北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

問題如下：孩子26年上小學，打算買一個學區不太差的學區房，兼顧保值和通勤（我倆在西直門和三元橋上班），預算800到900。（需小三居或可改造三居的大兩居）。

A目前看過了中關村學區的南部（學區不差+地鐵通勤方便）雙榆樹知春路大鐘寺附近的房，非老破小的話覺得滿庭芳園、都市網景、漢榮家園還可以，都是2000年左右的房。這幾個小區不知十年后保值性如何？戶型沒有太大硬傷的情況下，目前大概8到9萬的均價，您覺得性價比怎么樣？

B個人覺得還想再看看其他區域，多對比對比。根據我們上面的要求，不知您還推薦哪幾個區域或小區？（預算內兼顧通勤保值學區）

C目前看中一套滿庭芳園的9層南向戶型（詳見小程序），采光不錯可改三居，您覺得成交價按多少談合適？這個10年后的保值性如何？建議購買嗎？

D都市網景5層東向戶型（詳見小程序），您覺得成交價按多少談合適？這個10年后的保值性如何？建議購買嗎？

A：

1、謹慎選擇能改的大兩居，一般都不太好改，否則我們開發商自己就設計了。除非改的效果特別好，否則出手時不好收回成本。接盤人無論是否喜歡這改動效果，都會以不喜歡來砍價，挺別扭的。

2、十年后保值如何？基礎部分肯定是跟隨大盤沒風險，但學區溢價部分說不好，這得看過了高峰期的政策。只能說以中關村學區的氛圍不會差，溢價率應該比普通學區堅挺。

我要建議的話就一房一議，每套房都計算租售比（溢價率），選擇相對低的就風險小+性價比高了，保值自然占優。但具體的性價比我不知道，好長時間沒算了，每個小區和每套房也都不一樣，這問當地中介吧，誰算都行。

3、其他學區，那以中關村對標的除了上地和萬柳之外，一般就是育英和羊坊店57中了，成績都在提升，有可能成為新晉小強。如果成功就是利好，溢價的保值就更有支撐了。

4、具體價格我不知道，不到現場的話看圖也沒什么用，不敢聊。這還是問當地中介吧，只有他們業務熟悉。我還是建議算租售比，不光是知道性價比，砍價的時候也有依據。

另外問清楚得房率，每棟樓都不一樣，盡量選擇得房率高的。因為住建部推動按套內計價的意見稿都出了好幾年了，早晚實行。一旦實行，那公攤大的就吃虧了，有可能直接影響報價。

僅供參考。

二

Q:

請問，現在有些迷茫了，不知道該買哪里了，買什么房了。我現在剛參加工作一年，無學區需求，出差比較多，在單位坐班不多 通勤1小時多點也可以，十號線車道溝附近上班。預算600左右，其中貸款200，想麻煩章哥，我該怎么規劃買房子呢？選次新還是新房？5年怎么做到保值至少不大跌？還是往投資方向去選？

A：

1、600萬預算不算低，基本就是北京中位數。如果用不上學位，那就沒必要買東西海的房子了，因為所有普宅都有學區溢價，高的能到30%左右呢。

2、新房和二手現在都行。過去的常規建議是注重自住買新房，注重保值或過幾年還要置換的買二手，至少在保值上更穩妥，價格都是經過市場檢驗的。

現在則是如果新房的折扣大，那買新房也沒問題。看房的時候計算租售比吧，對標周邊或朝石豐同等二手房，如果差不多的話首選新房，算占便宜。

3、沒合適的再看二手次新，既然是在車道溝那就以石景山或豐臺為主吧。石景山各項兼顧的現在以古城的中海次新為主，然后魯谷等五環沿線的也行。豐臺則是麗澤到首經貿，相對到車道溝算交通方便吧，大多數的保值至少都跟隨大盤。

4、房子是用來住的，還是先多考慮自住吧。往投資方向選也行，畢竟超過600萬了，那就先看朝陽北部的，租金相對更高，收益率也就更高，保值也至少不落后，這預算的流動性也強。奧園亞運村新北苑望京太陽宮等地，避開帶學區溢價的就行。

僅供參考。

三

Q:

請問，我回來看了下北京新天地的形勢非常嚴峻，一樓比我們面積大的掛399快一年了還沒賣出。我們77.89平，一樓西北朝向，18年購入380。現在估計340。要割肉離場嗎？還是再等等整體樓市能再好點呢？

A：

1、這怎么說呢？直說吧，一樓算硬傷，本來就流動性弱，體現出來的就是掛牌時間長+影響價格。而且很多時候都不是價格的原因，而是要等到喜歡住一樓的人。

再疊加西北朝向也算硬傷，除了下午幾乎不進陽光了，愿意接盤的更少，更是很少有人愿意出高價。

2、是否割肉算算租售比吧。如果估計340萬，那租金能在5000以上就算說得過去，能到6000算合適，租售比不到600。當然租金越高越合適，租金收益率高，租售比就越低，說明性價比越高。

如果租金能到6000，那每年7.2萬，毛收益率2.1%。減去物業費取暖費+空置期等持有成本之后，凈收益率也應該在1.8-1.9%。而現在五年期存款利率1.3%，小銀行也高不到哪兒去。

租金如果是5000就弱點兒了，每年6萬，毛收益1.8%。減去持有成本的話1.5-1.6%，也比銀行利息高點兒有限。

3、所以這看自己的判斷吧，我認為是從租金收益來看，北京房價基本到底了。假定某人有340萬，他是會存銀行呢，還是買套房？或者說您現在有這套房，是租出去等著呢？還是割肉賣了存銀行？換位思考吧。

僅供參考。

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