北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問，我在北京新天地三期有一個(gè)一居北向的房子，買在高點(diǎn)，現(xiàn)若賣賠一百，目前出租狀態(tài)。但是，我們?nèi)覜]資格，賣了就不能再買。

兒子在上海的字節(jié)，top2畢業(yè)，將來有可能到北京工作。姑娘高二，未來不確定。家里經(jīng)濟(jì)壓力不大。但全國樓市下降厲害。請(qǐng)問章老師，我們是賣了還是留著？

章哥：

1、呵呵，您太客氣了，不敢當(dāng)。

2、簡單說吧，反正我家的房子都留著呢，而且還準(zhǔn)備好資格和資金了，準(zhǔn)備再買一套給孩子留著。目標(biāo)小區(qū)還沒確定，我在選擇租售比最劃算的，也就是租金收益率最高的。目的是哪怕房價(jià)不再像前些年那樣大漲，也保證至少不賠，而且租金能給孩子當(dāng)個(gè)“低保收入”。

3、以東五環(huán)外為例吧，草房地鐵站附近的幾個(gè)保障房小區(qū)，50平一居室的單價(jià)在4萬左右，總價(jià)220萬吧。目前租金在4500左右，那租售比就是500或以內(nèi)。減去物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)等持有成本，每年能收5萬左右的租金，收益率2.2%左右，略高于同期的銀行利率。

而且這在東五環(huán)外還不算突出的，傳媒大學(xué)地鐵站的通惠河以南有個(gè)北花園小區(qū)，地段兒一般，房產(chǎn)性質(zhì)也不強(qiáng)，是回遷房+保障房小區(qū)。目前50平一居室單價(jià)3萬多，總價(jià)在160萬左右，租金4000左右。那租售比就是400上下了，每年的租金回報(bào)率達(dá)到2.5%以上。

那在這種情況下，除非是業(yè)主著急用錢，否則為什么要賣房？賣了房存銀行的利息現(xiàn)在頂多2%，而且還有繼續(xù)下調(diào)利率的可能。

因?yàn)殂y行利率已經(jīng)出現(xiàn)倒掛，就是五年期利率低于三年期的，導(dǎo)致有的銀行索性都不接受五年期存款了，就因?yàn)樗麄円差A(yù)測(cè)利率在五年內(nèi)會(huì)下跌，怕賠錢。

4、那像北花園小區(qū)一居室的這種租金收益說明什么？說明在樓市大行情不好的背景下， 這小區(qū)房價(jià)已經(jīng)算超跌了，我不認(rèn)為還有繼續(xù)下跌的空間。那此時(shí)誰家有現(xiàn)金，買這套房比存銀行的收益劃算。如果房價(jià)再跌，那誰買這套房就更算撿漏兒了。

5、新天地的北向一居室怎么說呢？這里的一居室戶型偏大，面積至少60多平吧，自住很合適，投資角度不算太強(qiáng)，坪效偏低，租金估計(jì)5000左右。現(xiàn)在房價(jià)多少了？我估計(jì)在5萬以內(nèi)吧，北向的畢竟算硬傷，以60多平來說在300萬總價(jià)左右。租售比600，租金回報(bào)率接近2%，也和銀行同期存款利率差不多。

6、反正我的看法是北京樓市大盤沒什么下跌空間，尤其朝陽區(qū)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子，租金收益率大多接近同期銀行利率，超跌的房源則已經(jīng)超出了。

您這套房雖然面積和戶型都不太算投資性強(qiáng)的，但我也不認(rèn)為還能跌多少。畢竟北京的租金是不太可能大跌的，那如果租金不暴跌，房價(jià)還能怎么跌啊？無論自住的還是投資的都會(huì)算賬的，都在尋找性價(jià)比高或收益率高的資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境越不好的時(shí)候越焦慮。

甚至這么說吧，您是手里拿著房子焦慮，而手里拿著幾百萬現(xiàn)金的人更焦慮。存銀行利率不高，買理財(cái)怕暴雷，炒股也不敢輕易出手，黃金則是已經(jīng)高位，導(dǎo)致“現(xiàn)金為王”的家庭也是很為難的。

7、這種時(shí)期歷史上已經(jīng)好幾次了，2014-2015年那次比現(xiàn)在還嚴(yán)重。現(xiàn)在咱們是在中美博弈中至少不占劣勢(shì)，代理人戰(zhàn)爭(zhēng)中還贏了。

從2014年430就開始救市，救到了2015年930新政都沒什么效果，北京還是陰跌。而且同時(shí)期股市還崩了盤，629股災(zāi)讓幾百萬中產(chǎn)家庭成了破產(chǎn)，比現(xiàn)在慘多了。

但最終后果就那樣兒唄，“去庫存”的救市救到了2016年初才見效，具體的行情您回憶一下吧。這次我認(rèn)為不會(huì)還像上次那么瘋狂，但既然又是救市，至少不會(huì)太差。所以我肯定是持有房子的，反正也沒什么其他敢投資的。您看自己的判斷吧。

僅供參考。

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