北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我和愛人都是京籍集體戶，孩子明年上學(xué)。目前是三個(gè)選項(xiàng)，一是在戶籍地（朝陽）上學(xué)，但學(xué)校排名靠后，擔(dān)心資源一般。二是朋友介紹**實(shí)驗(yàn)學(xué)校的自招，一個(gè)名額**萬，首付**萬，如果辦不成退還80%，您覺得靠譜嗎？三是只能買房，但資金很少，首付只有120萬，貸款可承擔(dān)1萬元左右，您覺得買哪里的合適？

A：

1、朝陽普校入學(xué)，擔(dān)心資源一般。那如果是孩子天分不錯(cuò)，就在開小灶上下點(diǎn)兒工夫吧。畢竟朝陽小升初是有點(diǎn)招的，北中的小五班也有可能延續(xù)，而且還有民辦人大附的選拔，也就是通道不算少，對(duì)牛娃相對(duì)友好。

2、自招，這我不敢判斷是否靠譜兒。成了就是靠譜兒，不成功那就不成功唄。這我真不好說什么，還是自己定吧。

不過多說一句，您在朝陽工作，這學(xué)校在**，高年級(jí)還有可能去**校區(qū)，到時(shí)候就算租房也夠辛苦的吧？

3、首付120萬+1萬月供=300來萬的總價(jià)。那如果是朝陽，常規(guī)就是五環(huán)外的草房了，學(xué)校是陳經(jīng)綸保利，成績(jī)?cè)谙到y(tǒng)內(nèi)很不錯(cuò)，放到北京也至少是中等偏上。另外是周邊房?jī)r(jià)相對(duì)不貴，這預(yù)算能買到小兩居沒問題，綜合的性價(jià)比相對(duì)高。而且這里雖然是保障房居多，但規(guī)模大+交通便利+戶型還不錯(cuò)，所以保值也不吃虧，基本就是跟隨大盤。

4、其他的沒建議，至于選擇哪個(gè)方案也是看自己，我只是列出情況而已。

僅供參考。

二

Q:

兇宅，65折。網(wǎng)友說他在北京也看到了幾乎同樣折扣的兇宅，連案情都差不多。只不過北京這套還多死了一個(gè)，是業(yè)主的母親，看兒子沒了一著急就發(fā)病了，在醫(yī)院去世的。問題是：這算不算更兇啊，有沒有可能再砍下點(diǎn)兒價(jià)格？

A：

1、賣房的是繼承人吧？為什么要賣這套房？是為了給受害者賠償呢，還是說就是嫌這房子晦氣？換句話說就是這賣房人是否著急套現(xiàn)，如果著急的話就能再便宜點(diǎn)兒，不著急的話那就基本到頭兒了，很難再砍下來。

2、因?yàn)閮?nèi)地的兇宅模式并不成熟，不像香港似的，根據(jù)各種死法、情節(jié)、人數(shù)和鬧鬼驅(qū)魔的效果都有評(píng)級(jí)，或者說是潛規(guī)則，從5折到8折都有說法。而且因?yàn)橛袑ｉT投資兇宅的，所以也就有了比較成型的定價(jià)體系。

而內(nèi)地沒這事兒，至少是北京沒有，所以定價(jià)和砍價(jià)都是隨心所欲。但一般都有個(gè)底線，就是市場(chǎng)價(jià)的7折左右，最低也不會(huì)低過6折，甚至66折，也就是三分之二。

3、也就是說，畢竟內(nèi)地在解放后就不準(zhǔn)鬧鬼和成精了，所以膽兒大不要命的比香港的多。那商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，因此兇宅成交價(jià)的折扣也就略高于香港，7折是大多數(shù)，再低算撿漏兒。

4、另外多說一句，北京想買到太低折扣的兇宅更難，就因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，所以想撿漏兒的也多，反倒不好撿漏兒了。畢竟窮比鬼可怕多了，而最可怕的就是成為窮鬼，最最可怕的成為無家可歸的窮鬼。

僅供參考。

三

Q:

想探討一下選房區(qū)域的技術(shù)問題。工作北三環(huán)，目前房子在大興，交通很不方便，所以想換到中間位置。看了方莊的，優(yōu)勢(shì)是配套齊全，交通也還可以，但劣勢(shì)是都是塔樓得房率低，另外也感覺房子會(huì)越來越老，保值是個(gè)問題。

也看了朝陽安貞的，配套交通更近，但房子更老，小區(qū)里住戶也都是歲數(shù)大的，感覺不太合適。所以一直沒定下來，另外也看了東三環(huán)沿線，感覺性價(jià)比高的都是老塔樓，總之就是都感覺不太合適。所以想探討一下，其他還有哪些地段可以重點(diǎn)考察一下？同時(shí)還有個(gè)孩子上學(xué)問題，明年幼升小，現(xiàn)在必須一起解決了。

A：

1、預(yù)算是多少啊？不談錢不好聊啊，錢越多才越好兼顧呢，要不然只能是取舍。

2、房子肯定是越來越老的，除非是原址重建。但房齡和保值沒有直接聯(lián)系，關(guān)鍵是看維護(hù)。這就跟車似的，年頭兒很重要，但更重要的是保養(yǎng)，這才決定駕乘體驗(yàn)?zāi)兀瑢?duì)二手價(jià)格的影響也最大。

3、塔樓怎么辦呢？不看不就得了，跟中介說只看板樓，連板塔形式的都盡量規(guī)避。但這價(jià)格肯定就不一樣了唄，一分錢一分貨，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定。

4、其他我好像沒什么可說的了， 不談錢聊不出什么了。另外如果想兼顧孩子的上學(xué)問題，那就買東西城的唄，都算學(xué)區(qū)房。但房?jī)r(jià)中都包含學(xué)區(qū)溢價(jià)，如果預(yù)算不太高，那溢價(jià)率通常在30%左右。

5、簡(jiǎn)單就這樣兒吧，我真沒的說了，先做預(yù)算吧。而且我感覺您的要求好像挺高似的，什么都想兼顧，那就只能是增加預(yù)算了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我目前婚姻存續(xù)，夫妻名下無房，去年買了一套男方單位的福利房（50年產(chǎn)權(quán)，可內(nèi)部交易，1.5萬一平，80平120萬），我出資70萬（含裝修），但即便離婚也估計(jì)短期內(nèi)拿不回錢，因?yàn)榉孔硬荒苜u，男方也無積蓄。

所以我兩個(gè)想法，一是我父母幫助首付100萬左右，貸款100萬買門頭溝附近的。但離工作單位遠(yuǎn)，而且也買不到特別合適的。二是等男方支付這筆購房款，然后再多貸點(diǎn)買300-400萬的。但預(yù)計(jì)要至少等三年，怕這期間北京房?jī)r(jià)漲了。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買唄，或者說是買了能住的情況下就買，住不上或挺受罪的就甭買了，還不如租房等著呢。

2、因?yàn)榫退忝銖?qiáng)買了，一是自己不滿意，二是出租的話也很難有高租金，那何必呢？過幾年再折騰置換，至少3%的置換稅費(fèi)都頂上不少租金了，我覺得不劃算。

北京的房?jī)r(jià)我認(rèn)為沒什么下跌空間，畢竟目前的租金收益率跟銀行利息差不多，有的都超出了。但非說還能漲多少我也不信，除非是銀行大幅降息，否則沒動(dòng)力大漲，頂多是對(duì)抗通脹而已。

3、另外多說一句，既然是倆人合資買的這套福利房，那有沒有想法您給買下來啊？給對(duì)方50萬或多少錢不就得了。當(dāng)然這看自己的想法吧，我就是隨口一說。而且這房既然是1.5萬一平，就算是福利房，是不是也比較偏遠(yuǎn)啊？那買不買的就不吃勁了，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，我們有一套豐臺(tái)十二中的學(xué)區(qū)房，70平，但因?yàn)樾律鷥簻p少而房?jī)r(jià)下降，還不好賣。因?yàn)槲覀儾皇潜本┤耍u掉的想法是換到天津讓孩子上學(xué)，但目前天津的政策也不太友好，所以不知道該怎么辦了，您有建議嗎？

A：

1、豐臺(tái)有北京十二中，但十二中沒有學(xué)區(qū)房啊，本校都是點(diǎn)招和派位的。十二中的分校是劃片的，但這談不上學(xué)區(qū)房了，對(duì)口片區(qū)的房子也都沒溢價(jià)，各項(xiàng)都正常。

所以房?jī)r(jià)和流動(dòng)性跟出生率沒什么關(guān)系，就是大盤影響的。等等吧，看救市的效果如何，大概率能轉(zhuǎn)暖。

2、我不懂天津的政策，這真沒有建議。

3、不過如果是非京籍，但想讓孩子上不錯(cuò)的學(xué)校，常規(guī)建議是買在朝陽。這里大多數(shù)都是單校劃片的，牛校也基本都是九年制或單校直升。順位方面是有房的非京籍，排名在京籍無房戶的前面，所以朝陽才被調(diào)侃為“房本主義”，對(duì)非京籍業(yè)主相對(duì)友好。只要學(xué)校的學(xué)位不是太緊張，那非京籍孩子進(jìn)入對(duì)口校的概率就比較大。

4、但我這只是說的房子，如果在孩子中考前沒有京戶的話也挺麻煩的，或許到時(shí)候還得換城市。

僅供參考。

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