產業園區如何避免滑向同質化陷阱？

關鍵詞：園區運營

【九兆點評：從目前我國產業園區發展態勢看，有一些園區已形成自身特色和核心競爭力，但就大多數園區來說并沒有擺脫同質化競爭處境，未能形成自身的發展特色和獨特的競爭優勢，處于一種“粗放式”的經營狀態中。“去同質化”成為這些園區面臨的主要問題，即要樹立差異化的競爭觀，如果把產業園區看作一個“企業”，那么在吸引客商入駐的市場競爭中如何取勝呢，競爭戰略的關鍵在哪里呢？園區發展路徑探討的是園區發展的策略和措施問題。隨著我國市場化經濟的發展，市場化、民營化、公私合營、資本化、土地入股等等，在園區開發和運營中出現了很多創新的實踐做法。“差異化路徑”主要體現在以下幾個方面：1 、做好產業定位。特色產業園區的產業定位，首先要結合當地產業的實際情況。各個城市的產業基礎與結構是不一樣的，必須要將調研工作做扎實，摸清當地的產業現狀，找出優勢產業。其次，圍繞政策導向來做。不少城市都因地制宜地推出自己的產業扶持政策，扶持的方向不盡相同，這有可能成為園區定位突破的關鍵。其三，摸清產業鏈分工，錨定細分市場，這是最關鍵的一步。如果產業園給自己定位成一個高端制造業園區，就開始對外招商了。那基本相當于給別人寫明信片的時候，地址只寫到省份。這對于園區后續的定向招商并沒有什么幫助。選定主導的產業大類之后，必須結合當地產業發展狀況和園區自身的實際條件，在產業大類中選定最適合發展的細分產業。如果是大規模的產業園區，就可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產業鏈。如果能在招商階段引進一些龍頭企業，那么產業鏈的吸附效應是很顯著的。但如果是規模較小的園區，就需要在產業鏈的上中下游中，細化自己的定位了。如果當地優勢產業的規模足夠大，那么小型園區為單一產業、甚至是某一家龍頭企業，專門打造成配套產業園，也是完全可行的。根據我們近年來對產業園區規劃的經驗，做好產業定位，是特色產業園區運營全周期最重要的一環。2、 做好產品規劃。好的廠房總是一廠難求。比如某些城市，優質廠房產品的價格天花板一再被打破，無論是租金還是售價，都在逐步提升。關鍵在于，能否牢牢抓住產業特性和企業痛點，把產品真正做到好用。規模大的園區，特色可以是產業生態，打造成集商務辦公+技術研發+生產展銷為一體的全生命周期型綜合園區。這樣無論是創業公司、中小企業還是龍頭企業，都可以聚集在園區內，形成強勁的產業動力。針對辦公需求，可以將孵化器、加速器、商務辦公等空間形態都囊括進去，甚至也可以做一點高端辦公，承接總部企業的需求，但必須謹慎調整配比。針對研發與生產需求，可以把中型生產、輕生產、輕加工、研發、測試、設計等全生產環節所需要的不同空間，全都做出來，滿足整條產業鏈的入駐需要。但規模較小的園區，就要更慎重地規劃自己的產品形態，將產品做精、做深，承接區域內尚未被充分滿足的產業空間需求，人無我有，形成差異化優勢。比如在有些一線城市中，許多企業的總部還留在這里，但生產線已大規模遷出，然而還有部分技術研發與測試團隊，需要與總部保持密切聯系。那么針對這樣的需求，來打造研發型廠房就是可行的。總之，產業園區必須根據自身的實際情況，以及細分定位來做特色產品。3 、對外渠道建設。不想把園區招商招“花”、淪為面目模糊的普通工業園，招商定力是一定不能少的。在這一點上，必須要加強對招商團隊的約束與考核。不僅是招商業績的考核，還要包括對招商精準度的審核。另外，一個思維上的誤區也需要被打破。即，如果招商情況不理想，那房企應該做的是進一步去拓寬招商渠道、尋求外部的助力與合作，而不是反過來在園區的定位上作讓步。對外合作的模式有很多，包括加強產學研機構聯動、向地方政府尋求資源協助、設立基金以投代引、尋找更加細分的行業推廣資源等等。實際上，向當地政府尋求幫助是很好的辦法。現在許多發達城市的商務局、投推署、工信局等部門，“產業服務”意識是很強的。只要有好的園區產品供應，他們會十分積極地為園區嫁接資源，引入優質企業。畢竟成功促成優質產業/企業在轄區內落地，也是各部門工作成績的重要體現。因此，做特色產業園區一定要學會向政府部門求助，加強雙方的信息互通與合作。】

這幾年，產業園市場經歷了如過山車一般的起伏。先是從冷門領域發展成了熱門賽道；然后競爭愈發白熱化，從藍海變成了紅海；再到如今的趨于飽和、各方陷入茫然…

據公開數據顯示，從2023年開始我國產業園區面積以每年1.4億平方米的速度新增，預計到2025年總供應量將突破62億平方米。

但載體供應的迅速增加，卻并沒有伴隨著產品形態和運營模式的百花齊放。相反地，園區同質化競爭的問題愈發嚴重。

為什么各地產業園區都容易滑向同質化的陷阱？在供應井噴下的背景下，園區能夠做些什么，去突破這些困境呢？

一．讓產業園區落入被動的4大同質化問題

在近兩年的園區考察中，小明有一個很強烈的感受，就是雖然不同地區的園區物理距離上離得很遠，但產品形態都差不多，運營模式、招商定位也差異不大。帶回家的園區折頁，過兩個星期再翻就分不清誰是誰了……

產業園區愈發凸顯出來的同質化問題，主要體現在5個方面，如果不重視起來想辦法解決，那么園區就會在競爭中落入被動。

1、產業定位同質化、空心化，與市場完全脫節

產業定位問題，引領著整個園區的發展，也是每個開發商都要面對的最重大決策之一。然而，就是在這個關鍵問題上，卻最容易出現偏差，并致園區的招商運營之路越走越艱難。

產業園區的定位工作是門精細的技術活，必須具備市場匹配性、政策匹配性、可落地性、可持續性等要素。

但許多企業還在用傳統的地產營銷思維去做定位，重概念、輕調研；重噱頭、輕實際，這是很危險的。

一方面，這會導致定位同質化問題。同樣是從傳統開發領域轉型而來的房企，大家動輒早年喜歡把園區定位為金融街、電子制造園，現在又扎堆去搞生物醫藥園、智能AI園……

結果就是定位撞車，誰也不比誰更出眾。

另一方面，這還會導致定位空心化問題。一些產業園執著于做大而全的定位，生怕定位一細分客群就窄了。

所以各地都曾涌現出許多意味不明的總部基地、新興產業基地，哪怕只是在宣傳階段就會掉入同質化陷阱，與定位相似的競品正面硬剛。尤其是面對一些大體量的政府園區，毫無競爭優勢。

2、產品同質化，只考慮貨值不考慮市場

從傳統開發領域轉型而來的房企，大多帶著商品房的銷售邏輯，很難舍棄銷售回現、滾動開發的慣性模式。這種思維慣性一旦體現在產品上，就會想當然。

比如部分企業的慣性做法就是提出一個高大上的定位，再把研發用房、廠房統統做成玻璃幕墻寫字樓，以為這樣能夠抬升銷售溢價。

但事實上，這種做法是一條危險的不歸路。

首先，通過產品形態來抬高溢價的方式大家都能想到，但凡一個城市有一小批園區不約而同地這樣去做，就必定會激發同質化競爭，不得不打價格戰。

其次，從當前商辦市場的嚴峻空置形勢來看，想用所謂的高端形態來抬高租金和售價，可能只是一廂情愿的想象。

開發商在建造上花了更多的錢，但卻需要用更長的時間來退出，甚至可能會被套牢許多年，吃力不討好。

因此，房企在做產業園產品的時候，一定不能想當然。定位跑偏了還能改，但昂貴的寫字樓一旦建好了，可就沒有回頭路了……

3、招商同質化，園區定位不斷被推翻

許多產業園在定位和規劃階段下了不少功夫，但最后還是在招商環節栽了。因為頂不住招商業績考核的壓力，所以項目團隊最終背棄了產業定位，開始“來者不拒”。

一些招商團隊為了迅速完成kpi，不按原定產業導向來進行招商，結果等于是自我推翻了當初做的所有定位與規劃工作。

這樣一來，計劃中要塑造的產業生態變得七零八落，無法形成產業聚集效應，后續園區的用戶粘性就建立不起來，運營工作也很難有針對性地開展。

4、服務同質化，脫離產業痛點做服務

“產業服務”近年來是產業地產商很喜歡掛在嘴邊的詞，但如果只能提供共性的、普惠性的服務，對企業來說只能算錦上添花。

要做有質量、能產生用戶粘性的服務，就必須介入到產業層面去，幫企業的經營生產降本提效。

然而不同產業之間的生產模式和發展痛點天差地別，雖然許多園區在推廣上都宣稱自己的產服體系完備，但實際上差異甚微。

大家似乎都掉進了某種囚徒困境：你做我也要做，你有我也要有。但折騰半天，大家還是在同樣的起跑線上，誰也沒能沖出來。

二．摸透產業特性與企業需求是打破同質化競爭的關鍵

同質化問題困擾著許多園區開發商，但要打破這種僵持局面，難點并不在于規劃、建造或是招商等具體環節上，而是在于產業思維的扭轉。

我們需要認識到，差異天然存在于不同產業之間，其對應的企業和企業主，痛點與關注點也完全不一樣。所以做產業園區，第一步就是要去發現差別。

如果園區能腳踏實地地把產業鏈的特點和企業的真實需求，都研究得足夠透徹，那么一定能夠在細微處，將同質化問題逐一解決。

1、從產業定位出發，將園區做實

回到定位這件事上，作出突破的第一步，是先找準園區的產業導向。前文已經說過，沒有導向就沒有定位，沒有定位就必然淪為同質化的商務區。

那么到底應該如何做？概括來說可以分為三步。

首先，必須結合當地實際情況來做。各個城市的產業基礎與結構是不一樣的，必須要將調研工作做扎實，摸清當地的產業現狀，找出優勢產業。

其次，必須圍繞政策導向來做。不少城市都因地制宜地推出過自己的產業扶持政策，扶持的方向不盡相同，這有可能成為園區定位突破的關鍵。

比如江浙地區會重點扶持紡織、石油化工、先進農業等產業；西部的四川等地區重點扶持生物醫藥、信息產業與旅游業等。圍繞政策導向來做定位，能在招商階段獲得更多來自政府的助力。

其三，摸清產業鏈分工，錨定細分市場，這是最關鍵的一步。

眾所周知，一個產業大類的范疇是極其廣泛的。拿制造業來舉例，按照《國民經濟行業分類》來看，制造業下含31個大類、309個中類以及更多的小類。

如果產業園給自己定位成一個高端制造業園區，就開始對外招商了。那基本相當于給別人寫明信片的時候，地址只寫到省份就沒有了。

所以在選定主導的產業大類之后，必須結合當地產業發展狀況和園區自身的實際條件，選定最適合發展的細分產業。

比如很多園區都喜歡納入高端電子設備制造產業，那么在定位上就要考慮，是主打計算機制造？通信設備？可穿戴設備？還是就主打電子元器件？

如果是大規模的產業園區，就可以把定位的顆粒度放大一些，自己來培植一條相對完整的產業鏈。

如果是規模較小的園區，就需要在產業鏈的上中下游中，細化自己的定位，甚至去為某一家龍頭企業專門打造配套產業園，也是完全可行的。

總之，在細分產業導向上的決策，要和園區所在地的產業基礎、產業潛力、競品情況與政府扶持狀況緊密聯系起來。點我了解，園區數字化運營解決方案

2、理性規劃產品，充分承接園區定位

一些初入產業用地的房企，認為研發與廠房建筑的銷售價值一定不如寫字樓。但實際上這是一種慣性思維，會釀成大錯。

實際上，在許多產業重鎮中，好的廠房總是一廠難求。比如在粵港澳大灣區的一些城市，一邊廂寫字樓有價無市，另一邊廂優質的廠房產品卻不斷打破價格天花板，無論是租金還是售價，都在穩步提升。

其關鍵還是在于，房企能否牢牢抓住產業特性和企業痛點，把產品真正做到好用。

規模大的園區，可以自己做產業生態，打造成集商務辦公+技術研發+生產展銷為一體的全生命周期型綜合園區。這樣無論是創業公司、中小企業還是龍頭，都可以聚集在園區內，形成強勁的產業動力。

但規模較小的園區，就要更慎重地規劃自己的產品形態，將產品做精、做深，承接區域內尚未被充分滿足的產業空間需求。

比如在有些一線城市中，許多企業的總部還留在這里，但生產線已大規模遷出，然而還有部分技術研發與測試團隊，需要與總部保持密切聯系。那么針對這樣的需求，來打造研發型廠房就是可行的。

中小型園區不要盲目追求產品線的完備，可以更多地采取跟隨與承接的策略；大型園區則要緊扣主導產業，認真規劃每一個產品組團，確保園區能夠服務到整條產業鏈。

還有一點值得關注，即硬件參數是企業用戶極其關注的要素。

在做產品前務必做好充分調研，確保廠房和研發建筑的柱距、層高、承重、貨梯配置、走廊寬度、卸貨區、垂直物流動線、貨車轉彎半徑等設計細節，都符合用戶的需求。

3、保持招商定力，積極借助外力、拓寬招商渠道

不想把園區招“花”、淪為面目模糊的普通工業園的話，招商定力是一定不能少的。在這一點上，必須要加強對招商團隊的約束與考核。不僅是招商業績的考核，還要包括對招商精準度的審核。

另外，一個思維上的誤區也需要被打破。即，如果招商情況不理想，那房企應該做的是進一步去拓寬招商渠道、尋求外部的助力與合作，而不是反過來在園區的定位上作讓步（定位本身出現明顯偏差的除外）。

對外合作的模式有很多，包括加強產學研機構聯動、向地方政府尋求資源協助、設立基金以投代引、尋找更加細分的行業推廣資源等等。

實際上，向當地政府尋求幫助是很好的辦法。現在許多發達城市的商務局、投推署、工信局等部門，“產業服務”意識是很強的。

只要有好的園區產品在供應，他們會十分積極地為園區嫁接資源，引入優質企業。畢竟成功促成優質產業/企業在轄區內落地，也是各部門工作成績的重要體現。

因此，做產業園區一定要學會向政府部門求助，加強雙方的信息互通與合作。

4、園區服務要有針對性，為產業發展賦能

現在許多產業地產商都已經認識到，服務好企業用戶，對一個園區的長遠發展有多么重要。產業園的長線運營邏輯，已經逐漸刻入到他們的基因中。

要構建有針對性的產業服務體系，得回到產業定位在這個原點上來。不同產業的經營生產痛點，注定是不一樣的。

比如生物醫藥產業痛點可能在于特殊實驗環境、特殊存儲、廢料保存與運輸等；制造業的痛點，又可能在于貨運效率、設備上樓、原材料成本、庫存管理等方面。

真正意義上的產服，會圍繞園區主導產業的特性和實際痛點來展開。無論是空間硬件還是軟性服務，都需要為產業鏈提供切實的幫助。

比如位于東莞的君泰·正拓5G產業園，就為園區內的企業建立了一套統一集采平臺，為企業與外部供應商資源提供全面對接的渠道。

所有入駐的制造業企業，都可以在這個平臺上對同類型的原材料、零部件，進行合并采購。這么做最直接的好處是，可以擴大單批集采的規模，從而壓低采購成本，這對制造業分文必爭的特點作出了很有力的回應。

另一方面，君泰集團還在園區的廠房卸貨區、運貨通道、倉庫等位置，加裝了貨流監控系統，用攝像頭全程記錄企業貨物的進出過程，并定期推送給企業管理者，幫助企業即時掌握貨物管理情況。

這些都是只有踏實研究過產業鏈、與企業主有過深度對話的開發商，才有可能做得出來的細致服務。

實際上推出這些服務的成本并不高，無非是安裝一些硬件設備、開發一些平臺和系統，但對于用戶的幫助是巨大的、可持續的，也是決定用戶粘性的關鍵要素。

三．結 語

隨著產業地產賽道熱度的不斷上升，園區發展商已經到了必須打造核心競爭力的階段了。中電光谷總裁黃立平曾發表過這樣一段觀點：

“園區建設具有更強的針對性，它對某一個具體領域里面的供求關系有更加深刻的理解。對客戶需求以及需求的增長更加的明確。也就是說在供應的邏輯上更符合供求關系的本體規律，脫離了需求的供應遲早會產生問題。”

與商辦物業不同，產業園區必須是客戶需求的映射，是產業發展需要的具象呈現。只有把產業園做到這種程度，才有可能建立核心競爭力，徹底擺脫無序的同質化競爭。

祝大家端午安康！！！

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年8月號