北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，兒子隨我落戶京企集體戶口（豐臺(tái)），北京無(wú)房，我長(zhǎng)期外地工作，定居石家莊不在京。女兒隨妻落戶石家莊（女兒二孩，14年生，因當(dāng)時(shí)政策無(wú)法落戶北京，兒子13年生，小學(xué)六年級(jí)，倆孩均在石上學(xué)）。

我月入5w，妻7000左右，每月還石房貸1.2w，目前還有房貸140w，另一套房尾款90w想一次性補(bǔ)齊，年底交房。手頭有20w，另還有兩套房預(yù)計(jì)可賣260w。因一直想在京買房解決女兒戶口問(wèn)題，但猶豫不決，壓力大。

問(wèn)題一，賣掉石兩套房總面積240平，買京幾十平房子是否值得，兩邊還房貸努力還能應(yīng)付（140+150w）。這樣一輩子房奴，只為女兒京戶上學(xué)。不買又不甘心。

問(wèn)題二，如在京買房，預(yù)算350w左右，首付200w，貸款150w，我公積金月入八千，是考慮學(xué)區(qū)在海淀買老破小（能否找到好點(diǎn)學(xué)區(qū)？）大概在什么地段？還是在豐臺(tái)買稍大一點(diǎn)的，也是學(xué)區(qū)房，大概地段及能買多大的？

還是完全不考慮學(xué)區(qū)在六環(huán)內(nèi)買更大一些的，這樣住著舒服些。就是在學(xué)區(qū)、舒適性及考慮升值潛力上怎樣取舍，買哪里合適，望指點(diǎn)迷津，困惑不已。學(xué)區(qū)對(duì)孩子初中真那么重要嗎，高中也是嗎？

如北京買房，一輩子房奴不說(shuō)（我已中年），妻子還得調(diào)京工作陪讀（找人能實(shí)現(xiàn)），親人都在石，這樣一家子生活質(zhì)量大不如前，在石滋潤(rùn)無(wú)壓力，該怎樣取舍，或者買其他區(qū)、共有產(chǎn)權(quán)房或其他更好的建議？

A：

1、買房解決女兒戶口問(wèn)題，這不是房子的事兒吧？

2、賣掉石家莊240平的房子，換北京幾十平的值不值？房子是用來(lái)住的，如果不在北京生活就肯定不值啊。相當(dāng)于投資移民弄了個(gè)外國(guó)身份，但不過(guò)去也就享受不到各種政策，沒(méi)什么意義。

投資角度先計(jì)算租售比，一般來(lái)說(shuō)北京的收益率是低于石家莊的，也就是短期收益不如石家莊。然后再判斷價(jià)格走勢(shì)吧，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)北京或許更強(qiáng)。但還是這句話，房子是典型的“服務(wù)本地化”的商品，不住+用不上配套+租金收益不高+壓力大=意義不大。

3、海淀350萬(wàn)，一般只能買到中等學(xué)區(qū)的占坑兒房，選擇不太多，能買到不帶硬傷的就算成功。地段兒倒不難，只要不是太熱門的學(xué)區(qū)都能買到，五環(huán)外的房源居多。如果買普通學(xué)區(qū)的話五環(huán)內(nèi)也有不少，但都是老破小或70年小公寓。

提醒考慮好，這種房無(wú)論在海淀哪個(gè)學(xué)區(qū)，溢價(jià)率都不會(huì)太低，對(duì)應(yīng)的就是居住的性價(jià)比低+明年之后的保值風(fēng)險(xiǎn)大。

4、豐臺(tái)學(xué)區(qū)房？一般不建議，豐臺(tái)是派位，不敢保證轉(zhuǎn)學(xué)成功。而且北大地的政策不穩(wěn)，溢價(jià)部分受損挺大的了。十八中的也傳說(shuō)要調(diào)整，不太建議冒險(xiǎn)。豐臺(tái)沒(méi)有其他的學(xué)區(qū)房了，有也是瞎忽悠的。

豐臺(tái)不錯(cuò)的地段兒能買到商品房一居室，或是老房小兩居，但都不算學(xué)區(qū)房。對(duì)應(yīng)的優(yōu)勢(shì)是沒(méi)溢價(jià)，居住的性價(jià)比正常。

5、如果用不上學(xué)位就沒(méi)必要考慮學(xué)區(qū)唄，相當(dāng)于如果不是為了面子，那就沒(méi)必要買LV，一個(gè)道理。

六環(huán)內(nèi)，這跟幾環(huán)有什么關(guān)系啊？六環(huán)外保值+宜居的也有，沒(méi)必要這么排斥吧？到底圖什么呢？

所以還是先考慮好需求吧，然后進(jìn)行排序。這預(yù)算就別太糾結(jié)什么都想要了，必須進(jìn)行取舍。通常是能實(shí)現(xiàn)一個(gè)最主要的需求就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求。

6、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果為了孩子上學(xué)就買學(xué)區(qū)房，甭考慮什么溢價(jià)率+性價(jià)比+收益率+保值風(fēng)險(xiǎn)，就相當(dāng)于花教改之前的“擇校費(fèi)”了。倆孩子呢，如果中學(xué)之前能解決戶口問(wèn)題+轉(zhuǎn)學(xué)進(jìn)入對(duì)口校成功，那就算值了，否則就是不值。

舒適性的話那就看自己的感受了。350萬(wàn)，一家四口（兒女）怎么也得三居室，89平小三居的話在4萬(wàn)之內(nèi)，近郊能買到。比如通州房山昌平大興門頭溝的地鐵沿線都行，只是舒適度越高=距離越遠(yuǎn)=保值性越不好保證。

升值潛力這就別期望值太高了，至少是有賭的成分。北京的房?jī)r(jià)高，中位數(shù)在600多萬(wàn)，超過(guò)這總價(jià)的才有可能算改善房，目標(biāo)客群對(duì)價(jià)格的敏感度不強(qiáng)，也就有可能抬高價(jià)格。300多萬(wàn)的客群一般都是剛需+小投資客，對(duì)價(jià)格敏感，不太好抬高價(jià)格，至少不穩(wěn)定。除非是賭偏遠(yuǎn)板塊，但那就真是賭了。

所以如果是350萬(wàn)，常規(guī)建議是能不落后大盤就不錯(cuò)了，別期望值太高了，小心被忽悠。我們賣房的都沒(méi)什么好心眼兒，麻子不叫麻子，叫坑人。

7、學(xué)區(qū)對(duì)孩子初中當(dāng)然重要啊，我認(rèn)為比小學(xué)更重要。高中怎么說(shuō)呢？跟學(xué)區(qū)房無(wú)關(guān)，但中考比高考更重要，競(jìng)爭(zhēng)也更殘酷。

或者說(shuō)看孩子的天分吧。如果是天牛娃，那其實(shí)在哪兒都無(wú)所謂，山溝里都飛出金鳳凰。但如果是普娃，而且還是青春期，那學(xué)習(xí)的環(huán)境氛圍會(huì)影響很大的，我深有體會(huì)。

8、其他區(qū)看自己的通勤了。但共產(chǎn)房就是典型的自住，幾乎沒(méi)有投資性。所以如果是為了自住就買，有其他的想法就再想想。

9、我沒(méi)有明確的建議，只能是家長(zhǎng)做權(quán)衡。但我認(rèn)為是沒(méi)必要強(qiáng)努著，父母太過(guò)分的投入，對(duì)孩子長(zhǎng)大之后的心態(tài)也未必是好事兒，情何以堪啊！

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，黃杉木店地塊剛土拍，配套商業(yè)和教育資源不錯(cuò)，還有綠化和修路，對(duì)周邊的富華家園、阿曼寓所這些非競(jìng)品小區(qū)是利好嗎？

A：

1、打個(gè)比方吧。我聽(tīng)說(shuō)朝陽(yáng)大悅城昨天剛租出去一個(gè)空置多年的大面積商鋪，租金挺高的。感覺(jué)大悅城的商業(yè)氛圍和裝修都不錯(cuò)，還有綠植和保潔。請(qǐng)問(wèn)，這對(duì)旁邊的運(yùn)動(dòng)鞋折扣等非競(jìng)爭(zhēng)品牌是利好嗎？

我覺(jué)得從大環(huán)境來(lái)說(shuō)肯定是利好，對(duì)商場(chǎng)的環(huán)境和檔次都有所提升，無(wú)論這商鋪怎么裝修和賣什么商品，怎么都比老空著強(qiáng)。

但這商鋪雖然面積挺大，但影響也是有限的，不太可能拉動(dòng)整個(gè)大悅城的檔次、人流和銷售額。尤其是對(duì)附近的老牌成熟商家來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)帶來(lái)一些新增客流，但大多數(shù)都是看看+比比，畢竟不是同一類的客群，所以談不上太大的利好，只能說(shuō)肯定不是利空。

2、板塊或地段兒也是如此，越成熟越好，人越多越好，將來(lái)堵車越嚴(yán)重才越說(shuō)明人氣兒旺呢。

不過(guò)短期也是有利空的，主要是樓盤規(guī)模大（20多萬(wàn)平，1000多小2000套住宅），建設(shè)周期長(zhǎng)，三兩年的噪音沙塵什么的對(duì)周邊環(huán)境都不算友好。但這影響也不大，誰(shuí)都知道肯定有個(gè)頭兒。所以這所謂的利空也就是砍價(jià)時(shí)的借口，不算真正利空。

3、總之肯定不是利空，但也不算多大的利好。或者說(shuō)長(zhǎng)期肯定是利好，短期或許有點(diǎn)兒小麻煩。

僅供參考。

三

Q:

有一事想請(qǐng)教，我孩子28年上小學(xué)，現(xiàn)在開(kāi)始琢磨在萬(wàn)柳入一套學(xué)區(qū)房，預(yù)算3000以內(nèi)，目標(biāo)是既有200平改善作用，也能上三小，還請(qǐng)您指教。

A：

1、3000之內(nèi)200平，價(jià)格和學(xué)區(qū)都沒(méi)問(wèn)題，主要就是等待出房的時(shí)間而已。另外就是計(jì)算或?qū)Ρ纫幌路吭粗g的租售比就行，但未必是選擇最低的，因?yàn)檫@面積大，租售比的數(shù)值低未必就代表著性價(jià)比高和溢價(jià)低。當(dāng)然常規(guī)來(lái)講還是越低越好，尤其這種入學(xué)高峰期的尾聲，能提前規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。

2、這就看西邊這幾個(gè)小區(qū)吧，就那幾個(gè)，看房時(shí)讓中介先給預(yù)估租金，然后計(jì)算租售比，再得出溢價(jià)率。

3、另外多說(shuō)一句，碧水云天的復(fù)式也可以考慮。這種戶型在其他板塊屬于自住為主的，流動(dòng)性和價(jià)格走勢(shì)偏弱，尤其是在普宅小區(qū)屬于“錯(cuò)配”。但在萬(wàn)柳這種板塊就不算錯(cuò)配了，正常的改善戶型，性價(jià)比或許更合適。

僅供參考。

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