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為結(jié)合目前南康區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，贛州南康區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日向購(gòu)房消費(fèi)者發(fā)布購(gòu)房提示。

購(gòu)房不僅在商品房買賣合同簽訂方面給到了建議，同時(shí)還圍繞購(gòu)房資金安全、認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂、購(gòu)房贈(zèng)送物業(yè)、購(gòu)房贈(zèng)送使用面積、購(gòu)房贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位，以及車位使用權(quán)、車位抵用券，購(gòu)房贈(zèng)送家裝包等方面進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示，并給出了提醒建議。

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南康區(qū)“購(gòu)房”溫馨提示

為保障購(gòu)房者合法權(quán)益，使消費(fèi)者透明消費(fèi)、安心消費(fèi)，結(jié)合目前南康區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，特提醒消費(fèi)者注意以下事項(xiàng)：

一、商品房買賣合同簽訂方面

（一）存在的爭(zhēng)議

購(gòu)房時(shí)，對(duì)合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)、面積差、產(chǎn)證義務(wù)辦理時(shí)間等合同約定款項(xiàng)不清楚，導(dǎo)致后期交付時(shí)，產(chǎn)生不必要的投訴。

（二）提醒和建議

請(qǐng)購(gòu)房者在合同簽訂時(shí)認(rèn)真閱讀合同約定款項(xiàng)，特別注意以下約定事項(xiàng)：

1.商品房交付條件與交付手續(xù)。查看商品房買賣合同第四章，關(guān)于供水、排水的約定，是否約定交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，敷設(shè)到戶；關(guān)于供電的約定，是否約定交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，注意收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于燃?xì)獾募s定，交付時(shí)是否約定完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接，注意開(kāi)通方式；電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)是否約定交付時(shí)線路敷設(shè)到戶；公共服務(wù)及其他配套設(shè)施，如公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、規(guī)劃的車位、車庫(kù)是否明確時(shí)間到達(dá)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)，以上設(shè)施未達(dá)到約定條件，合同中是否明確處理方式及整改時(shí)間。關(guān)于房屋交付，合同中須明確交付時(shí)間且明確交付條件及逾期交付處理方式。

2.面積差異處理方式。查看商品房買賣合同第五章，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)出示房屋測(cè)繪報(bào)告，如實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積存在面積差，合同需明確處理方式。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。查看商品房買賣合同第六章，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照行政規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。如規(guī)劃許可內(nèi)容發(fā)生變更需經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并在變更確立之日起10日書(shū)面通知送達(dá)買受人，出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書(shū)面答復(fù)，逾期視為接受變更。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)收到解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款，并在合同中應(yīng)明確計(jì)算給付利息比例。

4.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任。查看商品房買賣合同第七章，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題經(jīng)有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)解除合同，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定賠償金比例。其他質(zhì)量問(wèn)題，合同中應(yīng)明確處理方式。商品房為住宅的，出賣人自該交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，商品房為非住宅的，出賣人應(yīng)參照住宅質(zhì)量保修規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任或另行約定。

5.合同備案與不動(dòng)產(chǎn)登記。查看商品房買賣合同第八章，出賣人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理商品房合同網(wǎng)簽備案。買賣雙方就不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)明確辦證時(shí)限，因出賣人的責(zé)任未按約定取得不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)的，合同中應(yīng)明確處理方式。

6.前期物業(yè)管理。查看商品房買賣合同第九章，合同中應(yīng)表明選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)時(shí)間、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理用房信息。

二、購(gòu)房款資金安全方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.首付款及全款。企業(yè)為快速完成銷售，個(gè)別購(gòu)房者因付款方式的問(wèn)題，可能存在直接將定金、首付款、全款，采取微信、支付寶等網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬方式，直接支付到銷售人員或企業(yè)一般戶內(nèi)，存在資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

2.購(gòu)房按揭回款。業(yè)主完成購(gòu)房和合同簽訂，需要配合企業(yè)到銀行辦理貸款按揭，業(yè)主在銀行辦理貸款按揭時(shí)，不會(huì)關(guān)注企業(yè)和銀行簽訂的貸款協(xié)議中的回款賬戶，是否為該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，存在資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提醒和建議

根據(jù)《贛州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，為保障您的合法權(quán)益，確保項(xiàng)目正常交付，請(qǐng)您在繳納購(gòu)房款時(shí)，一定要將購(gòu)房款（包括定金、首付款、全款、分期款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購(gòu)房款）直接存入您所購(gòu)買的樓棟相對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)（商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶在售樓部公示欄、《商品房預(yù)售許可證》上均有標(biāo)注）。請(qǐng)購(gòu)房人警惕，不要向個(gè)人賬戶、企業(yè)一般賬戶、非資金監(jiān)管賬戶繳存房款等任何款項(xiàng)。業(yè)主在辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí)，建議購(gòu)房者，要求銀行和開(kāi)發(fā)商的按揭貸款合同中的回款賬戶，為本項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

三、認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商品房交易實(shí)踐中，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議滿足以下兩個(gè)核心要素：（1）協(xié)議內(nèi)容已包含房屋基本情況、價(jià)款、付款方式等交易核心條款；（2）開(kāi)發(fā)商已實(shí)際收取購(gòu)房款項(xiàng)，則該類認(rèn)購(gòu)協(xié)議可能被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為具備正式商品房買賣合同的法律效力。需特別注意的是，當(dāng)購(gòu)房者因故未能繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，根據(jù)《民法典》定金規(guī)則，其已支付的定金可能面臨無(wú)法退還的風(fēng)險(xiǎn)。尤其當(dāng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議存在條款模糊、定金退還條件苛刻或完全未約定定金退還機(jī)制等情形時(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)將顯著增加。

（二）提醒和建議

在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前，請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀并理解協(xié)議條款，要求協(xié)議中明確約定定金退還條件（如貸款未獲批、協(xié)商不成等情形），避免因協(xié)議條款模糊引發(fā)爭(zhēng)議。對(duì)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾（如“不買可退”等）應(yīng)保持謹(jǐn)慎，此類承諾若無(wú)書(shū)面協(xié)議明確約定，可能因缺乏法律效力從而難以主張權(quán)利。購(gòu)房者應(yīng)要求將相關(guān)承諾寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)協(xié)議，以確保在無(wú)法完成認(rèn)購(gòu)時(shí)能夠依法收回定金。

四、購(gòu)房贈(zèng)送物業(yè)方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.贈(zèng)送期限不明確。開(kāi)發(fā)商以“贈(zèng)送X年物業(yè)費(fèi)”“終身免物業(yè)費(fèi)”吸引客戶，但在協(xié)議中未明確起止時(shí)間、贈(zèng)送范圍等，有些甚至是口頭承諾，缺乏法律約束力，易引發(fā)后期爭(zhēng)議。

2.物業(yè)公司權(quán)責(zé)脫節(jié)。若后期更換物業(yè)公司，新物業(yè)可能不認(rèn)可原贈(zèng)送承諾。開(kāi)發(fā)商代繳物業(yè)費(fèi)但未實(shí)際向物業(yè)公司支付費(fèi)用的，可能導(dǎo)致物業(yè)公司向購(gòu)房者追繳欠費(fèi)。

3.費(fèi)用抵扣方式爭(zhēng)議。部分開(kāi)發(fā)商以“物業(yè)費(fèi)抵用券”形式贈(zèng)送，但限制使用條件，購(gòu)房者仍需額外支付其他費(fèi)用。贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)未明確抵扣順序（如優(yōu)先抵扣滯納金、公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)），易產(chǎn)生糾紛。

4.法律責(zé)任劃分不清。贈(zèng)送期間若物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)（如安保缺失、設(shè)備維護(hù)不到位），購(gòu)房者難以界定追究開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，贈(zèng)送權(quán)益是否延續(xù)缺乏明確約定，可能引發(fā)新舊業(yè)主矛盾。

（二）提醒和建議

將贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的具體內(nèi)容（期限、范圍、抵扣方式等）寫(xiě)入《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議，避免開(kāi)發(fā)商以“活動(dòng)解釋權(quán)歸其所有”推諉。明確贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的資金來(lái)源（如開(kāi)發(fā)商直接代繳或補(bǔ)償至購(gòu)房人），同時(shí)，贈(zèng)送行為應(yīng)得到物業(yè)公司的確認(rèn)（比如贈(zèng)送的物業(yè)費(fèi)抵扣券須蓋物業(yè)公司公章）。

五、購(gòu)房贈(zèng)送使用面積方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者承諾贈(zèng)送的使用面積，大部分為公共區(qū)域面積，如：入戶口、一樓花園、就近露臺(tái)、地下室等附屬空間，全部為公共使用區(qū)域，其贈(zèng)送無(wú)法完成實(shí)質(zhì)性的贈(zèng)送，存在一定使用上的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提醒和建議

若開(kāi)發(fā)商承諾贈(zèng)送花園、露臺(tái)、地下室等附屬空間，建議您在購(gòu)買商品房前要求開(kāi)發(fā)商明確贈(zèng)送面積的性質(zhì)及權(quán)屬（是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)證、是否為公共區(qū)域等），是否將贈(zèng)送的附屬空間列入《商品房買賣合同》或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，特別注意口頭承諾的法律效力，所有約定應(yīng)以書(shū)面合同條款為準(zhǔn)。

特別提示：部分贈(zèng)送面積可能屬于違法改建或侵占公共空間，后期可能面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)。

六、購(gòu)房贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位、車位使用權(quán)、車位抵用券方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位。贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位涉及到后期車位合同簽訂和產(chǎn)權(quán)登記，合同簽訂時(shí)需要明確車位簽訂的價(jià)格，存在贈(zèng)送價(jià)值不明確的風(fēng)險(xiǎn)。

2.贈(zèng)送車位使用權(quán)。贈(zèng)送車位使用權(quán)基本為人防車位，人防車位屬于國(guó)家，按照誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，開(kāi)發(fā)商有使用權(quán)，其對(duì)人防車位進(jìn)行贈(zèng)送使用，存在權(quán)屬不清的風(fēng)險(xiǎn)。

3.贈(zèng)送車位抵用券。贈(zèng)送車位抵用券基本為抵扣金額，購(gòu)房者在本項(xiàng)目購(gòu)買車位時(shí)，在車位總價(jià)上進(jìn)行抵扣車位抵扣券上的金額，因房屋為期房銷售狀態(tài)，地下室車位還未達(dá)到銷售條件，且對(duì)外銷售價(jià)格也未明確，存在消費(fèi)不明的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提醒和建議

1.產(chǎn)權(quán)車位。要事先了解清楚，贈(zèng)送的車位指定區(qū)域在什么位置，選取范圍和選取方式是以什么為準(zhǔn)，贈(zèng)送車位后期合同簽訂的價(jià)格是多少，該車位在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶中產(chǎn)生的稅費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。

2.車位使用權(quán)。要事先了解清楚，贈(zèng)送的車位指定區(qū)域在什么位置，選取范圍和選取方式是以什么為準(zhǔn)，該車位的使用年限是多久，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。

3.車位抵用券。要事先了解清楚，贈(zèng)送的車位抵用券是用于購(gòu)買小區(qū)哪些區(qū)域車位進(jìn)行優(yōu)惠，抵用券是否存在有效期，是否附帶限制條件。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的口頭承諾不具有法律效力，所有贈(zèng)送車位的相關(guān)權(quán)益（如位置、編號(hào)、使用權(quán)期限等）須在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議中明確載明。請(qǐng)您理性判斷開(kāi)發(fā)商促銷承諾，以免因輕信口頭承諾引發(fā)后續(xù)糾紛。

七、購(gòu)房贈(zèng)送家裝包方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.承諾效力風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)房時(shí)，若開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)房繳納定金可享受贈(zèng)送家裝包優(yōu)惠時(shí)，開(kāi)發(fā)商口頭承諾難追溯，贈(zèng)送家裝包優(yōu)惠事項(xiàng)未簽訂相關(guān)約定或協(xié)議無(wú)法律約束力，可能存在“最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”等不平等條款。

2.家裝包質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。贈(zèng)送的家裝建材可能采用低端品牌或工程專用材料，可能存在以次充好現(xiàn)象。

3.資金安全風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)中，如果開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂可能導(dǎo)致承諾無(wú)法兌現(xiàn)情況。

（二）提醒和建議

要求與開(kāi)發(fā)商簽訂贈(zèng)送家裝包協(xié)議，明確贈(zèng)送家裝材料的品牌、型號(hào)、工程量等要素，以備查詢贈(zèng)送材料是否符合國(guó)家資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要了解掌握，開(kāi)發(fā)商與家裝公司是否建立共同監(jiān)管的銀行賬戶，賬戶資金專用于活動(dòng)采購(gòu)的家裝材料，防止開(kāi)發(fā)商將業(yè)主繳納的定金挪作他用。

八、項(xiàng)目配套宣傳方面

（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過(guò)程中，配套宣傳是吸引客戶的重要手段，部分開(kāi)發(fā)商為了銷售量可能存在夸大、模糊甚至虛假宣傳項(xiàng)目配套，誤導(dǎo)業(yè)主購(gòu)買，可能在業(yè)主收房后實(shí)際體驗(yàn)與宣傳嚴(yán)重不符，導(dǎo)致權(quán)益受損。

（二）提醒和建議

在業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，可以通過(guò)政府官網(wǎng)主動(dòng)查證樓盤(pán)周邊配套設(shè)施規(guī)劃，驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商在介紹宣傳的真實(shí)性，能有效避免被誤導(dǎo)，確保購(gòu)房決策基于樓盤(pán)真實(shí)信息。

贛州市南康區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年6月3日

近年來(lái)房地產(chǎn)整體形勢(shì)下滑，銷售壓力加大，為了促成交易房企往往制定并給到消費(fèi)者許多額外的附加承諾及贈(zèng)送，若約定不清，則極易在項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)、交房交付環(huán)節(jié)留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

若這類風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，不僅糾紛化解難度大，還容易演變?yōu)槿后w性維權(quán)訴求。

購(gòu)房之路，套路深深！

作為消費(fèi)者，在參與商品房買賣時(shí)，購(gòu)房者必須保持清醒，理性防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其需要在一些重要條款注意細(xì)節(jié)，避免掉入陷阱。

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