北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京豐臺區一平房住戶，我爺爺是北京國企的老職工出生于1934年，家里三個兒子。因為家庭原因三個孩子都沒接班，三個兒子都不是北京戶口，爺爺的廠子原來是分給了他兩間職工宿舍大約30平。

后來廠子90年代黃了，爺爺和奶奶（外地戶口）一直就在這住著了，后來他二兒子在北京伺候他二老養老送終（爺爺2002年去世，奶奶2014年去世），后來北京的房子就我和我父母（二兒子一家）一直住著。

目前是這塊要拆遷了，拆遷辦說我們家無法在北京獲得安置房，因為安置房只針對北京戶口，我們外地戶口只能獲得一些補償金。我想問一下是否是這樣，補償金一般是按照什么標來補償。另外有什么方法可以獲得安置房，因為我在北京工作十多年了，也不想要補償款，我還想要房子住。

另外豐臺區有哪些拆遷政策，我想了解一下，后期是否可以把房屋指標先掛到我鄰居身上，他們都是北京戶口。另外后期如果實在無法獲得房產，那我是否可以從鄰居那買或通過其他方式獲得，他們家應該能分好幾套，畢竟生活在一起幾代人了，我們像一家人一樣。

還有一個就是我爺爺奶奶和大爺都已經去世，他們的死亡證明也都找不到了，這些是否是必須補辦，還是可以以其他形式證明。

A：

1、我對現在的拆遷政策不熟，但以前的安置房（或指標）確實是只面對產權人（承租人）+戶口本上親屬的（包括沒落戶的親屬非京配偶和孩子）。

如果不是承租人+戶口不在承租人戶口本上，而是實際居住人，那一般是給協調公租房指標（過去是給直管公房，面積地點可協商）。

2、現在的補償金標準我不知道。因為過去都是以房本面積為主，能協調的只有租房錢，但對共同居住人或實際居住人沒有明確說法，我沒經歷過。現在應該也是以面積為主，但單獨給居住人的標準我不清楚。

3、怎么獲得安置房？這很難，我不懂。之前這種情況一般都是找原產權單位解決，從拆遷公司這邊辦不了手續。也就是說既然是單位公房，那房子被拆遷+沒有安置房，還得由單位解決居住問題唄。即便廠子沒有了，那一般也有接手的單位，被拆遷的房子也必須有產權單位。

4、指標掛到鄰居身上，這我沒聽說過。因為指標有就是有，沒有就是沒有，也不能轉讓或代持。

所謂的轉讓安置房指標，其實轉的都是房子，也就是在沒下房本之前轉賣安置房，等下房本后過戶，而不是真正的指標。或者說曾經有過轉讓指標的，但必須是連戶口+安置房手續一起辦，單獨的辦不了，我沒經歷過。

所以如果鄰居愿意轉讓，那就是私下協商的事兒了。現在的安置房一般都是“二類經適”，只要拿到房本了就能辦理過戶，具體價格自己協商。

5、是否補辦證明？這我不清楚現在的要求，過去是無所謂的，畢竟補償的是現在的產權人（承租人）或實際居住人。

僅供參考。

借網友的咨詢聊兩句。他的情況有些特殊，我估計他爺爺是1958或59年進廠的，也就是大躍進時期。但由于當時已經是糧食統購統銷，所以親屬戶口不太好辦了。而1954甚至56年之前不難辦，只要廠子出證明，派出所就給辦理親屬落戶北京。

另外一種可能，在1960年之后，全國各城市都清理突進進廠的原農業人員，這是建國后第一次大下崗。很多人或是被退回原籍農村，或是被調入郊區農場，或是被帶薪遷到遠郊。也有不帶薪的，那就相當于上山下鄉的遷戶插隊了。

當然也有不少人沒有離開北京，也沒有離廠，但成了臨時工，工資+福利待遇和正式工有很大差距。另外也有少部分成了“黑戶”的，大多數沒戶口，也有的是北京農戶但留在城市的，那就只能是靠其他辦法解決糧食問題了，都非常的困難。

后來到了十年運動時期，激進人群中很大一部分都是這種臨時工，他們強烈要求和正式工同等待遇，也就成了早期的運動骨干。確實曾經傷害了不少人，但也是無奈的時代悲劇吧，和現在網絡+現實中痛斥不公的人群差不多。

另外之所以有的家庭沒有接班，一般三種可能。一是當時正式工的年紀并不算太大，比如剛40多歲的。二是單位辦的集體企業規模小，安排不下。第三就是家庭原因了。

（注：集體企業分好幾種，接班也分好幾種。即便是不到退休年齡，但廠子能辦大集體，那可以讓孩子在名義上接班，但實際上去集體企業上班，父母仍然在原崗工作，這叫頂崗式的接班。但各廠子的情況不同吧，當年是幾家歡喜幾家愁，這個時期也是第二次下崗潮。

國有企業的好日子在1988年達到頂峰，之后就大部分都走下坡路了，接班也就逐步廢止。1994-1998年后徹底廢止，連正式工都下崗了，第三次下崗潮就是指這個時期，于2004年后減弱。

但網友奶奶的戶口為什么沒辦到北京，我沒太理解。按說那會兒是不太難辦的，尤其是1992年糧票取消之后，戶口一度不太受重視了。1994-2003年北京連買房都能送戶口，那都沒多少人愿意要。所以有可能是當時沒太重視，錯過這個窗口期了。

沒辦下京戶，那房子的承租人也就不好辦了，再加上原產權單位滅失或被關停并轉，手續就更沒法辦了。導致現在有些被動，很難解決。

二

Q:

請問，最近準備下手了，總價500w內，目前確定在朝陽買了，按您的思路，目前能買得起望京的望京新城或者望京西園，常營的柏林，新天地，都是兩居，北苑的一些房子。我是賣了老家的房子來北京買的，也不住，也不用學區，買來投資出租的。

也知道您說的保值和出租是兩個市場，所以一直在糾結買常營房齡新點的，還是買望京，北苑房齡老點的，畢竟地段也很重要。煩請解答，就我這種情況，現在的形勢該選擇望京，北苑，還是常營？

A：

1、房產的價值由地段兒決定，但房子也是用來住的，越宜居的越保值。所以如果是房源情況差不多，那首選地段兒好的。如果是地段兒差不多，那首選小區或房源更宜居的。

所以如果是自己不住，從地段兒角度就首選望京唄，但既然都500萬預算了，那就盡量選商品房板樓唄，至少是戶型不錯的。別刻意去追求面積，沒什么意義，投資中的數量沒有質量重要。

2、另外如果是追求面積，在兩邊房源品質差距很大的情況下，那就買常營的吧，價格走勢至少不落后。但既然是不自住，那最好是選緊湊戶型的，別追求大戶型，大多數的坪效都不高。

3、而且還有一點，看買房后的持有年限，如果是短期的5年左右，那房齡新的占優。但如果是八年十年的持有，房齡的重要性就減弱了，到出手的時候就都老了，未必能占多少便宜。

4、總之既然不自住，預算也不算低，那看具體房源吧。先看望京板樓戶型好的，買不到就看常營房齡新品質高的。至于北苑值得是老北苑吧？屬于中間，兩邊都沒合適的再看這里。

僅供參考。

三

Q:

有個問題想要請你幫忙分析一下，目前無學區要求，但想買帶學區屬性且沒有溢價的，不知是否可行？手中現金300w左右，不準備貸款，請問有合適的兩居室推薦嗎？我工作在西三環，自住為主，兼顧投資，升值只要能超過大盤就行。

A：

1、分析，300萬的兩居室，那如果是商品房就至少70多平，4萬一平只能在郊區，市區是肯定沒有的，也談不上學區屬性了。

如果是老房，那就算是50平的也得小6萬一平，這價格倒不難找，但看樣子似乎期望值挺高，能接受這種老房的居住體驗嗎？而且老房也不可能超過大盤走勢，因為這本身就是大盤，不落后就很好了。

2、帶學區屬性但沒溢價的，這多數都在朝陽區。一般是兩種房，一種是只對口中學的，基本沒溢價或溢價很低。第二種是總價很高的，基本千萬左右起，也沒什么溢價。但您工作在西三環，而且300萬，基本買不到。所以雖然朝陽有這種房，但您的預算不合適。

石景山也有帶學區屬性但溢價不高的，景山遠洋和京源的學區房。但這倆都是商品房，戶型偏大，兩居室300萬買不到，基本都得400萬左右。石景山的未必能超過大盤，但能做到至少不落后。可也是預算問題啊，要不考慮下貸點兒款？

3、總之您現在的要求偏高，北京沒這種房，都不合適。所以或是降低要求，或是提高預算吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我家孩子在金融街工作，有北京戶口已辦完手續，他想買房，但我們只能湊出100多萬，而他的收入也還不高。所以我們想讓他過幾年再買，等收入增加了也多攢點首付。但孩子著急想買，說北京房價現在是最低谷，晚了怕又漲。所以我想聽聽您的建議。另外他看的房子都在五環外，能買嗎？

A：

1、房子是用來住的，金融街上班，買在五環外，那能住的上嗎？估計是西五環或南五環吧，反正哪兒都不算近。如果能住的上就買吧，住不上的那就看預估租金了，如果租金高還行，出租或換租都不算虧，租金也不高的話就意義不大了。

因為租金收益低就意味著居住的性價比不高，或者說是有板塊的溢價。那就算是北京房價的大盤上漲，因為這里有溢價，所以也未必能占到便宜。

2、不過這也得是一房一議，得看具體情況，我說的只是常規而已，具體的得算賬。

3、另外這預算到底是多少啊？100多萬是110還是190，收入不高是多少？既然過幾年就能攢出首付，那這收入也不算太低吧？

4、總之我認為現在北京的樓市確實算低谷，但也不認為能大漲，所以有需求+房子的具體情況不錯再買吧。而如果是預算不高，那就未必能買到多合適的房子，等幾年再買更合適。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們在京是首房首貸資格，有公積金預計能貸80萬。本來我們考慮**新房，但看了您的文章后，也咨詢了做施工的朋友，決定放棄了，還是買二手房。那請問，現在我們想買的是天通苑，回龍觀，房山長陽，朝陽雙橋這幾個板塊，同時也關注亦莊，因為有想法讓孩子到北京上學。預算為首付150萬，商業貸款無上限，能貸多少貸多少。

A：

1、能貸多少貸多少？那理論上加上公積金最高能貸5/600萬呢，買700萬左右的房子，月供2/3萬，合適嗎？當然現實中未必能貸這么多，通常總價500萬也就差不多了，月供也得小2萬。

而且從房子的流動性角度講，郊區也不太建議買總價太高的，一般400萬以上的就流動性弱了，出手的時候掛牌期長，也有可能影響價格。

或者說如果是在回龍觀+亦莊，那買500萬左右的也合適，如果是次新房，那700萬雖然高了點兒但也行。天通苑常規就別太高了，中小戶型才能各方面兼顧。

2、另外看了我什么文章啊？怎么還咨詢了做施工的朋友？我不懂施工的，應該也沒具體提過施工方面的事兒。

3、而且這幾個地方也離的太遠了吧？都是大吊角，怎么考慮的通勤啊，是在核心區上班嗎？

簡單排序吧，如果是考慮孩子上學，那就首選亦莊。雖然不能保證學校，但畢竟是獨立學區，大多數學校都不錯，只要運氣別太差就應該還行。房子有點兒學區溢價但也不算高，一分錢一分貨吧。

然后就是首選回龍觀了，這沒什么說的。如果有北京戶口，那如果孩子能進入昌平二中也很不錯，放到東西海都是中上成績。不是北京戶口那就看情況吧，但反正房子也沒溢價，怎么都不虧。

4、其他沒什么建議，還是先自己大概確定方向吧，要不然我都不知道從哪兒說起。

僅供參考。

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