朋友們，國家“掀桌子”了，全國范圍鋪開現房銷售。并且從5月1號起，新建的住宅不能超過26層。這和很多人的想法不同，國家如此大動作，其實既不是為了救房企，也不是為了討好買房的老百姓，而是要與之前的房地產市場徹底割裂，推倒重來打造一個新的住房市場。現房銷售、層高限制、容積率限制等等，都只是新模式中的一部分。

首先，預售制即將退出歷史舞臺。2024年，全國現房銷售面積占比已從2020年的12.7%飆升至30.8%。注意，這并非房企良心發現，而是市場遇冷，期房賣不動，硬生生熬成了現房。但接下來，據說國家要考慮在全國范圍內推廣現房銷售。

而且前不久三部門的重磅會議特別提到，要加快出臺與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度。這已經很明顯了，現在的土地市場基本上由國家壟斷。央國企手握低成本資金，根本不怕現房銷售拉長回款周期。未來，房地產行業會相對徹底地國企化。

另一件事，5月1號起執行的國家住房新規明確，新房住宅高度不超過80米。很多人覺得這是利好，實則完全相反。限高80米，層高不低于3米，容積率不超過3.1%，使用率超過百分之百，這些所謂好房子的標簽背后，只有一個潛臺詞——提高單價。

比如深圳寶安區某塊地，容積率從6.0降到4.4，房價就從8萬漲到12萬。所謂的好房子，本質上是在樓市總量見頂之后，利用品質差異創造新的漲價邏輯。所以，全國范圍推行現房銷售以及強制推行好房子標準，都是對原有樓市的總量限定。原有的發展模式推行不下去，實屬無奈之舉。

為什么要推倒重來呢？原來的預售制，房企用購房者的首付撬動銀行貸款，再用貸款撬動新地塊，最后用新地塊撬動下一批購房者。這套“套娃”模式，金融界已經玩了20年。直到暴雷時，大家才發現，像許家印他們手里根本沒有現金，全是負債，負債套負債的模式難以為繼。

還有原來的高層住宅邏輯，高層住宅有個致命特點，修建時間、地點以及購房人群年齡都特別集中。2030年左右，會迎來集體衰老期，當樓宇老齡化遭遇人口老齡化，30年的房貸對應40年的房齡，將成為整整一代人的集體記憶。高層住宅的發展模式也走到頭了。舊模式玩不下去，也救不起來，只能推倒重來，與之前的房地產市場完全切割，創造一個新的住房市場。

用現房銷售堵住爛尾房的漏洞，再用層高限制消滅未來的貧民窟，再用好房子創造新的漲價故事，不得不說這招實在高。在房地產新發展模式下，有錢人住進更好的房子，沒錢的人住保障房，房企得到輸血活下來，土地財政也煥發第二春，看似大家都有光明的未來。然而，那些在2017年到2023年高價接盤，掏空6個錢包，背負30年房貸，買了高層期房甚至還沒交樓的普通人，注定會成為新模式的代價，注定會被寫進歷史的資產負債表里。

最后的真相是，房地產從來都不是單純的經濟問題，而是社會財富的搬運游戲。樓市里沒有新鮮事，只有永遠循環的收割和永遠不夠用的6個錢包。你的房子是什么時候買的？歡迎大家在評論區交流。