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澳洲夢(mèng)碎！住房危機(jī)持續(xù)惡化，專家批工黨政府“不懂房地產(chǎn)”

擁有一塊四分之一英畝土地在過(guò)去曾是不少民眾的“澳洲夢(mèng)”。但隨著住房危機(jī)持續(xù)惡化，數(shù)百萬(wàn)澳人的這一夢(mèng)想已然破滅。

澳洲新聞集團(tuán)報(bào)道稱，澳洲的住房短缺問(wèn)題持續(xù)惡化，統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，全澳 住房審批總量出現(xiàn)了大幅下滑。 此次下滑主要受到公寓建設(shè)驟減的影響，引發(fā)外界對(duì)年輕澳人更難進(jìn)入住房市場(chǎng)的擔(dān)憂。

大量澳洲民眾發(fā)現(xiàn)，不僅擁有一塊土地并在上面建設(shè)獨(dú)棟屋的夢(mèng)想無(wú)法實(shí)現(xiàn)，就連 擁有一套小公寓的計(jì)劃都愈發(fā)難以完成。

對(duì)于那些出生于1990年后、既沒(méi)有繼承信托基金、也沒(méi)有獲得購(gòu)房資金或靠加密貨幣暴富的人來(lái)說(shuō)，以下數(shù)據(jù)無(wú)疑令人沮喪。

ABS于周四發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年4月獲批的住房總數(shù)下降了5.7%，降至14,633 套。此下降主要源于非獨(dú)立式私營(yíng)住房（包括公寓和聯(lián)排別墅）的審批量大跌19%。

ABS建筑統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人Daniel Rossi表示：“公寓審批的減少導(dǎo)致非獨(dú)立式私營(yíng)住房整 體下降19.0%。與此同時(shí)，私營(yíng)獨(dú)立式住宅審批增長(zhǎng)了3.1%。”

在澳洲人口持續(xù)激增的背景下，高密度住宅審批的崩塌進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)研究人員和租房倡導(dǎo)者長(zhǎng)期以來(lái)所警告的供需失衡問(wèn)題。

根據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，自疫情爆發(fā)以來(lái)，全澳住宅中位價(jià)上漲了逾30%，而租房空置率仍接近歷史最低水平。 然而，新建住宅，尤其是價(jià)格較為可負(fù)擔(dān)、適合首次置業(yè)者的城市公寓，并未按需求增長(zhǎng)的速度推進(jìn)建設(shè)。

這一局面令年輕澳人處境更加艱難。他們不僅面臨工資停滯，還要承受高利率和創(chuàng) 紀(jì)錄的生活成本壓力。

有批評(píng)者認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，獨(dú)立式住宅正變得越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)。 而可負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)位置就過(guò)于偏遠(yuǎn)，這種情況在首府城市尤其明顯。

Rossi補(bǔ)充道：“近期住宅審批波動(dòng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，是非住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值的上升，而非項(xiàng)目數(shù)量的增加。”

外界呼吁聯(lián)邦與各州政府果斷介入，加速住房建設(shè)流程，并簡(jiǎn)化中高密度開發(fā)審批程序。

公共事務(wù)研究所（Institute of Public Affairs）研究總監(jiān)Morgan Begg表示：“數(shù)據(jù)印證了聯(lián)邦政府在住房政策上的失敗，新建住房審批持續(xù)落后于國(guó)家住房協(xié)議（National Housing Accord）設(shè)定的目標(biāo)。該協(xié)議已連續(xù)十個(gè)月未能兌現(xiàn) 新增住房承諾。”

“在協(xié)議實(shí)施的前十個(gè)月內(nèi)，住房審批量從未達(dá)標(biāo)，目前較承諾水平低了27%。”

“在住房審批如此低迷的背景下，澳洲正走向一場(chǎng)危機(jī)。預(yù)計(jì)到2025年6月，凈遷入人口將達(dá)130萬(wàn)，供需缺口正不斷擴(kuò)大。”

“新發(fā)布的數(shù)據(jù)再次凸顯了澳洲住房危機(jī)的嚴(yán)重程度。這場(chǎng)危機(jī)源于失控的移民政策、建設(shè)行業(yè)受到的繁重管制，以及大型、昂貴且效率低下的政府建設(shè)項(xiàng)目對(duì)資源的爭(zhēng)奪。”

公共事務(wù)研究所表示，從獲批到完工的建房周期在過(guò)去10年間增長(zhǎng)了高達(dá)50%。

2014年建房平均耗時(shí)略超過(guò)8個(gè)月，而到了2024年已接近13個(gè)月。

Begg表示：“聯(lián)邦政府顯然不懂澳洲的住房市場(chǎng)。它高估了新房建設(shè)的能力，同時(shí)持續(xù)低估移民數(shù)量預(yù)測(cè)。”

“這制造了一場(chǎng)房?jī)r(jià)與租金齊升的完美風(fēng)暴，令偉大的‘澳洲夢(mèng)’漸行漸遠(yuǎn)。”

02

Epping學(xué)區(qū)房吸引15人注冊(cè)競(jìng)拍！近百人圍觀，$310萬(wàn)成交

本周六，一個(gè)來(lái)自Killara的年輕家庭以655萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)入Roseville的一棟雙層現(xiàn)代住宅，內(nèi)含娛樂(lè)露臺(tái)和游泳池。 而在華人區(qū)Epping，一個(gè)來(lái)自Zetland的家庭以310.1萬(wàn)澳元的價(jià)格購(gòu)入一棟磚屋。

這棟位于Epping區(qū)Dawson St 46號(hào)的四居室房產(chǎn)的指導(dǎo)價(jià)為250萬(wàn)至275萬(wàn)澳元，底 價(jià)為270萬(wàn)澳元。

該房產(chǎn)吸引了15名注冊(cè)競(jìng)拍者，其中6人競(jìng)爭(zhēng)激烈。起拍價(jià)為240萬(wàn)澳元，之后以不 同幅度遞增。

買家正從公寓搬到他們的第一套房子，他們被該房產(chǎn)所在的學(xué)區(qū)所吸引。

他們擊敗了來(lái)自Epping、Lane Cove、Auburn和Eastwood的開發(fā)商和家庭，這些人 要么看中了這里拆除重建的潛力，要么打算進(jìn)行小規(guī)模翻新。

McGrath Epping的David Middleton表示，最近一次利率下調(diào)的時(shí)機(jī)確實(shí)促進(jìn)了更 多買家咨詢，但優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)總能賣得很好。

Domain的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月，Epping的房屋中位價(jià)在過(guò)去一年上漲了5.6%， 至251萬(wàn)澳元。

與此同時(shí)，一幢位于Roseville區(qū)15 The Grove的五居室房產(chǎn)以655萬(wàn)澳元的價(jià)格售 出，其指導(dǎo)價(jià)為590萬(wàn)澳元，底價(jià)為650萬(wàn)澳元。

記錄顯示，該房產(chǎn)上一次交易是在2006年，成交價(jià)為19.4萬(wàn)澳元。

該房產(chǎn)共吸引4名注冊(cè)競(jìng)拍者，其中3人競(jìng)爭(zhēng)激烈。起拍價(jià)為590萬(wàn)澳元，之后以不 同幅度遞增。

本周末，悉尼共有1326套房產(chǎn)參與拍賣，這是其中之一，Domain Group錄得的初步 清盤率為69%。

買家透露，他們是來(lái)自Killara的小房換大房者，希望為年幼的 孩子們提供更多空間。他們擊敗了一名來(lái)自Lindfield的女子和另一個(gè)當(dāng)?shù)丶彝ァ?/p>

賣家在這里與孩子們居住了18年后，現(xiàn)在準(zhǔn)備換一套小一點(diǎn)的房子。

Ray White Upper North Shore的Jessica Cao表示，她注意到在兩次利率下調(diào)后， 買家咨詢量有所增加。

她說(shuō)：“我們確實(shí)看到更多人在拍賣會(huì)上注冊(cè)競(jìng)拍。對(duì)于該房產(chǎn)而言，Roseville是 一個(gè)非常令人向往的城區(qū)，生活氛圍好，同時(shí)靠近Chatswood和CBD。”

Domain的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月，Roseville的房屋中位價(jià)在過(guò)去一年上漲了6%， 至3981000澳元。

03

墨爾本富豪家族轉(zhuǎn)向建租房與物流地產(chǎn)，放緩建售項(xiàng)目

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境不利的情況下，由《澳洲富豪榜》上塔拉西奧家族（Tarascio family）掌控的墨爾本開發(fā)商 Salta Properties，正將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向兩類項(xiàng)目：建租房（build-to-rent）和物流工業(yè)園，而對(duì)傳統(tǒng)的建售型住宅項(xiàng)目則暫緩?fù)七M(jìn)。

Salta由家族第二代Sam Tarascio領(lǐng)導(dǎo)，其父親Sam Tarascio Sr.是知名富豪。該公司近期完成了在墨爾本內(nèi)城區(qū)North Fitzroy的建租房試點(diǎn)項(xiàng)目，并正籌備推出其首個(gè)大型建租房開發(fā)：位于Richmond、規(guī)模達(dá)474套、總投資約5億澳元的住宅項(xiàng)目。

與此同時(shí)，Salta也在墨爾本東南部Cranbourne West推進(jìn)其工業(yè)園區(qū)的下一階段開發(fā)。該區(qū)域靠近Salta長(zhǎng)期推動(dòng)的一個(gè)重要交通項(xiàng)目——集公路與鐵路為一體的多式聯(lián)運(yùn)終端（intermodal terminal）。

“我們認(rèn)為建租房是解決住房問(wèn)題的重要途徑之一，” Tarascio在接受《澳洲金融評(píng)論》采訪時(shí)表示，“這是一個(gè)非常早期、但具有巨大成長(zhǎng)潛力的領(lǐng)域，隨著資本不斷涌入，這個(gè)市場(chǎng)只會(huì)越來(lái)越大。”

目前，Salta已儲(chǔ)備了可容納約2000套公寓的土地資源，項(xiàng)目總估值可達(dá)15億澳元。過(guò)去，Tarascio家族也曾開發(fā)寫字樓及建售型住宅，但在當(dāng)前市況下已難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

“建售住宅方面，新舊房之間的價(jià)格差距太大，要讓一個(gè)新建項(xiàng)目成立，必須要等到生產(chǎn)力提升、建造成本下降或房?jī)r(jià)上漲——更可能是三者共同作用，” Tarascio坦言。

在開發(fā)版圖的另一端，Salta已將其位于Western Port Highway的工業(yè)園中12塊土地推向市場(chǎng)，每塊地面積至少為6375平方米。該區(qū)域全面建成后預(yù)計(jì)價(jià)值可達(dá)8億澳元。

去年，Salta曾將該園區(qū)約50%的股份出售給ESR與Frasers Property Industrial，組成聯(lián)合開發(fā)，總值達(dá)2億澳元。該工業(yè)園區(qū)命名為“Industrial Quarter（簡(jiǎn)稱iQ）”，位于墨爾本東南部的核心工業(yè)地帶，與其在Dandenong South籌建的多式聯(lián)運(yùn)終端項(xiàng)目相輔相成。

“我們的鐵路終端將徹底改寫東南地區(qū)的物流效率，進(jìn)一步提升園區(qū)對(duì)大型工業(yè)客戶的戰(zhàn)略吸引力，” Tarascio表示，“這一走廊將成為工業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心地帶，也會(huì)持續(xù)推高工業(yè)土地價(jià)值。”

在更宏觀層面，Tarascio也就維州近期財(cái)政預(yù)算案表達(dá)了審慎立場(chǎng)。該預(yù)算再次顯示出維州對(duì)房地產(chǎn)稅收的高度依賴，是全澳從地產(chǎn)稅中獲取收入占比最高的州。

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悉尼CBD周邊10公里內(nèi)，房?jī)r(jià)不到$200萬(wàn)！這些城區(qū)引買家搶購(gòu)

悉尼CBD 10公里范圍內(nèi)且房?jī)r(jià)低于200萬(wàn)澳元的熱門城區(qū)吸引了許多潛在買家。

買家們急于在更多降息措施出臺(tái)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇之前搶購(gòu)房產(chǎn)。

澳聯(lián)儲(chǔ)今年已兩次下調(diào)官方利率，并暗示將進(jìn)一步降息。加上聯(lián)邦大選結(jié)果明朗，市場(chǎng)信心和恐慌性購(gòu)房情緒都出現(xiàn)顯著增強(qiáng)。

因此，許多人預(yù)測(cè)，內(nèi)西區(qū)、南區(qū)和西南區(qū)的一些更受歡迎的城區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

Domain的Nicola Powell表示：“隨著利率進(jìn)一步下調(diào)，很可能為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多動(dòng)力。隨著抵押貸款利率持續(xù)下降，這將提振買家情緒和信心。”

“由于料將繼續(xù)降息，我們預(yù)計(jì)這將推高房?jī)r(jià)，盡管可負(fù)擔(dān)性不足將抑制價(jià)格增長(zhǎng)，尤其是在那些房?jī)r(jià)低于200萬(wàn)澳元的黃金地段。不過(guò)，這種增長(zhǎng)不會(huì)達(dá)到之前繁榮時(shí)期的水平。”

這類城區(qū)有許多排屋和聯(lián)排別墅，相比土地成本更高的獨(dú)立式住宅，這些房產(chǎn)的可負(fù)擔(dān)性仍較高。

Redfern就是其中之一，該地房屋中位價(jià)為200萬(wàn)澳元，過(guò)去12個(gè)月上漲了10.7%。

Leichhardt的中位價(jià)為192.5萬(wàn)澳元，上漲了0.8%。

Erskineville的中位價(jià)為191萬(wàn)澳元，上漲了10.7%。Newtown的中位價(jià)為182.75萬(wàn)澳元，上漲了5%。

在南區(qū)，Bexley的房屋中位價(jià)為166.9萬(wàn)澳元，過(guò)去12個(gè)月上漲了11.6%。

Rockdale 的中位價(jià)為172.1萬(wàn)澳元，價(jià)格保持穩(wěn)定。Botany的中位價(jià)為182.1萬(wàn)澳元，上漲了 6.5%。Campsie的中位價(jià)為157.5萬(wàn)澳元，上漲了2.8%。

更南邊的Bexley也出現(xiàn)了潛在買家的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

Raine & Horne Bexley的Marc Gable表示，每次看房通常有20到30組潛在買家，拍賣會(huì)上有12名注冊(cè)競(jìng)拍者并不 罕見。

“人們認(rèn)為Bexley在150萬(wàn)到200萬(wàn)澳元的價(jià)格區(qū)間內(nèi)提供了很好的價(jià)值。因此，這里吸引了各類買家，包括首次置業(yè)者、投資者和開發(fā)商。現(xiàn)在市場(chǎng)如此活躍，信心又回來(lái)了。”

“每個(gè)人都覺(jué)得我們已經(jīng)度過(guò)了利率最糟糕的時(shí)期，情況正在好轉(zhuǎn)。現(xiàn)在明顯感覺(jué)房?jī)r(jià)會(huì)再次上漲，且會(huì)是穩(wěn)步攀升。”

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