很有意思，青島市區剛需，已經分成兩派了。

這邊，有人優先老城區，比如市南，房齡雖老，但位置不錯；

那邊，有人選四方和李滄的新房，位置雖遜色，但新房產品力強。

還有朋友，處于猶豫焦慮狀態。今天，咱先聊一下老城區二手房的一些情況。

1、昔日“受寵”房的境況

海信金色慧谷，市南延吉路附近，規模較大的一個小區，1000多戶，多層、小高層、高層都有，小戶型、大戶型雜居，很有時代特征。

（多年前的圖片）

房齡整整二十年了。但相比一些90年代老房，還不算太老。它的短板在于車位配比太低、公攤太大、戶型設計落伍。

而且它還沒有好學區資源。所以，這兩年，價格回落非常明顯。

以22層的高層來說，93平套二最近倆月的成交價就是173萬左右，單價一萬八千多。

廣電大廈附近的豐華園小區，也是20年房齡，但情況略有不同。這個小區500多戶，基本都是多層和十幾層小高層，公攤小，物業管理還可以。

豐華園的二手房比較受歡迎。多層95平套二，成交價210多萬，單價兩萬二；

小高層（12層）的套二，109平，218萬，單價兩萬。

金色慧谷和豐華園，都是這個大片區，比較“受寵”的；但房東想成交，仍處于不得不讓步的狀態，依然是買方市場。

大堯三路福林小區，成交比較活躍。多層小戶型套二，60多平，總價100萬左右。

雖然戶型早已過時，多層老房沒有電梯，但是價格真友好，單價一萬四五。

對市區剛需來說，吸引力很大。而且大堯三路附近，生活氛圍濃重，也是一種不錯購房選擇。

2、單價一萬出頭的套一

下邊聊到的老房子，情況就更不好了。

比如，吳興一路附近的老破小，53平小套二，62萬；松散樓座，7層無電梯，短板實在太多……

還有漳浦路附近，74平套二，樓層還不錯，總價100萬，單價一萬三千多。

還有一種情況，只生一個娃時候的戶型：50平套一。不知道，你是否還記得，十幾年前，好多小區規劃了套一戶型。

現在，這個戶型徹底被拋棄了。

比如，頤中高山18層小高層，套一48平，成交價53萬，單價一萬一。

老破小的地位下滑不斷，加速被拋棄。

老破小遭受了多方面的打擊，被外圍新房截殺流失了一部分受眾；房東換房需求，著急出售掛牌，持有群體也在流失。

老城區老破小的困境，本質上是樓市發展迭代的一個縮影。

相反，香港中路附近，有抗打的較新小區。比如，十幾年房齡的魯商首府，樓層不錯的大套三，價格比較堅挺。

魯商首府155平的成交價，高達585萬。

3、正在失去投資屬性

這兩年，老城區房東壓力很大。

有些昔日熱門學區房，隨著新生人數的下降，受歡迎程度也在下降，也稱：失寵房。

在青島，高學歷高凈值人群很多，對生活、對品質有高要求。

有資金實力的人，更認可市區熱門板塊。購買力水平，最終決定房價的走勢。

老破小本身因為房齡、戶型、無電梯、停車位少、物業管理等多方面問題，逐步被改善群體拋棄了。

但是，畢竟是市區，地段、交通、商業等資源還是不錯的。只要價格到位，剛需還是積極入場的。

但剛需的購買力實在太差，首付能力低。在青島老城區，單價一萬多的老破小，追隨者多是剛需群體。

等這批年輕人成長數年，有了穩定積蓄之后，他們也會迅速換房，轉向戶型好、產品好的新房。

從另一個角度說就是：房價的穩定性，是從高能級向下傳導的。

從青島城市的角度看，高能就是市南嶗山前海一線；隨后就是新興的幾個新板塊，比如張村河、浮山新區。

這些板塊最先穩定，其他區域還在波瀾起伏。

樓市經過深度震蕩調整，現在逐漸進入平穩期。

先是熱門板塊的新房穩定下來，隨后是次新房，最后才是老破小。

這時候，再一門心思去研究投資一套二手房，可得謹慎了。