構和框架，進一步完善“山海綠廊骨架”、構建“環綠活力圈”打造“一芯、四廊、多組團”的總體空間格局。

一芯是以三亞中央公園為城市綠芯。

四廊為延續現有水綠脈絡，打通區域十字山海綠廊，串聯城市區域板塊。

多組團即分布在片區內的總部辦公組團、綜合辦公組團、文化旅游組團、國際生活組團和水岸雅居組團。

五、單元用地布局及管控要求

統籌東岸單元片區近期土地權屬、現階段開發建設實際，以及遠期城市更新、功能調整需求，本次單元規劃遠期通過規模管控為片區未來發展預留充分彈性，近期按權屬及近期開發需求布局用地。

（1）近期用地布局規劃

近期規劃用地構成如下：

（2）遠期單元管控及傳導要求

單元內建設用地規模258.03公頃,單元常住人口規模5.92萬人；單元主要用地結構比例：居住用地比例為30-35%，商業服務業用地比例10-15%，公共管理與公共服務用地比例為6-10%。單元建設總建筑規模≤446萬平方米，其中：居住建筑規模≤237萬平方米，商業服務業建筑規模≤155萬平方米，公共服務設施建筑規模≥26萬平方米；單元綠地率>12%；單元道路網密度＞8.00km/km2。

單元內底線約束指標：城鎮開發邊界252.11公頃，生態保護紅線面積18.61公頃，綠線范圍2.25公頃，黃線范圍8.38公頃。

六、道路系統規劃

規劃區道路網采用

高效方格網路網結構，由主干路、次干路、支路構成三級道路網體系。

主干路網系統：規劃構建“兩橫兩縱”主干路網系統，主干路總長7.1公里，形成規劃區路網骨架。“兩橫”:荔枝溝路(現狀)、迎賓路(現狀);“兩縱”:丹州北路(現狀)、落筆洞路(現狀)。

次干路網系統：

規劃構建“二橫二縱”次干路網系統，次干路總長5.6公里，快速集散主干路交通。“二橫”:東新二路(在建)及丹青路(在建);“二縱”:臘尾路(現狀)及東岸一路(現狀)。

支路網系統：規劃支路總長12.36公里，支撐規劃區生活交通出行。

七、地塊修編

本次規劃地塊層級涉及調整地塊及調整后地塊規劃控制條件如下：

DA02-17-01地塊面積約26.17畝，用地性質為二類城鎮住宅混合零售商業用地（代碼：070102/090101），混合比例為95%：5%，容積率≤3.1，建筑密度≤30%，建筑高度≤80米，綠地率≥35%。

DA02-28-01地塊面積約21.27畝，用地性質為商務金融混合零售商業用地（代碼：0902/090101），混合比例為85%：15%，容積率≤2.0，建筑密度≤40%，建筑高度≤24米，綠地率≥40%。

DA02-29-03地塊面積約26.10畝，用地性質為供電用地（代碼：1303），容積率≤1.0，建筑密度≤35%，建筑高度≤30米，綠地率≥35%。

DA02-29-05A/B地塊面積約49畝，用地性質為二類城鎮住宅用地（代碼：070102），容積率≤1.5，建筑密度≤35%，建筑高度≤24米，綠地率≥35%。

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關于《三亞市榆紅片區控制性詳細規劃》的批前公示

經市政府同意，三亞市自然資源和規劃局組織開展了《三亞市榆紅片區控制性詳細規劃》編制工作，

規劃范圍東至榆亞路，西至鳳凰嶺及海螺嶺路，南至半山首府，北至大安嶺路及吉陽濕地公園，總面積約191.23公頃。

《三亞市榆紅片區控制性詳細規劃》

批前公示材料

一、規劃背景

榆紅片區位于三亞市榆亞路和大安嶺路（亞龍灣第二通道）交匯區域，是聯系亞龍灣片區及海棠灣片區的重要紐帶地區。

為規范和引導榆紅片區的發展建設，銜接落實《三亞市國土空間總體規劃（2021-2035年）》內容要求，進一步落實《三亞市城市更新實施指導意見》等文件要求，有效指導榆紅片區的規劃管理及建設，特編制《三亞市榆紅片區控制性詳細規劃》。

二、規劃范圍

榆紅片區位于三亞市吉陽區榆紅村，東至榆亞路，西至鳳凰嶺及海螺嶺路，南至半山首府，北至大安嶺路及吉陽濕地公園，規劃范圍面積為191.23公頃。

三、發展定位

規劃補充榆亞東大社區公共服務功能，形成榆亞東大社區次級公共服務中心；彌補榆紅片區生活配套服務功能空缺，打造榆紅片區生活服務中心；推動片區人居環境和設施配套全面提升，打造高品質宜居社區。

四、規劃結構

依托城市道路交通系統與生態水綠廊道，結合各板塊用地功能，總體形成“一心多點領發展，兩軸四廊聯組團”的空間規劃結構。

一心：片區生活服務核心

多點：各組團生活服務節點

兩軸：榆亞路發展主軸、大安嶺路發展次軸

四廊：四條山水生態聯通綠廊

五、用地布局

規劃按照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》明確各地塊的用地性質、控制指標。本次規劃區用地規模總量為191.23公頃。

其中：

二類城鎮住宅用地（070102）面積29.08公頃，占規劃范圍面積的15.21%；

二類城鎮住宅混合商業用地（070102/0901）面積24.28公頃，占規劃區用地總量的12.70%；

公共管理與公共服務用地（08）面積25.44公頃,占規劃范圍面積的13.30%；

商業服務業用地（09）面積7.58公頃，占規劃范圍面積的3.96%；

交通運輸用地（12）面積32.37公頃，占規劃范圍面積的16.93%；

綠地與開敞空間用地（14）面積22.17公頃，占規劃范圍面積的11.59%；

特殊用地（15）面積12.83公頃，占規劃范圍面積的6.71%；

留白用地（16）面積35.49公頃，占規劃范圍面積的18.56%；

陸地水域面積1.99公頃，占規劃區用地總量的1.04%。

六、公共服務設施布局

規劃構建區域共享、公平普惠、優質便捷、均衡高效、滿足基礎生活服務需求的公共服務設施網絡，全面提升片區公共設施服務水平。

規劃公共管理與公共服務用地面積25.44公頃，占規劃區用地總量的13.30%，其中：

綜合服務設施：規劃社區便民服務（含黨群服務站）3處，結合居住用地配建；規劃就業服務中心1處，結合二類城鎮住宅混合商業用地配建。

文化設施：規劃設置文化體育活動中心1處，獨立占地，占地面積2.33公頃；規劃設置基層綜合性文化服務中心3處，結合居住用地配建；結合規劃綜合公園設置文化設施，為綜合公園提供配套服務。

教育設施：規劃新建2處學校用地，各占6.93公頃、8.15公頃；規劃擴建現狀榆紅小學，擴建后占地面積2.59公頃。

體育設施：規劃結合公園綠地配建大型多功能運動場地1處，小型多功能運動場地4處，晨晚練活動點2處。

醫療衛生設施：規劃保留現狀精康醫院和在建榆紅醫院，規劃占地面積各0.67公頃和2.27公頃；規劃新建1處中心血站，占地面積約0.57公頃；規劃結合基層醫療衛生設施混合機關團體用地設置社區衛生健康服務中心1處，占地面積0.88公頃；規劃社區衛生健康服務站2處，結合居住用地配建。

社會福利設施：規劃設置養老院1處，獨立占地，用地面積1.05公頃；規劃設置老年人日間照料中心2處。

商業服務設施：規劃設置社區商業中心1處；綜合超市2處，；社區商業網點（10分鐘）1處；社區商業網點（5分鐘）1處；農貿市場或生鮮超市1處。

其他設施：規劃配建1處郵政所；設置生活垃圾收集站5處，公共廁所6處。

七、土地使用強度控制

（1）開發強度控制

以容積率上限指標對開發建設強度進行控制。各地塊開發建設需符合容積率控制指標的要求。

城鎮二類住宅用地中安置區及部分住宅用地控制上限3.1，其他住宅用地控制上限2.5；二類城鎮住宅混合商業用地控制上限2.5；文化用地控制上限2.5；中小學用地控制上限1.2；醫療衛生用地控制上限1.3~2.2不等；基層醫療衛生設施混合機關團體用地控制上限2.0；社會福利用地控制上限0.8；商業用地1.2~2.0不等；加氣加油站控制上限0.3；公園綠地混合文化用地控制上限0.06。

片區內其他已批用地的容積率依據已批規劃或已批相關政府文件具體執行。

（2）建筑高度控制

城鎮二類住宅用地控制上限80米；二類城鎮住宅混合商業用地：控制上限80米；文化用地控制上限24米；中小學用地控制上限24米（局部45米）；醫療衛生用地控制上限30米~48米不等；基層醫療衛生設施混合機關團體用地控制上限40米；社會福利用地控制上限24米；商業服務業用地控制上限36米、40米不等；加氣加油站控制上限12米；公園綠地混合文化用地控制上限24米。

片區內其他已批用地的建筑高度依據已批規劃或已批相關政府文件具體執行。

八、道路交通系統

本規劃區道路分為主干路、次干路和支路，構成層級清晰、功能明確的三級道路網體系。規劃以干道為基本骨架形成路網。

（1）主干路

規劃區內主干路有榆亞路，承擔規劃區主要內部交通及對外交通聯系功能，規劃紅線寬度50米。

（2）次干路

規劃三橫一縱次干路作為規劃內部主要交通通道，連接規劃區內各功能板塊，快速集散主干路交通，分擔主干道交通壓力。次干路包括大安嶺路、望嶺路、榆紅北路、榆紅南路以及榆紅西路，規劃紅線寬度30米。

（3）支路

其他規劃支路采用自由式布局理念，加強內部微循環，為片區內部人們日常生活提供便捷的出行服務，規劃紅線寬度20米。

附圖：

1.區位分析圖

2.規劃范圍圖

3.規劃結構圖

4.土地使用規劃圖

5.公共服務設施規劃圖

6.開發強度控制圖

7.建筑高度控制圖

8.道路交通系統規劃圖

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崖州灣科技城高新區將向北拓寬園區，拓展范圍面積約4026公頃，進一步支撐保障“種業”“海洋”國家戰略需求，推動崖州灣科技城高新區從科技型產業園區向“產城融合”、職居服均衡綜合型城區。

據悉，三亞崖州灣科技城高新區北拓展區位于園區北側，北至規劃第二繞城高速和生物谷、南至環島高速鐵路，西至規劃第二高速連接線、東至寧遠河，總面積約4026公頃。總體定位為區城協調創新發展的產研融合示范區，堅持“研、學、產、城”深度融合，發展“新質生產力創研基地、高端精密智造基地、大三亞創新服務中心”三個核心功能。

本次規劃在單元規劃層面將北拓展區城鎮開發邊界集中區域即西側單元作為近期規劃單元，范圍北至現狀南頂嶺、南至環島高速鐵路，西至規劃高速連接線、東至壩頭村，范圍面積888.54公頃。東側單元方案僅作為遠期用地布局的實施愿景，為未來東側單元方案提供借鑒和參考。

據悉，三亞崖州灣科技城高新區北拓展區西側單元規劃用地總量353公頃。其中，居住用地18.79公頃、公共管理與公共服務用地30.96公頃、工礦用地80.57公頃、綠地與開敞空間用地55.99公頃、留白用地66.31公頃。

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