北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想問下“蘋果社區北區”是否值得購買？主要考慮幾點：總價450左右，希望能買到三環附近的次新2居（馬上要生孩子）；不考慮投資屬性，雖然居住為主，但肯定能保本最好，做好虧損準備了（對未來房價都比較悲觀，買哪里可能都是以上的訴求）。

看完麗澤、朝青、雙井。這三個板塊朝青人流有點雜，麗澤新大交通便利，雙井老國貿產業區。其實最后就糾結麗澤了，但感覺麗澤同價位只能買一居室（金泰城麗灣/藍調），且房價有點透支嚴重（既后續如果都是跌的情況下，脫離均值的房價掉的曲線更狠），相比兩居，目前有些傾向蘋果社區北區。不知章哥怎么看？

A：

1、既然是不考慮投資屬性，那就看自己的喜好了，本來房子就是用來住的。至于是否能保本那是大盤的事兒，具體的小區是很難走出獨立行情的。注重投資才需要參考別人的喜好呢，否則賺誰的錢去？

是否悲觀就算算租售比吧，蘋果北區應該坪效在100塊錢左右，6萬多一平的話租售比600多，在北京算中等平均值。換算成租金回報率接近2%，約等于現在的存款利率。所以在我看來是沒什么下跌空間了，再跌就比把錢存銀行劃算了。

2、麗澤是前兩年溢價高，比例快趕上學區房了。現在看具體房源吧，有的還挺高，多數應該是都降了一些。后續也未必是下降，漲的慢點兒的話一樣能抹平租售溢價，跟學區房的道理一樣。

3、傾向就買唄。蘋果北區的優勢就是居住的性價比高，體現出來的就是租售比還不錯，肯定不超平均值，這么多年了一直如此。當然對應的是價格走勢不太強，也就是漲的慢點兒，否則也不會現在的價格，租售比也不會占優。

4、總之這就是一體兩面的事兒，優劣勢從來都是對應互補的，看自己更重視哪方面了。自住是肯定占優，投資角度也有可能不吃虧，最好成績能做到不再落后。或者說是前些年有些落后的，蘋果北區之前的價格是周邊老房的1.5倍，現在沒高出太多了吧？以后如果能和老房做到同步就算不輸。

也可以讓中介給算算具體房源的租售比，能買到超跌+無硬傷的就算撿漏兒了，各項都能兼顧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我正在準備買房，因為首付不高所以只關注了五里店（豐臺）的。目前是糾結*號院和新興家園。中介強烈推薦新興家園的，說是質量好，而我們卻不喜歡塔樓。所以看*號院的優勢是板樓，而且價格低的多。所以我們想問問您有什么建議？我們的首付是120萬左右，總價希望控制在250萬以里，再高的話每個月壓力就大了。

A：

1、我好像不合適提什么建議吧，房子是用來住的，自己覺得合適才更重要。

2、中介說新興家園質量好應該是實際情況，因為這小區是新興集團的宿舍區，也就是總后的福利房。那他們作為軍企，又是給自己蓋的，所以理論上質量應該不錯。

而*號院是當年村里違規蓋的，據說是速度非常快，幾個月就完工了，連圍墻都沒有就交了房，還贈送了幾個豬圈和糞坑。這房是賣給當時宣武區的，當成安置房糊弄給了拆遷戶。后來住戶們還去市政府反映過，氣的市長拍了桌子，這才好歹給維護了一下。但基礎質量確實不太強，優勢就是便宜。

3、簡單就是這情況，我也不好做什么建議，還是看自己的預算情況和喜好吧。僅供參考。

4、另外多說一句，從物業維護角度來說，新興家園也應該是占優的。畢竟旁邊就是總后的直屬大院，周邊好幾個社區都是他們的，理論上等維護的時候至少比沒人管的小區要強的多。

僅供參考。

借這話題多說幾句。新興集團的前身其實就是總后的生產管理部，三總部的直屬軍企之一。另兩個是總參的保利和總政的凱利，后來加上總裝（國防科工委）的新時代就是四總部軍企了。

這幾個軍企在2000年前后都劃歸國資委成了央企，但其實和原單位也仍然有扯不斷的血脈關系。

這新興集團的規模非常大，涉及的行業也非常的多，畢竟當年要負責子弟兵衣食住行相關的所有后勤保障。

房地產和建筑業也是新興集團的主要行業之一，在業內的名氣很大。一般用兩個名字吧，除了新興，還有一個是華天，蓮花池的華天大廈就是他們開發的。

所以從理論上來說，人家給自己系統開發的宿舍區，又跟總后豐臺大院緊緊挨著，那質量至少不會差。當然具體情況我不知道，只是說的理論情況。

另外從西四環的七院，一直到五里店，這一大塊面積里很多都是總后的建筑，好幾個小區呢。包括304的福利房，也應該是歸總后管理的，至少是有關系。所以維護方面就應該比普通公房小區強，絕不會沒人管。

僅供參考。

三

Q:

請問，虧你還自稱賣房的，北京怎么可能只有800萬套房！你知道北京有多少X產權和公寓嗎？這就至少幾百萬套。而且北京還有幾百個大院，他們的房子你統計了嗎？如果都統計上，那北京的房子就是3000萬套，能住5000萬人，這是不爭的事實。

A：

1、是不是事實的我列舉幾個數字吧。2013年有個報道，說爭取三年內完成全北京所有家庭用戶的智能電表更換工作，合計630萬戶。然后是2024年的最新數字，智能電表總量已達762萬戶，覆蓋了全北京98.5%的家庭用戶。

那請問了，就算50年的商住公寓不算家庭用戶，但X產權得算家庭用戶吧？您能說買這些房子的不是人類家庭嗎？而且大院居民也算家庭用戶吧？您覺得有資格用智能電表嗎？

2、再有是家庭燃氣用戶的數字，北京所有的燃氣家庭總量是1010萬，包括煤氣罐和天然氣。其中天然氣入戶的家庭總量是799萬，這其中包括部分公寓。那請問，您覺得X產權的和大院用戶是否有使用天然氣的權利？是否應該在這799萬之內？

3、還有自來水的數字。這我剛搜了一下，北京在4年前的數字是，已經完成了330余萬戶家庭的智能水表的更換，占家庭總量的50%，爭取在2025年底前完成總量約700萬戶的家庭水表更換。

那還是這問題，您覺得X產權和大院居民是否有資格使用自來水？是否應該使用智能水表？

4、再有個對照數字，上海公布的二手房存量總套數是860萬套，那我說北京有800萬套有什么不合理嗎？

當然不合理了，因為上海常住人口是2500萬，折合2.9人一套房。那如果北京也按照這比例，那總套數不過是758萬套，畢竟北京才2200萬人。

5、最后說一下您說的各種房數量。北京共有X產權20萬套，是不是遠遠低于您的預期了？

另外北京有40/50年產權的公寓總量是不到100萬套，畢竟這種產品是2005年住宅房價上漲之后才大規模出現的，之前的商業用地太貴，開發商舍不得拿來蓋公寓的。

再有北京到目前為止，不能上市交易的央產軍產總計30萬套左右，是不是也大幅低于您的想象了？

6、總之就是這點事兒，您的事實未必是事實，我的也未必是，愿意信就信，不信也無所謂，畢竟人類只相信自己愿意相信的信息。

另外多說一句，北京1978年的人均居住面積是4.5平米（使用面積），那如果按現在北京7.8億平住宅總量來說，使用面積就算是70%那也是5億多平，理論上能住下1億多人呢。但您認為可能嗎？聊這些有意義嗎？

還多說一句，北京有2200萬常住人口，不到1000萬個家庭。如果真的有3000萬套房，那就是每家三套，每人1套以上。那問題來了，都這么寬松了，您怎么還沒房啊？是不喜歡嗎？

是覺得擁有房子不香嗎？是就喜歡租房給房東送錢嗎？不得不說，您很有獨立思考的能力……

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