當(dāng)業(yè)主共有的資金徹底擺脫開發(fā)商代收的灰色地帶，當(dāng)隨房過戶的權(quán)責(zé)與透明監(jiān)管的鏈條逐步扣緊，房屋“養(yǎng)老金”才能真正成為守護(hù)萬(wàn)家燈火的穩(wěn)定基石。

中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

6月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鄭州市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿）》，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。這份時(shí)隔15年全面修訂的新規(guī)，直面維修資金管理沉疴，直指業(yè)主“錢袋子”安全痛點(diǎn)——強(qiáng)化資金歸全體業(yè)主共有屬性，取消開發(fā)企業(yè)代收資格，規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)變更時(shí)維修資金隨房過戶，并對(duì)挪用行為最高處挪用金額二倍的罰款。

新規(guī)背后是血淋淋的教訓(xùn)。2021年國(guó)務(wù)院第九督查組發(fā)現(xiàn)，襄陽(yáng)市9家房企長(zhǎng)期滯留5062萬(wàn)元維修資金，最長(zhǎng)達(dá)8年；同年另有4家開發(fā)商或物業(yè)挪用1184萬(wàn)元；2022年湖南東安縣住房保障中心工作人員侵吞維修資金近千萬(wàn)元；2025年永州某房企挪用312萬(wàn)元維修資金支付工資稅款……

此次新規(guī)的出臺(tái)，被視為對(duì)行業(yè)亂象的一次“刮骨療毒”。專家指出，“這次政策調(diào)整不僅回應(yīng)了業(yè)主關(guān)切，也從制度層面強(qiáng)化了對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。開發(fā)商代收模式已成資金監(jiān)管最大漏斗，鄭州新規(guī)正是對(duì)制度漏洞的亡羊補(bǔ)牢?！?/p>

權(quán)屬歸位

業(yè)主共有喚醒“沉睡”資金池

此次《管理辦法》首次明確提出，房屋專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有，這是對(duì)《民法典》精神的進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)。過去，不少小區(qū)在動(dòng)用維修資金時(shí)，因業(yè)主參與度低、流程復(fù)雜而導(dǎo)致資金“沉睡”，影響公共設(shè)施維護(hù)效率。

新規(guī)最核心的突破在于明確維修資金“屬于全體業(yè)主共有”。 北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)宋寶程指出，這并非創(chuàng)新，而是回歸本源：“《民法典》早已明確維修資金屬于業(yè)主共有，本次新規(guī)是對(duì)上位法的重申?！本S修資金自1998年制度創(chuàng)立伊始就明確歸屬全體業(yè)主，此次鄭州新規(guī)是地方立法對(duì)法律精神的堅(jiān)決貫徹。

北京物業(yè)管理專家史文軍強(qiáng)調(diào)，突出“共有屬性”直接關(guān)聯(lián)使用前提：“這特別強(qiáng)調(diào)了資金使用需經(jīng)共同決定，是對(duì)業(yè)主‘惰性’的強(qiáng)制約束。”當(dāng)資金歸屬明確劃歸業(yè)主，其使用決策權(quán)自然同步回歸——維修資金的續(xù)交方案需體現(xiàn)業(yè)主決策，資金使用透明度要求提高，業(yè)主參與小區(qū)治理的積極性將被激活。

對(duì)鄭州大量老舊小區(qū)而言，這更是及時(shí)雨。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析：“房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，房齡較長(zhǎng)住房面臨集中修繕，維修資金是重要來(lái)源?！睔w屬權(quán)明確后，集中賬戶管理效率提升，老小區(qū)改造資金保障能力將顯著增強(qiáng)。

資金流轉(zhuǎn)革新

隨房過戶切斷挪用鏈條

近年來(lái)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中代收維修資金，但遲遲不將款項(xiàng)繳入專戶，導(dǎo)致資金無(wú)法及時(shí)用于小區(qū)維護(hù)，甚至被挪作他用，引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。事實(shí)上，房屋專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備正常維護(hù)的重要經(jīng)濟(jì)支撐，但在實(shí)際操作中，存在使用難、監(jiān)管弱、挪用頻發(fā)等問題。

取消開發(fā)商代收資格是新規(guī)關(guān)鍵一招。宋寶程直指代收模式弊端：房企資金鏈斷裂、涉訴導(dǎo)致代收資金被挪用、凍結(jié)案例頻發(fā)，“取消代收是從源頭上杜絕挪用風(fēng)險(xiǎn)”。鄭州新規(guī)規(guī)定業(yè)主直接向行政主管部門專戶交納資金，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)需核驗(yàn)繳存憑證，徹底繞開開發(fā)商這一風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)。

針對(duì)產(chǎn)權(quán)變更痛點(diǎn)，新規(guī)明確維修資金“隨房過戶”。史文軍警示實(shí)際操作風(fēng)險(xiǎn)：“新業(yè)主常只關(guān)注權(quán)屬變更，忽視資金余額。若前期資金使用過量，新業(yè)主可能面臨被動(dòng)補(bǔ)繳負(fù)擔(dān)?！彼粲跷飿I(yè)公司建立“一房一檔”定期公示機(jī)制，產(chǎn)權(quán)變更時(shí)主動(dòng)告知資金現(xiàn)狀。

宋紅衛(wèi)補(bǔ)充指出，房齡較長(zhǎng)住宅過戶時(shí)維修資金不足問題更突出：“物業(yè)需做好維修項(xiàng)目清單與賬目管理，避免信息不對(duì)稱引發(fā)爭(zhēng)議。”鄭州新規(guī)為此預(yù)留空間——維修資金相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)則將由房管部門另行制定。

罰款翻倍難言震懾

監(jiān)管閉環(huán)仍需加碼

新規(guī)對(duì)挪用行為最高處二倍罰款引發(fā)熱議。宋紅衛(wèi)直言震懾力不足：“部分暴雷開發(fā)商即便挪用也無(wú)力償還，二倍罰款形同虛設(shè)?！彼ㄗh將未經(jīng)業(yè)主同意挪用資金造成損失的行為納入侵占罪、挪用資金罪范疇，追究刑事責(zé)任。

史文軍肯定罰款力度進(jìn)步，但更強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)管：“需建立社區(qū)、審批部門對(duì)業(yè)主簽字真實(shí)性的抽查機(jī)制，業(yè)主代表應(yīng)深度參與資金使用‘監(jiān)理’，審計(jì)環(huán)節(jié)必須嚴(yán)格。”他提出“紀(jì)檢監(jiān)察式”監(jiān)督模式，形成使用前、中、后的全鏈條監(jiān)管閉環(huán)。

當(dāng)前，全國(guó)多地都在探索維修資金管理改革，有的城市已試點(diǎn)“線上投票+智能監(jiān)管”模式，實(shí)現(xiàn)資金使用全程可視化。鄭州作為中部重要城市，若能在本次改革基礎(chǔ)上進(jìn)一步引入科技手段和公眾參與機(jī)制，有望為全國(guó)提供可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)樣本。

“不敢挪”轉(zhuǎn)向“不能挪”才是治本之策。安恒泰物業(yè)副總王帥指出，鄭州取消開發(fā)商代收正是制度性糾偏。而宋紅衛(wèi)透露更深層布局：維修資金是住房養(yǎng)老金制度的個(gè)人賬戶部分，未來(lái)將與公共賬戶合并統(tǒng)一管理，“政府統(tǒng)收統(tǒng)管是過渡到住房養(yǎng)老金的必由之路”。

鄭州此次維修資金新規(guī)修訂，是地方對(duì)《民法典》等上位法的主動(dòng)適配，更是對(duì)基層治理痛點(diǎn)的制度性回應(yīng)。當(dāng)業(yè)主共有的資金徹底擺脫開發(fā)商代收的灰色地帶，當(dāng)隨房過戶的權(quán)責(zé)與透明監(jiān)管的鏈條逐步扣緊，房屋“養(yǎng)老金”才能真正成為守護(hù)萬(wàn)家燈火的穩(wěn)定基石。