5月，東莞樓市交出了一份“低調”的成績單。

　　但在這份數據背后，卻隱藏著一個不容忽視的趨勢——鎮區首套剛需購房群體，撐起了市場的基本盤。

　　01

　　首套剛需客悄然變成主力軍

　　回看2023-2024年，東莞的“改善大年”，無論是供應端還是成交端，改善產品都占據主導地位。

　　而這與當前的東莞市場形成鮮明對比，這一轉變值得深入解讀。

　　據中原大數據公布，5月東莞商品住宅成交套數TOP10，其中顯著特征是：上榜樓盤大部分位于鎮區，且以剛需為主。

　　以成交排名第一的濱海潤府為例。

　　5月，項目首推建面約94-139㎡的戶型，開盤當日即斬獲6億元銷售額，共成交了129套。

　　其中，7號樓建面約94㎡剛需戶型，已成交備案60套（據莞e認購數據顯示），幾乎貢獻了總成交量的一半份額。

　　同樣，2025年1-5月的累計成交TOP10也呈現出相似特征。

　　鴻榮源熙園山院，目前主力在售建面約83-127㎡的3-4房，以247套的成交量位居榜首，緊隨其后的就是濱海潤府。

　　另外，松山湖三限房——松山湖科學城國際人才社區也榜上有名，196套排名第四，產品為建面約73-80㎡。

　　這些主打中小戶型的項目持續上榜，印證了市場需求的逐漸轉變。

　　02

　　政策激活剛需，入戶放寬助力市場回暖

　　產生這樣的變化，主要原因在于：投資需求退潮后，自住需求成為市場核心支撐力，同時政策導向明確支持剛需和改善需求。

　　①政策組合拳：降低門檻，激活需求

　　鎮區剛需的崛起，離不開政策環境的支持。

　　2025年以來樓市迎來多項利好。

　　譬如，房貸利率持續下行，減少了月供負擔，提升了購房者的購買力；公積金貸款額度提高、提取條件放寬，為剛需家庭提供了更多支持。

　　這些政策形成“組合拳”，直接激活了此前被壓抑的剛需和剛改的需求。

　　從成交量來看，尤其是鎮區樓盤，由于單價和總價相對較低，成為政策紅利的最大受益者。

　　②東莞入戶政策放松，人口增加

　　另外，還有入戶政策放松的影響。

　　2024年東莞兩次放寬入戶門檻，6月1日起實施“居住證滿1年+在繳社保”即可入戶的政策，截至10月19日，市外遷入人口同比激增80%；

　　同年11月27日，進一步放寬至“有房即可入戶”，再度刺激購房及業主落戶需求。

　　據東莞統計局數據，2024年全市戶籍人口達326.95萬人，較2023年增加19.08萬人，創近五年最大增幅，政策效應持續釋放。

　　2025東莞樓市，或許少了些“高歌猛進”的喧囂，但卻多了一份“穩中有進”的踏實。