北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我在海淀區成府路20號院有一套一室一廳，2016年上半年購買，東西朝向，43.3平米，是電梯房，樓層在中間，貸款還有50萬待還，屬于學院路學區。

孩子明年上小學，我工作在西城新街口地區，單位有政保，現在在想換房到這邊，有希望上黃小（據了解，前提是戶口落在新街口片區）。賣房前手頭有100w。未來能接受每個月房貸8000元。

想咨詢您，如果賣掉海淀房子換房至新街口，您推薦哪個小區？如果上不了黃小，西城北部您推薦哪個學區？另外，在西城買一百多萬的平房占坑靠譜嗎？

A：

1、成府路的這套房價值多少錢？減去貸款能有300萬左右吧？月供8000最高對應200萬之內貸款，300+100+200=600萬，稅費是否也包括了？再留出裝修等備用金，買500多萬的吧，550最高。是這個預算嗎？

2、這預算在新街口不算高，那就別限定哪個小區了，還是以具體房源為主吧。先讓中介按總價匹配房源，然后看房的時候計算租售比，同等房源的情況下，哪個數值低就是學區溢價低，意味著性價比高。

3、我沒明白，既然單位有新街口的政保，那還琢磨什么換學區啊？難道只要不能確定黃小就不要政保了嗎？這也太霸氣了。

但這也沒法操作啊，房籍戶籍只要落在了新街口，那除非單位的能量強大，否則不可能隨便跨區。但如果是大政保就提前知道了，也就沒必要限定新街口了。

再者說只要到了信息采集階段，換學區就幾乎來不及了，全款都夠嗆，何況還得貸款呢，我也沒聽說過敢這么操作的。

4、北部推薦哪個學區，肯定金德月啊，仨頂級學區，600萬也都能買到房。但還是這話，沒聽說過這種操作，普通人都不敢這么想，太瘋狂了。我建議還是老老實實的用政保吧，沒必要折騰，都沒必要瞎琢磨。

5、買100多萬的平房占坑，這房夠小的，但只要大中介的都靠譜兒。不放心的話就去派出所問問，過道房什么的他們都有備案，不讓遷戶和上學。另外這種房就是純占坑兒，用完了學位就盡快出手吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我現在住房山，孩子二年級下學期，考慮到市里離我上班近的地方買房轉學，我現在工作的地方在月壇學區，但有一個換工作的地方在健德門附近。家里換房預算有限，所以在猶豫，是買月壇，還是換工作買到朝陽那邊去。孩子目前成績一般，換學區房主要目的是想減輕他將來中考的風險。

兩邊對我來說各有利弊：

月壇：利在于不用換工作，地段已經很熟悉了，而且月壇學區高中升學率貌似很高。弊在于貴，買的話只能買老破小。

朝陽：利在于便宜一點，另外離我老公單位和我可能換的工作以后的單位都比較近。弊在于擔心朝陽目前學習風氣比較卷，高中升學率又不高。

主要想問您的是，一是朝陽和西城月壇學區的高中升學率差異有多大，朝陽靠東邊這一片的幾個學區升學率情況會不會好一些。二是綜合利弊，您覺得我應該考慮買哪里的房子，如果買朝陽的話，推薦哪個學區？（我們是轉學，沒辦法參加初中的直升）

A：

1、高中升學率？如果是指包括職高技校和民辦校的話都95%以上，或者說北京孩子只要是想上學，那就肯定有學上。但這種統計沒什么意思，如果是公辦普高率的話，北京的整體“真實平均值”是70%左右。其中東西城在80%以上，其他各區多數在60%以上。

但具體學區和各校的普高率我不知道，這還是咨詢搞教育的吧。而且北京只有東西海有強學區概念，其他各區都是某些單校實力強，沒必要把比例分攤到學區。

2、如果孩子的成績不是特別好，那常規建議是首選西城，普娃跟著大部隊至少不吃虧。朝陽則是對牛娃更友好，無論是單校、點招還是2+4都能占便宜。另外朝陽的好高中少，排名靠后的高中都意義不大，到高考時全年級都沒幾個一本。

3、選學區只能家長定，外人不好建議。朝陽那就首選幾個牛校學區吧，東部的80和成本，東北的清朝、陳分+清朝望京，北部的朝外、嘉銘和人朝。既然是預算能買在月壇，那朝陽的這些學區都能買到。如果只買對口中學的房子，那至少是溢價率相對低，也有可能買到沒溢價的，朝陽特色。

轉學是西城區不能參與直升，朝陽則是九年制和單校為主，只要進入了對口校，或者小升初房戶合一的都能正常升學。

4、另外多說一句，全北京所有不錯的學校都很卷，學校越好卷的越狠，渣校才是快樂教育呢。朝陽牛校確實卷孩子，但家長相對省心，陪著就行了。東西海則看學校氛圍吧，但如果想提升成績，家長得跟著孩子一塊兒卷。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是孩子出生后，從石景山換房換到了朝陽，當時也是咨詢后，在價格能承受范圍內，選了南湖東園二區，對應初中是陳經倫分校，我孩子現在4歲了，南湖東園二區房子老小區，小三居，感覺居住又覺得有點小～所以又產生了想換房的想法。

所以想結合孩子上學，換大點房子的訴求，結合手里的預算還有300萬，可以賣掉南湖東園二區的房子（當時700萬買的），能不能給些建議。我上班在望京，爸爸上班在北辰～還希望給些考慮的方向。

A：

1、結合孩子上學，換大房子，那如果還在望京就看清朝望京學區對應的幾個小區，學校好，房子因為只對口中學而沒溢價，居住的性價比更高。有價格相對低的，增加面積不算難。

也可以看同為陳分學區的，畢竟總價提升到千萬了，那這種時期有可能買到不帶溢價的學區房，就拿幾個商品房小區，看房時讓中介算算租售比就行。

2、如果是在北辰，那就看中學對口朝外的。從學校角度可以算有所提升，單獨對口中學的也沒什么溢價，居住的性價比更高。另外也可以看博世祥園這種，高總價的就沒什么溢價了，各項兼顧。

另外如果是自住為主，也可以看匯園這種老公寓，曾經的全北京第一豪宅，甚至是全國第一個城市豪宅，質量和品質都很好。價格走勢這些年偏弱，但對應的就是居住的性價比高。

3、另外也可以看看嘉銘東區的，典型的就是嘉銘和融華世家那幾個，學校好+溢價不高，或者沒什么溢價，算各項兼顧。

僅供參考。

四

Q:

請問，通州區有一個106的房子適宜居住不打算置換，孩子今年4年級，考慮xsc，預算400以內買一個上學或者占坑的房。求推薦東城還是朝陽？東城資源更豐富且壓力小，但朝陽有單校劃片（陳本，清朝）。盼章哥專業分析。

A：

1、上學或占坑的房，這有什么區別嗎？400萬之內在東西海朝都算占坑房，都是用來占學位上學的。

2、東城還是朝陽，常規就是牛娃肯定去朝陽啊，普娃更適合東城。因為既然是小升初跨區，那牛娃如果在東城就只能是憑運氣派位，萬一排進普校不就吃虧了嗎？所以最好來朝陽，牛校大多數都能單校劃片，進入牛校的概率高，在校內能得到更好的資源和氛圍。

普娃就在東城就無所謂了，無論進入什么學校，得到的資源其實都差不多，跟著大部隊齊步走也挺好的，不吃虧。

3、所以這就評估自家孩子的天分和努力程度吧，沒有標準方案，只看哪里適合自己。

4、另外多說一句，東城的人均資源比朝陽豐富是肯定的，但所謂壓力小就看家長的預期了。期望值不高的話在哪兒都沒什么壓力，都是快樂教育。期望值高在哪兒都壓力大，而且學校越好，周邊牛娃越多的地方壓力越大。

僅供參考。

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