在本地住宅租金不斷攀升以及外地學生對住宿需求持續旺盛的雙重作用下，當整個房地產市場還陷在"躺平"的困局里打盹時，學生宿舍市場正逐漸嶄露頭角，成為新的投資機遇所在。

圖：星島日報

晶苑投資作為香港首家涉足學生公寓改造的投資機構，自2019年起便率先布局該領域。

“一個床位的投資約200萬，這就意味著，未來香港學生公寓市場規模約600億港元。”這是晶苑投資CIO陳偉文看到的市場前景。

圖：香港01

此前專注英國市場的中原投資，也在2024年正式進軍香港，啟動首個學生公寓項目——斥資1.8億港元收購尖沙咀珀薈酒店，計劃追加2000萬港元改造為約150個床位的學生公寓，預計每個床位月租達8000港元。

中原投資總裁葉明慧表示，公司過去一直在美國及英國等地投資學生公寓，并且獲得理想成績。由于現時香港學生公寓市場規模只有數十億港元，預期5年后將增加至逾400億，因此看準時機回港投資。

以上種種，其實都是受到港府鼓勵的。

施政報告2024

2024年，行政長官李家超先生在《施政報告中》中提到要推進國際專上教育樞紐建設，打造“留學香港”品牌。

香港社會普遍認為，要擴大招生，瓶頸之一就是學生宿舍嚴重不足。

于是港府多管齊下，包括在政策上“松綁”：

·鼓勵院校在私營市場以租、買或合作形式，短時間內提供更多宿位；

·同時也鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店或商廈為學生宿舍。

就連在北部都會區，港府也預留了至少80公頃用地，發展“北都大學教育城”。

圖：星島頭條

香港，為了大量的外來學生，真是拼了。

最近所長看到香港基督教女青年會（YWCA）持有的西半山般咸軒（Bonham Residence），正低調推出放售全幢大廈的信息，因為有良好的收租潛力，所以市場估值達4億港元。

圖：香港01

般咸軒放售

般咸軒由香港基督教女青年會持有多年并自行興建，作收租之用，大廈現在為服務式公寓，月租1.5萬港元起。

消息指，該團體近日委托測量師行進行放售，市場人士估計物業市值約4億港元，呎價約1.1萬港元，平均每房價值約417萬港元。

般咸軒單人房

圖：網絡

般咸軒于1998年落成，地盤面積約4,222平方呎，1至3樓為活動室、洗衣房等，樓上為客房，每層約6間，而高層單位屬面積較大的套房，最頂兩層屬復式單位，合共涉及96間房。

般咸軒復式單位

圖：網絡

般咸軒雖位處半山，步行至港鐵西營盤站出口僅數分鐘，前往中環核心商業地區也方便。

并且般咸軒的位置鄰近香港大學，假如吸引到財團部署購入，可以改裝成學生宿舍，再作長線收租，而地下至3樓作宿舍附屬設施。

般咸軒的樓盤外觀

圖：網絡

香港基督教女青年會創立于1920年3 月10日，是香港首個婦女社團及最大、歷史最悠久的婦女團體之一，在香港影響力非常之大。

香港基督教女青年會

圖：網絡

宿舍：根本搶不到

根據教育局最新數據，2024學年香港八大院校的非本地生規模已增至逾1.7萬人，其中內地學子以1.07萬的絕對優勢占據72.7%的席位。

更令人咋舌的是，若將研究生課程納入統計，每四個在港求學的非本地生中，就有三個來自內地。

圖：明報

這場留學熱浪正將宿舍系統推向崩潰臨界點。

按政府規劃推算，未來四年將催生2.23萬個床位缺口。

圖：點新聞

更魔幻的是，這場危機遠未觸頂。

即便2027年前新增7900個床位，保守估算仍存在5.54萬個宿位黑洞。

這意味著到2027/28學年，每兩個學生仍要搶一張床位，有學子自嘲：“在香港找宿舍，比考港大難十倍！”

圖：星島日報

于是，搶不到學校宿位的學生紛紛向外租房。

本科階段尚有30%學生需自尋居所，而研究生群體更是在踏足香港前就陷入"開盲盒式租房"的焦慮——他們不僅要與時間賽跑搶訂房源，更要面對中介陷阱、二房東亂象等潛在風險。

內地生來港的租房亂象

圖：香港01

在這場安居困境中，學子的核心訴求正形成清晰畫像：通勤時間≤30分鐘的黃金地段、24小時安保的管理、配套齊全的共享空間，這些要素共同構成了當代留學生的“居住剛需”。

而整棟改造的專業化學生公寓，恰似為這些痛點量身定制的解決方案——標準化合同保障、智能門禁系統、定期維保服務，這種"類校園"的居住體驗，正在重塑年輕租客的信任閾值。

香港比較火的學生公寓Y83

圖：明報

而且彭博社稱，學生的額外租賃需求導致香港租金今年已上漲1.6%，第三季度漲得更快。

所以香港的學生租賃市場潛力可太大了。

圖：香港01

租務市場成巨大商機

從投資角度來看，港府可以從以往成功活化建筑物的經驗中汲取靈感，例如活化工廈或將商業樓宇改建為酒店或賓館等模式。

將類似的成功經驗應用到學生宿舍領域，通過改建現有建筑，在滿足當前市場需求的同時，更高效地利用現有資源。

香港正流行“工業上樓”

圖：香港商報

從長遠發展而言，香港需要構建可持續的學生住宿發展模式。這不僅包括對現有建筑物進行改造，還應考慮建造 “專用學生宿舍”（PBSA）。

北部都會區以教育和科技為發展重點，這必將激發對學生和人才住宿的旺盛需求。

因此，政府有必要重新審視該地區的土地用途分配和規劃許可，以確保能夠為預計大量涌入的學生和專業人士提供足夠的住房選擇。

圖：香港商報

目前，般咸軒的出售引發了市場的諸多關注，大家都期待著看到究竟由哪一方來接手這一物業，以及它未來是否會作為學生宿舍用于出租。

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