北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和孩子目前在通州居住，孩子在通州運河小學上五年級。我有心思讓孩子到市里上學，能有更好的教育。我也大致了解了一下，比如東城的和平里學區的房子目前也在8到10萬，500多萬。50來平的老破小，基本沒有客廳。這價格對我來說壓力還是有的，得貸款200w。

我是想先上學，然后再賣掉換自住的房子，可今年北京房價又一直在降，老破小更是唱衰，這讓我更加糾結了。想問問章哥，幫忙看看。

A：

1、唱衰老破小是常態，唱了20多年了，從1999年開始的到今年是第26年。當時東城（不含崇文）的老破小上市均價是4500左右，商品房7/8000。所以我們開發商集體唱衰老破小，就怕耽誤了我們的新房銷售。

這么多年過去了，無論是否剔除學區溢價，北京老破小至少是沒落后大盤吧，也不知是道德的淪喪還是人性的扭曲？反正不能說是市場的失靈吧？但我們依然要唱衰老破小，無論其租售比是否劃算，哪怕是收益率都超過銀行存款了，那我們也必須唱衰，否則還是有可能影響新房銷售。

2、簡單說吧，北京現在平均租金回報率接近銀行利息，朝陽的有不少小區都超過了，所以我不認為房價還有什么下跌空間。都不傻，真要是再跌就必定有人來撿漏兒了。

老破小被唱衰是正常的，市場就這么大，賺錢都不容易。這就看自己是否認可“房產的價值由地段兒決定”這句話吧？認為地段和配套很重要再買。

我只能說到目前為止，老破小雖然在歷次行情中都不受追捧，但價格走勢一直是跟隨大盤，因為他們本身就是大盤的重要組成部分。以后也大概率如此，全世界各大城市都差不多。

3、不過畢竟是學區房，房價中包含學區溢價，以500萬來說在30%左右，至少100多萬吧。這部分價值得看明年之后的政策了，不敢保證。反正入學趨勢是從明年起逆轉的，如果沒有鼓勵政策，溢價部分有可能逐年受影響。

4、簡單就這情況，看房我沒時間，頂多是幫著算算溢價率而已。但具體的只能由家長決定，外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

請問，孩子28年入學，在糾結買朝外本部學區還是青年湖小學學區，朝外本部離目前爺爺奶奶家居住地近一些，但是會不會在東城高中會比朝陽好一些呢，還想比較一下兩個學區以及房產特點。

A：

1、朝外和青年湖的區別，一個九年制一個直升，從小升初來講沒有區別。教學模式來講是朝陽的更嚴格，各名校都嚴，東城的壓力小些。

從高中來講也沒多大區別，但前提是得能考上朝外本校（一般2+4）或171。兩個高中的排名差不多，都是第二梯隊，也就是僅次于金剛小強的級別。

2、但如果從兩個行政區的整體來說，那到目前為止是東城更強，孩子上普高的概率更大。或者說如果孩子是牛娃（包括天牛娃），那在哪邊都差不多，沒有本質區別。但如果是普娃，常規建議是在東城，即便考不上171本校，那可選的其他高中比朝陽多。

3、房產特點，那就是東城的學區溢價更高唄，朝外的溢價低些。或者說是如果買占坑兒房，那兩邊的溢價差不多，但如果買總價千萬以上的（商品房為主），那朝陽的溢價比例就明顯降低了。對應的是居住的性價比更高，保值的風險也相對小。而東城的話一般要總價更高些，怎么也得1200萬或1500萬吧，溢價才有可能明顯降低。

4、總之兩邊學區從級別來說差不多，區別是東城區的整體資源更均衡，普高率更高。房產角度看預算，幾百萬的話兩邊差不多（公寓類的具體計算），高總價的朝外占優。

僅供參考。

三

Q:

以下是我想要向您請教的：

1、想購買二手房，主要居住人是兩位老人和一位上班族，所以考慮兩居室。

2、不需要考慮學區。

3、總預算大概在480。

4、需要帶電梯。

5、在可能的情況下，環境相對安靜一些（之前看了三環新城，雖然很方便，但老人覺得有些吵鬧）。

因為老人比較習慣了靠近中心區的地方，所以優先看了二環、三環附近，再加上預算有限，所以就主要在豐臺區看，比如方莊、角門等地方。經過了小半年的看房，目前看到西二環邊兒上的天倫北里這個小區，不知道您覺得這個小區怎么樣呢？

另外，由于天倫北里的房子采光不太好，所以目前有些猶豫。還想問問您，您有沒有一些小區可以推薦呢？

A：

1、三環新城是靠近鐵路的，其他的院子就是密度大點兒，畢竟是經適房，多數都這種情況。

2、天倫北里，小區沒什么特殊的，典型的公房小區，塔樓為主，大多數都是央產房，少部分商品房。國企開發商，現在應該算中糧系統了，我不太熟。

小區的優勢就是地段兒離核心區近，離西城最近，但因為沒有學區溢價，所以居住的性價比正常。480萬應該是80多平的兩居室，單價6萬左右，坪效80多，那租售比就是700左右，屬于平均值范圍之內。另外社區氛圍也應該不錯，除了中糧的應該也有電力系統的公房。

劣勢就是老公房的通病唄，塔樓多，戶型不太好選，密度大，綠化空間相對小。投資角度是價格走勢不算強，租金收益率也不算高，性價比不太突出，畢竟現在北京租售比在600多的都正常。當然這我也是估算的，看具體的房源吧。

3、方莊和角門，如果是以目前預算來說，那常規建議是角門到公益西橋一帶。當然這是從保值角度說的，自住就看自己的喜好了。因為方莊保值好的基本都是東部的商品房，比較貴。而古城群星也是塔樓多，看自己的喜好。

角門到四環則是選擇更多，價格走勢也大多至少不落后。這可以跟天倫北里做比較，北京是攤大餅發展的，前些年西二環外比南三環外至少貴出20-30%，現在卻差不多，和商品房相比的話角門更占優，這就已經說明趨勢了。

4、房子是用來住的，自己喜歡最重要，其他的都是副產品。

僅供參考。

四

Q:

請問，我因為通勤需要，準備在芍藥居到三元橋一帶買房，預算在750-850左右。 看了一圈，現在有幾個備選：

1）國展新座東南兩居室，預估820成交。

2）圣馨家園東南兩居室，預估820成交。這個小區其實我最想要的是北客廳南臥室，最近一套成交價705，但是沒有房源了，所以被迫看這種小區最好戶型的。

3）裘馬都兩居室，預估850成交，但沒有燃氣。

我暫時沒有學區訴求，買房主要考慮保值，居住水平過得去就行。 想請您看看這三個選項，可能哪個更合適些。我舒適的總價是700-820萬左右。您覺得這一片還有什么性價比明顯更好的也可以。

A：

1、保值，太陽宮的地段兒很好，基礎部分的保值排全北京第一序列。但這里多數有學區溢價，過了明年高峰期之后說不好，溢價部分得看政策。

2、性價比“明顯更好”，不太好找，只能是看房時讓中介具體算賬，有了租售比的數值再聊性價比。

現有仨小區從產品角度都應該是性價比高的，倆公寓一個回遷房。裘馬都應該是沒什么溢價的，租售比估計在700左右，正常值范圍內，性價比不算太高也不吃虧。不過畢竟這是老公寓，2008年后的價格走勢都不算強，否則也不會和回遷房做比較了。

國展新座也差不多性質，而且這邊兒的學區溢價略高了一些，所以用上學位就算比裘馬都的性價比高，用不上的話也就普通了。

圣馨家園也是溢價的事兒，租售比估計700多點兒，溢價率不算太高，用的上學位就算值。到目前為止是這里的價格走勢相對最好，否則也不會和豪宅公寓比價格。

3、總之人朝學區不太好找性價比太高的，只能碰運氣看具體的房源了，一房一議。另外是朝陽也有特色，就是學區房里總價越高的溢價明顯降低，比如典型的太陽公元，這就性價比正常了。

再有就是即便有溢價，相對來說也不算太高，10%左右差不多了，比平均值低的多。比如圣馨家園的，如果租售比在700左右，那剔除溢價后能到650以下就算性價比不低了。但也考慮好，畢竟明年就是入學趨勢的拐點了，到時候是否能支撐溢價得看政策，也就是這部分的保值具有不確定性。

僅供參考。

五

Q:

不懂就問，如果北京房價按您說的已經是底部了，租金比存款都劃算，那為什么還有這么多人賣房？他們都不會算賬嗎？

A：

1、這問題問的，屬于盲人摸象之后的抬杠了。那我反問一句，前幾年房價暴漲的時候，很多人都說是頂部，租金怎么都趕不上存款利息，那為什么還有那么多人買房？他們真的都不會算賬嗎？

再問一句，我不知道您是否炒股？按理說應該炒吧，因為據我觀察，買不起房的99%都炒股，發財夢總是要有的。

不管炒不炒吧，反正股市是永遠有人唱漲有人唱空，而且即便是所有人都唱漲的時候也有人賣，跌停板的時候也有人買，為什么啊？因為這才是市場唄，否則沒有交易就沒有了對賭，也就沒有這個市場了。

有人星夜趕考場，有人辭官歸故里，二馬錯蹬時抱拳拱手，互相問候一聲“傻叉”，這才是真實的人生博弈。

2、無論樓市什么行情，永遠都是有買有賣，商品價格也由供需關系決定。賣房的一般幾種心態或目的吧：一是永遠有人看空，就想趕緊套現落袋為安。二是有人看到了其他投資品市場，想套現拿錢去賺更多的錢。

三是房子是用來住的，就算不為了賺錢，也有人愿意賣舊買新+賣小買大+賣遠買近+賣差買豪宅，您不反對他們置換吧？

四是誰家都有馬高鐙短的時候，就算是明知道不應該賣，但就是有坎兒過不去的缺錢，不賣怎么辦？找您借錢嗎？

其他還有各種情況，比如為了移民，為了養老，為了創業等等很多情況。對了，2014年也是樓市最低點的時候，但卻有幾十萬上百萬的業主賣房，因為他們要沖進股市配資炒股，您還記得嗎？

3、總之吧，這世上之所以有交易，就是因為雙方的需求或認知不同而已。另外人生的一切都是由選擇決定，看自己的運氣和能力了，不必強求所有人都一樣。

僅供參考。

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