一、近三個月福州二手房交易數據分析

（一）整體交易情況概述

近三個月福州二手房市場呈現出一定的波動態勢。4月福州市區二手房簽約總量達到3988套，創下自2023年3月以來的26個月新高 ，環比3月增長8.5%，同比2024年4月增長7.2%，市場熱度較高。

其中晉安區成交1073套，倉山區成交1065套，兩者合計占比超53%，成為拉動市場成交的主力區域，凸顯出剛需自住需求的集中釋放。臺江區因寧化新村拆遷推動置換需求，成交環比激增46%至677套，成為當月二手房成交量最大“黑馬”。

鼓樓區成交996套，以其優質資源保持穩定的成交表現。馬尾區成交177套，成交量相對較低。

進入5月，市場有所回調，五區二手房成交3104套，較4月下降22.1%，但同比仍增長7.2%。倉山914套、晉安836套，依舊合計占比超56%，延續4月熱度。臺江受寧化新村拆遷需求在4月集中釋放影響，環比下降32.6%（4月677套→5月456套），波動最為明顯。

鼓樓則以723套成交量維持較高均價，展現出抗跌性。5月福州二手房均價2.2萬元/㎡，環比跌8.58%，降價房源達19624套，漲價僅1096套，新增掛牌9517套，買方議價空間顯著擴大。

（二）五城區二手房價格走勢對比

1. 鼓樓區：作為福州傳統核心城區，教育、醫療、商業等資源高度集中。近三個月價格相對穩定，4月成交單價最高達到5.2萬元/㎡，5月以31240元/㎡的均價位居五城區之首，6月報價為28898元/平，波動-0.02% 。即使在市場下行階段，憑借優質的配套資源，房價抗跌性強，如一些位于優質學區范圍內的房源，價格始終保持在較高水平。

2. 臺江區：4 - 6月二手房價格呈現波動狀態，4月受寧化新村拆遷置換需求影響，市場活躍度提升，但隨著需求釋放，5月成交量和價格有所回調。4月價格在波動中維持一定水平，5月均價19327元/㎡，6月報價19906元/平，波動-0.07%。像中亭街、金融街等板塊，因商業氛圍濃厚，價格相對穩定，但部分老舊小區價格受房齡、配套等因素影響，波動較大。

3. 倉山區：4 - 6月成交量較大，價格整體呈溫和波動狀態。4月、5月成交活躍，6月二手房報價17714元/平，波動-0.10%。金山板塊作為倉山較為成熟的區域，配套完善，4 - 6月價格相對穩定，6月二手房報價22676元/平，波動-0.02% ，如金山的江南水都小區，憑借良好的居住環境和配套，房價堅挺；而南二環等部分剛需板塊，價格受市場供需和新房競爭影響，有一定波動。

4. 晉安區：同樣是成交熱門區域，4 - 6月價格有一定起伏。4月、5月成交量可觀，6月報價17866元/平，波動-0.15%。東二環泰禾板塊因商業、休閑配套完善，成為改善型需求的熱門選擇，價格相對穩定且處于區域較高水平；但像新店等部分板塊，受安置房供應等因素影響，價格波動較大，如新店片區的部分安置房小區，價格近三個月呈下降趨勢。

5. 馬尾區：一直以來是價格洼地，4 - 6月均價在13738元/㎡左右波動 ，6月報價9591元/平，波動-0.46%。成交量在五城區中最低，4 - 6月成交均在200套以下，反映出郊區去化難度較大。區域內房價受地理位置和配套設施限制，保值性相對較弱，如馬尾老區的部分小區，房價長期處于低位且波動較小。

二、保值片區分析

通過近三個月數據對比，鼓樓區憑借核心地段和優質資源，房價不僅處于高位，且抗跌性強，在市場波動中最為保值。倉山區的金山板塊配套成熟，價格波動極小，保值能力突出；倉山萬達板塊4月二手房參考均價20448元/平，環比3月上漲1.27%，在市場下行趨勢中仍能上漲，保值性明顯。此外，東街口 - 三坊七巷板塊、東二環泰禾板塊等，因地段優勢和完善配套，房價穩定，保值性較好。

三、置換購房建議

（一）核心地段優先考慮

核心地段的房產往往擁有更完善的配套設施和更便捷的交通條件，其保值增值能力更強。如鼓樓區的省府板塊，周邊政府機關眾多，市政配套成熟；東街口 - 三坊七巷板塊，作為福州的文化商業中心，商業繁榮，旅游資源豐富，人流量大。臺江靠近金融街萬達的區域，商業氛圍濃厚，交通便利，這些地段的房子無論是自住還是投資，都具有較高的價值。

（二）關注優質學區房

在福州，教育資源對房價的影響非常顯著。鼓樓區擁有眾多優質中小學，其學區房需求一直十分強勁。但在選擇學區房時，要盡量避開房齡過老、居住體驗差的“老破小”，優先選擇房齡較新、小區環境較好的二手房。例如錢塘小學、鼓一小等名校周邊，一些2000年以后建成的小區，不僅能滿足孩子上學的需求，居住舒適度也較高，未來轉手也相對容易。

（三）考慮新興改善板塊

像東二環泰禾板塊，經過多年發展，已經形成了成熟的商業、休閑、居住氛圍，吸引了大量改善型購房者。這里的樓盤品質較高，物業配套完善，周邊有泰禾廣場等大型商業綜合體，生活十分便利。金山板塊同樣如此，交通、商業、教育等配套不斷升級，居住環境日益改善，是置換購房的不錯選擇。在這些板塊，盡量挑選房齡較短、物業口碑好的小區，能更好地保障房產價值。

（四）選擇品牌開發商樓盤

品牌開發商在房屋質量、小區規劃、物業服務等方面更有保障，其開發的樓盤往往具有更高的品質和附加值。例如保利、萬科等知名開發商在福州開發的項目，憑借良好的品牌信譽和優質的產品，受到市場的廣泛認可。以保利屏西天悅為例，其位于核心區位，產品力升級且精準適配政策，成為福州置換的熱門選擇。

（五）關注景觀資源房

擁有稀缺景觀資源的房子，如閩江江景房，具有獨特的價值。像融僑外灘等樓盤，臨江而建，業主可以享受優美的江景風光，這類房子長期來看具有較強的抗跌性和保值增值潛力。景觀資源不可復制，使得這類房產在市場上更具競爭力，對于有置換需求且追求高品質居住環境的購房者來說，是值得考慮的選擇。

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