廣州，開始進(jìn)攻低密用地賽道了。

近期，廣州公共資源交易中心掛出了幾宗位于增城、花都的新宅地。

這幾宗宅地看似平平無奇，但它們有一個(gè)共通點(diǎn)：

容積率都低于2。

其中增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)地塊容積率甚至低至1.02，這意味著什么？

這意味著地塊上的建筑面積基本=總用地面積，妥妥的別墅用地啊！

事實(shí)上，前段時(shí)間，在南沙土地推薦會(huì)上，也出現(xiàn)了一宗低密度用地，地塊位于明珠灣大橋東南側(cè)，容積率僅1.2。

短時(shí)間內(nèi)涌出如此多低密度宅地，廣州，在下一盤怎樣的大棋？

事實(shí)上，自2025年來，廣州低密度宅地“刷臉”的頻率越來越密。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月20日，廣州共掛出6宗容積率低于2的宅地，在今年掛牌宅地中占比高達(dá)30%。

而在2024年掛出的64宗宅地里，容積率低于2的宅地占比僅20%。

這些低密宅地，大部分位于增城、花都等遠(yuǎn)郊地區(qū)，也有個(gè)別位于白云、天河等主城區(qū)。

當(dāng)然，這對(duì)廣州而言，可能只是個(gè)開始。

我們預(yù)測(cè)，接下來廣州還會(huì)繼續(xù)涌現(xiàn)更多的低容積率宅地。

何出此言？

首先，前段時(shí)間，住建部發(fā)布國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并在5月1日正式實(shí)施。

此前大家關(guān)注的點(diǎn)，集中在“層高不低于3米”的要求，但實(shí)際上，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》里還有一個(gè)重點(diǎn)：

廣州屬于第Ⅳ類建筑氣候區(qū)劃，對(duì)應(yīng)新國(guó)標(biāo)，建筑容積率控制在3.1。

這意味著，接下來降容積率，將成為廣州樓市的主旋律。

事實(shí)上，廣州樓市苦高容積率久矣，特別是市中心，早先不少地塊容積率基本都在5以上，建出來就是密密麻麻的超高層。

購(gòu)房者看著頭疼，開發(fā)商看著也頭疼，不是我不想做小高層，實(shí)在是地塊不允許。

這個(gè)問題之前我們其實(shí)討論過，怎么其他城市隨處可見的板樓，在廣州就變成了“豪宅專屬”，說白了就是低密地塊太少、偶爾出現(xiàn)幾宗開發(fā)商都爭(zhēng)著要，導(dǎo)致地價(jià)太高，只能做豪宅。

而接下來，廣州要做的，就是把土地的容積率整體降下來，不僅給城市帶來更好的人居環(huán)境，也給開發(fā)商更大的拿地空間，別再帶著鐐銬跳舞。

其次，郊區(qū)的容積率，可能未來會(huì)往更低的數(shù)值調(diào)整，廣州的禁墅令有可能取消。

最近掛出的這些增城、花都的宅地，很有可能是廣州邁出的試探性一步。

目的是什么？是為了產(chǎn)品差異化，也是為了能賣出郊區(qū)的地。

以前，郊區(qū)負(fù)責(zé)承載剛需，但如今，隨著剛需在主城區(qū)的選擇越來越多，光是番禺、黃埔就能承載大部分剛需客的需求，開發(fā)商越來越不愿意在郊區(qū)拿地。

郊區(qū)想殺出重圍，就要跟中心區(qū)的產(chǎn)品走不同的路？有什么產(chǎn)品，能讓郊區(qū)彎道超車？

答案就是墅類產(chǎn)品。

實(shí)際上，近年來郊區(qū)的二手別墅成交表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)。

像是位于增城的逸翠莊園，去年底賣出的幾套墅類產(chǎn)品，成交價(jià)都在2萬(wàn)/平左右。

增城碧桂園鳳凰城的別墅價(jià)格也相當(dāng)堅(jiān)挺，鳳曦苑甚至有別墅掛牌價(jià)去到5.9萬(wàn)/平。

隨著近兩年廣州產(chǎn)品的進(jìn)化，購(gòu)房者對(duì)居住顆粒度的要求也變得越來越細(xì)。

而同樣處于高端居住賽道，對(duì)比平層產(chǎn)品的“卷”，墅類產(chǎn)品近兩年卻沒什么水花。

由于此前廣州對(duì)墅類產(chǎn)品的限制，所以廣州近兩年墅類產(chǎn)品的供應(yīng)相對(duì)稀缺。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，自2025年至今，廣州僅新批準(zhǔn)了34套墅類產(chǎn)品的入市需求，而且項(xiàng)目位于花都。

整個(gè)2024年，墅類項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)僅350套，僅占整個(gè)廣州住宅市場(chǎng)供應(yīng)的0.65%

雖然市場(chǎng)供應(yīng)少，但墅類產(chǎn)品的需求卻一直存在。

像是今年三月，萬(wàn)博的錦繡香江成交了3套獨(dú)棟別墅，每一套都超千萬(wàn)。

4月，白云的頤和高爾夫莊園也成交了與一套建面約326平的二手別墅，成交價(jià)1820萬(wàn)，折合單價(jià)約5.57萬(wàn)/平。

而降低郊區(qū)地塊的容積率，既能補(bǔ)充墅類產(chǎn)品的缺口，也能拉動(dòng)郊區(qū)土地的出讓，一舉兩得。

總的來說，降低土地容積率，既能夠滿足人們不斷提高的居住需求，也代表著接下來廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

接下來，廣州的低密產(chǎn)品，或?qū)⒂瓉硇乱惠啽l(fā)期。

至于這一回，廣州人居體系會(huì)如何進(jìn)化，我們不妨拭目以待。