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澳洲降息刺激房貸預(yù)批激增 買家瘋狂入市

澳大利亞儲備銀行（RBA）今年第二次降息后，全國潛在購房者正爭先恐后申請房貸預(yù)批。信用數(shù)據(jù)分析公司Equifax指出，3月通過抵押貸款經(jīng)紀(jì)人獲得的預(yù)批量同比飆升24%。

Equifax首席解決方案官凱文·詹姆斯表示，降息刺激了許多有意購房者利用增強(qiáng)的借貸能力和銀行最新優(yōu)惠。”全球市場持續(xù)動蕩可能促使澳儲行更頻繁或更大幅度降息，這種預(yù)期將進(jìn)一步推動購房需求。值得注意的是，新西蘭數(shù)據(jù)顯示，房貸需求在兩到三次降息后才會真正爆發(fā)，這意味著澳大利亞的購房熱潮才剛剛開始。”

Equifax數(shù)據(jù)顯示，2月RBA三年來首次降息時，預(yù)批量同比增長12.5%，4月漲幅為10.6%。購房者正與時間賽跑，因為需求激增可能推高房價。匯豐預(yù)測，悉尼和墨爾本房價今年將上漲4%，明年再漲8%和7%。

澳洲最大抵押貸款經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)之一Aussie Home Loans的預(yù)批量自2024年11月以來增長30%，4月至5月咨詢量激增，其貸款能力計算工具使用量同期增長65%。

Lendi集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人塞巴斯蒂安·沃特金斯表示：”人們不再為25個基點(diǎn)的降息興奮，而是期待累計100-125個基點(diǎn)的降幅。消費(fèi)者逐漸意識到，等待越久購房成本越高。”

四大行中三家（聯(lián)邦銀行、西太銀行、澳新銀行）預(yù)測8月前將再降息25個基點(diǎn)，國民銀行則認(rèn)為7月就會行動。

對25歲的塔拉·特雷這樣的購房者而言，降息來得太遲。她從新州紐卡斯?fàn)柊岬嚼ブ蓰渼P尋求低價房源，但當(dāng)?shù)胤績r12個月內(nèi)暴漲22%至59.7萬澳元（漲幅超10萬澳元）。

“每次報價都被投資者以高出掛牌價截胡，我現(xiàn)在不得不暫停購房計劃，”她坦言。但上周降息讓她重燃希望：”月供降低可能增加我的貸款額度，即便不能，也能緩解生活成本壓力。”

Canstar研究顯示，若銀行全額傳遞降息，收入10.3萬澳元的單身人士可多貸1.2萬澳元，雙職工家庭則可多貸2.3萬澳元。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)總監(jiān)莎莉·廷德爾指出，利率進(jìn)入”下行通道”將重新激活觀望買家的購房意愿。

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澳洲多地買房比租房更劃算！

最新分析顯示，隨著租金飆升而利率持續(xù)走低，澳大利亞多個城郊地區(qū)正出現(xiàn)”月供比房租更便宜”的逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。金融科技公司Ubank與房產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Cotality（原CoreLogic）聯(lián)合研究揭示：

在悉尼，10個地區(qū)公寓的月供已低于中位租金，若購房者愿每周多付10澳元，可選項增至13個；若接受月供比租金高100澳元，選擇面將擴(kuò)大至65個郊區(qū)

墨爾本，12個地區(qū)存在”購房更劃算”現(xiàn)象，預(yù)算增加100澳元/周可覆蓋77個郊區(qū)

布里斯班，21個公寓市場和7個別墅市場月供與租金差在100澳元以內(nèi)

珀斯85個公寓市場和34個別墅市場進(jìn)入”可負(fù)擔(dān)區(qū)間”

西澳礦業(yè)城鎮(zhèn)差價最為驚人（最高達(dá)673澳元/周），因流動人口推高租賃需求。而墨爾本CBD（周省158澳元）和卡爾頓區(qū)（周省153澳元）的公寓買家獲益最顯著。

研究設(shè)定20%首付、30年期浮動利率（按2月平均6.09%計算），隨著5月降息效應(yīng)傳導(dǎo)，實際月供還將降低。

Cotality研究主管伊麗莎·歐文指出：”租金持續(xù)走高而房貸利率開始下降，這讓有首付能力的租客開始算賬——每周多付10澳元就能擁有產(chǎn)權(quán)是否值得？”

歐文強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)智慧正在應(yīng)驗：”租金永遠(yuǎn)上漲，房貸終會還清。擁有房產(chǎn)意味著退休后住房成本大幅降低。”Ubank房貸總監(jiān)雷·喬坎證實，今年首次購房者咨詢量顯著增加，客戶最關(guān)注”月供與生活成本的平衡”。

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悉尼房價飆升，已漲至平均工資13倍！年輕人直呼“買房難”

最新數(shù)據(jù)顯示，對悉尼年輕人來說，擁有自己的房子已成為遙不可及的夢想。目前，悉尼的獨(dú)立屋中位價已達(dá)到平均工資的13倍。

澳洲房地產(chǎn)協(xié)會（API）的估值報告揭示了一個嚴(yán)峻的現(xiàn)實：由于房價前所未有的上漲，新買家已被擠出市場。

50年前，悉尼買家只需平均工資的4.2倍就能購買一套中等價位的房子。30年前，這個倍數(shù)是5.8倍。但到2015年，這一倍數(shù)已猛增至11.1倍，并且隨著工資與房價之間差距的擴(kuò)大而持續(xù)上升。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年澳洲平均工資略低于103,000澳元，而獨(dú)立屋中位價已接近134萬澳元。

API首席執(zhí)行官Amelia Hodge表示：“從數(shù)據(jù)來看，住房可負(fù)擔(dān)性現(xiàn)在處于50年來的最低點(diǎn)，這是由于收入增長未能超過通脹率，同時新建住房供應(yīng)短缺所導(dǎo)致的。”

“這意味著如今的年輕人需要13倍的年薪才能買得起一套平均價格的房子。”

在過去半個世紀(jì)里，悉尼的新房買家面臨著最大的價格壓力。1975年，墨爾本購房者需要平均工資的3.5倍才能買到一套中等價位的房子。如今，他們需要平均年收入的8.4倍。布里斯班則從2.9倍上升到了8.3倍。

過去20年里，悉尼房價平均上漲了171%，僅次于阿德萊德（175%）和霍巴特（172%），但高于布里斯班和墨爾本（均為169%）。與此同時，悉尼的公寓中位價上漲了98%。

API報告指出，同期通貨膨脹率為67%。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver表示，澳洲各地日益惡化的情況已大大延長了進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時間，給年輕一代帶來了前所未有的負(fù)擔(dān)。

他說：“這是極不公平的，嬰兒潮一代和X世代都沒有經(jīng)歷過這種情況。政府的一些計劃，如低首付擔(dān)保和首次購房者的印花稅優(yōu)惠，可能會有所幫助。但這些好處通常會成為海市蜃樓，因為它們只會進(jìn)一步推高房價，除非你在這些計劃剛推出時就趕上了。”

Oliver呼吁進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，包括增加住房供應(yīng)和放寬開發(fā)限制。

API報告發(fā)現(xiàn)，新州政府的住房活動和供應(yīng)數(shù)據(jù)表明該州正在落后。

到2024年6月的一年內(nèi)，凈完工量為21,214套，比前五個財年的平均25，823套低17.8%。

報告還指出，大悉尼地區(qū)的住房供應(yīng)預(yù)測顯示，到2028-29年將只新建172,900套住房，比前六個財年的總完工量192,498套低10.2%。

新南威爾士大學(xué)住房研究與政策教授Hal Pawson表示，對那些沒有家庭支持的人來說，負(fù)擔(dān)能力的障礙仍然很高。他補(bǔ)充道：“在澳洲大部分地區(qū)，大多數(shù)無法獲得父母資助的潛在首次購房者都面臨著困難。”

他說，雖然“首次購房擔(dān)保”計劃（First Home Guarantee）有助于降低首付門檻，但“并不能減少你需要支付的房貸規(guī)模”。

報告還發(fā)現(xiàn)，在過去20年里，澳洲各類房地產(chǎn)資產(chǎn)中，農(nóng)業(yè)用地而非住宅用地增長最為強(qiáng)勁。農(nóng)業(yè)用地價值飆升了256%，住宅用地上漲了154%，工業(yè)用地164%，商業(yè)用地143%。

悉尼的工業(yè)倉庫在過去20年中成為表現(xiàn)最好的非農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，回報率達(dá)261%。

根據(jù)報告，澳洲住宅房地產(chǎn)市場的價值現(xiàn)已超過11萬億澳元，約為整個國民經(jīng)濟(jì)總值的5倍。

對于悉尼科技大學(xué)的建筑系學(xué)生來說，擁有自己的房子是一個遙遠(yuǎn)的夢想，也是焦慮的來源。這些Z世代學(xué)生正專注于學(xué)業(yè)，但他們在悉尼買房的可能性比前幾代人要低得多。

04

澳洲偏遠(yuǎn)熱門房市揭曉

澳洲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司PRD Real Estate最近通過數(shù)據(jù)分析，評選出了澳洲十個偏遠(yuǎn)地區(qū)的熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場。

雖然十個市場遠(yuǎn)離州府城市，但卻擁有令投資者和購房者滿意的一切：可負(fù)擔(dān)的價格、低空置率、強(qiáng)勁的租金收益率，以及推動未來增長的數(shù)百萬澳元的工程項目。

據(jù)澳洲房產(chǎn)投資網(wǎng)消息，PRD Real Estate最新發(fā)布的《Smart Moves: Regional Edition 2025》重點(diǎn)介紹了價值、增長和生活方式兼具的十大經(jīng)濟(jì)實惠的偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場，為潛在買家提供了最佳選擇。

報告中，PRD首席經(jīng)濟(jì)師Diaswati Mardiasmo分析了各偏遠(yuǎn)地區(qū)地方政府的數(shù)據(jù)，根據(jù)可負(fù)擔(dān)性、銷售增長、租金收益、未來發(fā)展和就業(yè)實力等五個關(guān)鍵因素評選出了十個熱點(diǎn)地區(qū)。

這十個地區(qū)是：昆州的凱恩斯、Whitsundays和Southern Downs；新州的Dubbo、Port Macquarie-Hastings和Shoalhaven；維州的Bendigo、Greater Shepparton和Wodonga以及塔州的Burnie。

這些地區(qū)的房價都低于州府城市，價格和租金表現(xiàn)強(qiáng)勁，基礎(chǔ)設(shè)施項目豐富，而且失業(yè)率等于或低于4.1%的全國平均水平。

Mardiasmo表示，如果只考慮可負(fù)擔(dān)性，60%至80%的偏遠(yuǎn)地區(qū)都可供投資，但如果加上其它條件，如基礎(chǔ)設(shè)施、租金表現(xiàn)和新房源，這個數(shù)字就會減少一半左右，投資的選擇范圍就會大大縮小。

他認(rèn)為，報告中所選擇的十個熱點(diǎn)地區(qū)是符合所有標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，被視為“隱藏的瑰寶”，是具有可負(fù)擔(dān)性和強(qiáng)大未來潛力的獨(dú)特組合。

“與州府城市相比，這些地區(qū)的房價大多至少便宜40%至45%”，Mardiasmo說。

“最令人驚訝的是，你可以在報告中找到的一些名字、一些地方如凱恩斯或Shepparton已相當(dāng)有名，但其它地區(qū)則沒有多少人聽說過。”

“你會認(rèn)為它們是偏僻的小鎮(zhèn)，但卻是非常迷人，而且經(jīng)常有各種各樣的活動。”

Mardiasmo表示，雖然許多人認(rèn)為偏遠(yuǎn)地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)活動有限而存在風(fēng)險，但這些城鎮(zhèn)卻擁有充滿活力、發(fā)展良好的社區(qū)。

她表示，這十個熱點(diǎn)地區(qū)中的每一個都為投資者和購房者提供了極大的安全保障，因為每個地區(qū)都通過可負(fù)擔(dān)性、低失業(yè)率和不斷發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)了財務(wù)穩(wěn)定。

“對于自住者來說，這些地區(qū)提供了工作和生活保障，而投資者則可受益于較高的租金收益率、較低的空置率以及供過于求的競爭，從而確保更穩(wěn)定、更安全的回報。”

Mardiasmo認(rèn)為，偏遠(yuǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場在五年和十年中的增長表現(xiàn)均優(yōu)于悉尼、墨爾本和布里斯本等州府城市，并在疫情等經(jīng)濟(jì)沖擊中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗沖擊能力。

她總結(jié)道，“由于性價比更高、生活方式更吸引人，偏遠(yuǎn)地區(qū)正變得越來越有吸引力，甚至引發(fā)了城市專業(yè)人士搬遷的想法。”

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