北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，若小學上中關村三小，考慮近幾年dz比例減小，聽說大部分畢業(yè)去了十九中。若成績一般，在小升初時，可否通過置換房產來換區(qū)域呢？若可行，是小升初報名前置換完參加派位即可還是要在小學就辦轉學？

A：

1、小升初換學區(qū)，可以是可以，但是不敢保證進入對口校啊。畢竟海淀不是朝陽，小升初時是不能以房子來對口學校的。

所以常規(guī)來說，如果小升初時感覺在海淀成績普通，那可以考慮西城和朝陽。西城是整體資源強，跟著大部隊不吃虧。朝陽是可以單校，進入名校中學的概率高，而且單獨對口中學的房子也沒什么溢價，居住角度的性價比高。

2、能提前就盡量吧，一般三四年級就基本確定天分和成績了，至少是能確定是否有資格參與點招了。所以最好別超四年級，否則之后兩年也未必能讓成績提升，就是等派位而已。

另外一點，如果是轉其他行政區(qū)，那以海淀小學的學習氛圍，只要是成績中等以上，那到了外區(qū)一般都能感到成績優(yōu)越感。這至少是能增加孩子的信心，對增強學習興趣也是好事兒。

3、借這話題講個案例吧，前幾年某海淀虎媽講的。她家孩子在海淀就是中等偏上吧，無論打乒乓球還是學習都不突出。

他們本想放棄乒乓球了，因為教練說孩子沒什么天分+不太努力。但他們暑假帶孩子去了趟歐洲，偶然跟當?shù)睾⒆忧写枇艘幌隆＝Y果就是橫掃運動場唄，孩子享受到了從未有過的成就感，回國之后就主動練球了。

這下讓當媽的開竅了。于是她不光讓孩子在海淀上課，隔些日子還去其他區(qū)體驗幾節(jié)課。目的不算太陽光，就是讓孩子享受一下成績優(yōu)越感，畢竟大部分其他區(qū)的課外班都沒海淀難。

這對成績未必有直接的幫助，但是對孩子的心態(tài)有按摩作用，至少是減少對雞娃的抗拒。讓孩子體會到努力是有用的，換個戰(zhàn)場就能得到成就感。

僅供參考。

二

Q:

請問榮豐2008還有投資價值嗎？現(xiàn)在價格降了不少了，之前400萬以上的都降到300萬出頭了，溢價是不是降到很低了？此時買入是時機嗎？

A：

1、我反正不建議投資這種房，太典型的公寓占坑兒房了，為了孩子上學買來沒問題，投資則還是風險大。

甚至說即便這里不是學區(qū)房，那我也不建議投資這種公寓，除了租金收益率相對高之外，其他各方面都不占優(yōu)勢。但這看自己的判斷吧，別人說什么都沒用。

2、跌幅25%，有這么高嗎？如果是的話那肯定降了不少溢價，但也未必很低，還是算算賬吧。

現(xiàn)在單價多少錢啊？14萬左右差不多吧，那300來萬的就是25平的。能租多少錢？我估計4500每個月應該差不多，那租售比就是700出頭兒吧。確實降了不少，之前動輒900呢。

但跟朝陽的炫特比較一下吧，都是70年的小戶型公寓，只是朝陽的沒溢價而已。這里能租4500的估計是35平的，現(xiàn)在200多萬吧，租售比500以內，算500吧。那用700除以500，溢價率還是40%，仍然不低，遠超西城平均值。

3、真要想買那現(xiàn)在就算時機唄。已經五月底了，該買房入學的都買完了，對于學區(qū)房來說算淡季。但我還是這話，不建議聊什么投資，自己判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請問招商臻園和花香壹號的投資價值怎樣？我是剛需，主要考慮的是自住，但也不能不考慮保值的問題。另外這里的學區(qū)怎么樣？算是豐臺五小的學區(qū)房嗎？上十二中的概率大嗎？

A：

1、豐臺五小在北大地呢，這里只不過算是集團校而已，北京哪所名校都不少分校呢，但大多數(shù)都是掛名，談不上什么學區(qū)房。

上十二中的概率肯定不大唄，非常小，只能到時候看運氣了，估計一個年級也沒多少搖號的名額。這都是中介或售樓處瞎忽悠的吧？別信這個，吹的都沒邊兒了。

2、我不愛聊新房，說好聽的沒人給錢，說不好聽的老惹麻煩犯不上。簡單說吧，這地段兒是典型的兩區(qū)交界，又是邊緣地帶，不太好發(fā)展什么，連大型的配套都會建設的很慢。

這就看京良路的改造吧，人家房山那邊十多年前就修完了，這邊就因為是大興豐臺的交叉地段，拖到今天還拖著呢。那這問題來了，連最基礎的交通都這么扯皮，之后的配套會怎樣啊？

而且還沒地鐵，就算有規(guī)劃也指不定哪年呢，弄不好通車的時候小區(qū)都老了。地鐵對于市區(qū)無所謂，但對于偏遠地段來說有了不加分，沒有的話減分。

3、其他的我不好多說什么了。要不問問周邊的那一圈兒小產權吧，看看他們對未來的預期怎樣。也可以跟明春苑或長豐園的業(yè)主聊聊，看看他們的感受如何？肯定比我說的客觀。

僅供參考。

四

Q:

請問，我也是想投資環(huán)京的房子，現(xiàn)在看的是永清的，按中介說前幾年最高到過2萬多，現(xiàn)在都已經是7000了，我覺得應該是地板價了吧，跌去了70%，這是不是開發(fā)商的成本？這種情況適不適合這種時期投資？主要是我資金少，有北京購房資格但買不起，只好先看環(huán)京的。

A：

1、環(huán)京的我可不懂，永清更是都好幾年沒去過了，不敢建議。我只能說北京的基本上是到底了，因為租金收益率快和銀行存款利息差不多了，甚至有的已經超過了。但永清的我不清楚，算算吧，如果也接近存款利息就基本到底了。但到底了也未必就代表短期內能回暖，只是說下跌的空間有可能沒什么了。

2、開發(fā)商的成本怎么說呢？如果說是建安成本的話一般2000多塊錢，連綠化和配套設施都包括了，檔次高點兒的小區(qū)也不過是3000來塊錢。

甚至這么說吧，即便是在北京，5000塊錢就能覆蓋絕大多數(shù)小區(qū)的建安成本，所以政府的保證金才定的是5000。環(huán)京我不知道多少錢，但一般3000的押金就夠了。

土地成本我不清楚，每個城市的每個地塊都不一樣。可以上網查招拍掛的價格，但知道了也沒什么意義。反正7000塊錢對于開發(fā)商肯定不賠，畢竟很多小城市的市中心新房才5000多，人家也是賺錢的。

3、我反正是不建議投資環(huán)京的，不是說不漲，而是波動大，漲的猛了就跌的狠，這幾年的波動讓不少人都賠錢了，還是謹慎為好吧。

僅供參考。

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