每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

金隅嘉業的動作稍慢了些。

4月21日，北京隅西頌取得預售許可證。距離拿地時間過去170天。

它的對手，建發金茂觀宸比它晚一個月拿地，拿證卻早了一個月，且已經開盤。

金隅嘉業這種慢，不是個案。

去年11月5日，它拿下通州區土橋的金隅花溪云錦地塊，至今未取證。和它差不多時間拿地的招商云璟攬閱，今年2月22日拿證，已網簽133套，去化36.24%。

形成這種反差，王明昌是有責任的。他是金隅嘉業的法人、執行董事。

王明昌的優缺點很明顯。

他善于做棚改、回遷房工作，但操盤商品房，似乎不太熟練。用金隅內部人的話來說：很久沒有打過仗。

一般而言，北京地產商拿地后開盤時間為3至6個月，金隅嘉業屬于踩線的那個。

它是金隅地產集團旗下的開發平臺之一，另一個是金隅地產北京公司，由王亮領銜打造了北京隅東序。

如果按照北京隅西頌的營銷話術，那一定是：慢工出細活。

如今，它拿了證，意味著開盤時間也就近了。

從拿地時間上看，西頌的最大對手是觀宸，在它的東南4.9公里新宮地鐵站旁邊。

實際得房率優于觀宸：90%-99%

西頌是一個中型樓盤。

預售許可證顯示，它共計7棟住宅樓在售，439套房源，準售面積合計5.39萬㎡，擬售均價8.75萬-9.22萬元/㎡區間。

它的主要面積段約為112㎡/108㎡/118㎡/123㎡/154㎡三居四居，另有少量頂退戶型，產權得房率在73.66%-84.4%之間。

得房率具體是：1#75.8%、2#77.3%、3#73.7%、4#79%、5#77.7%、6#73.66%、7#84.4%。7#得房率高，因為是9層洋房，一梯兩戶。

西頌這個得房率，整體算比較正常，但3#和6#稍微有些偏低了。

好在，它有超大的贈送。

西頌南向全設置了內嵌陽臺，寬1.5米，送一半面積，陽臺可封閉；內嵌陽臺的南面，還送了一個寬0.7米的花池陽臺；北面設置兩個設備陽臺，全贈送，1-1.8米。

以150平米戶型為例，四室兩廳兩衛，南向三面寬，內嵌陽臺送9.15平米、設備陽臺送5.9平米、花池送約3平米，共計贈送18.05平米。

這讓該戶型的實際得房率，達到了91%；而7#洋房得房率，更是能達到99.3%。

由于觀宸的內嵌陽臺也是寬1.5米，但沒有花池贈送。在贈送面積上，是輸于西頌的。

但觀宸有兩類戶型和西頌有差異化，它有72套132-136平米戶型和50套165平米戶型，其余面積段，則是直接競爭的。

定價取對手中間值，約8萬元/平米？

西頌開盤賣什么價，是個關鍵。

觀宸的成績，對西頌而言就像一面鏡子。

截至4月23日，觀宸網簽78套，成交均價7.9萬元/平米，成交金額7.62億元。這是開盤一個月零一周的成績，還算不錯。它開盤的宣傳口徑是，賣出270套、22.43億元。

觀宸的樓面價為4萬元/平米，縫差有3.9萬元/平米，利潤是蠻豐厚的。

每一個樓花都是獨一無二的，很難完全對比。

1、地理位置上，西頌強于觀宸，更貼近南四環，但觀宸離地鐵站更近——離4號線新宮站C口不足200米。

2、從居住舒適度上講，西頌容積率2.5，東邊有個1.9萬平米公園；觀宸容積率2.0，東邊是一塊空地，大概率也是個住宅項目。

3、配套方面，觀宸是強于西頌。觀宸西面有大悅春風里，北面不遠處有萬達廣場，而西頌邊上鮮有大商業。

4、如果從開發品質上講，觀宸勝于西頌。觀宸是由建發房產+中國金茂兩家全國性開發商聯合打造；而金隅嘉業的品牌影響力，遜了一籌。

以觀宸和中建云境的價格做參照，西頌仍是一個利潤可觀的樓盤。其樓面價為約5萬元/平米，如果取觀宸和中建云境的中間值，賣8萬元/平米縫差也有3萬元/平米。

這樣一來，西頌西南1公里的中建云境就難受了，頂著8.08萬元/平米的價格，截至目前網簽181套，開盤13個月，去化率21.6%。

存在兩個隱的問題

回到西頌本身，購房者該如何選它？

它的優勢，被講爛了，幾乎千篇一律：高贈送面積，雙大門，下沉會所在小區中央，東面有一個1.9萬平米的公園，等等。

花姐講講有關西頌兩個隱秘的點。

1、在公園上大做文章

它流出了一張戶型配比圖，上面顯示了園林景觀。在小區的東面，有兩個疑似通往公園的入口，花姐用紅色色塊做了標記。

這扇小門可通往東邊公園，西頌的置業顧問會當重點，向每個購房人說，但拿不出公開文件。

事關公園開口問題，是需要通過有關部門審批的。如果沒有審批文件，一旦開口，就違規了。

花姐建議，購房者對開發商的這個口頭承諾持謹慎態度，如果審批能下來，權當作是意外驚喜，別太當真。

2、西南角有個百米高的遮擋物

西頌的總平圖，畫得很巧妙。

東南西北四個方向，只標出了和南向現狀住宅樓的距離，剛剛滿足日照比1.7的最低要求。

它的西面標了三個建筑，加油站、站房和辦公商業樓，沒有標距離。尤其是，辦公樓只露出一半，上面寫了一個關鍵的數字：23F、H=116.55m。

這個辦公樓，即2016年建成的諾德中心A座。它距離西頌6#75米，距離7#97米，距離3#、4#約100米。

在冬天的下午兩點以后，諾德中心會對西頌3#、4#和6#的日照，進行遮擋。

這一點，如果有興趣購買西頌的網友，可以找花姐分析選房攻略，加微信：louhuar007。

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