北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我不太理解老小區原拆原建為什么不能增加些面積？比如六層樓六個單元的這種，一共108戶，平均面積大概50平吧，5400平。如果按現在的政策原拆原建，那每平米按3000元計算，每戶要交15萬，108戶就是1620萬。

而如果是多蓋出一些面積呢，比如多蓋2000平，即便按照5萬一平出售也是一個億，不僅能完全覆蓋了改造成本，政府還能賺錢，或者是賣掉1000平，另1000平分給業主，這不是皆大歡喜嗎？我覺得很合理吧？充分利用資源。

A：

1、呵呵，假定按照您這方案實施，現有的5400平翻建為7400平了，6樓改成了9樓，皆大歡喜。但又過了幾十年怎么辦？房子再次原拆原建還能擴建嗎？如果再次擴建，9樓就得蓋成14樓了。那再過幾十年怎么辦？改成21樓嗎？

再或者說，您家是6層的小板樓，所以認為有向上擴展的空間。但北京還有20多層的小區呢，也成為危樓了怎么辦？翻蓋成30多層的嗎？然后下次再翻蓋成50層的合適嗎？幾輪下來還不就上天了？可如果不讓人家也無限的拔高，公平嗎？

2、再有一點，北京也好，其他城市也罷，各個板塊都是有“限高”標準的，尤其是航線之內的，是不可能無限拔高的，甚至現在已經是最高標準了。那您家的房子皆大歡喜了，他們的成為危樓之后怎么辦？不讓人家拔高的話，公平嗎？

3、還一點，您家的能直接說5萬一平出售，能覆蓋掉翻建成本。那如果是遠郊2萬一平的老樓呢，人家得翻建多少層才能覆蓋？本來都是同樣的六樓，結果一次翻建之后您家無非是9層，但人家便宜的地段兒18層都未必夠，再下一次翻建時能公平嗎？

4、接上一條，您家住是5萬一平的地段兒，翻建之后又共同瓜分了1000平，每家10平米都價值50萬。但房價便宜的地段兒呢，如果也是10平米那人家才價值20萬，公平嗎？憑什么把危改給弄成了借機發財呢？這是不是又再一次拉大了貧富差距？

5、再說一條，假定現在您家的小區容積率2.0，108戶住了300人，十棟樓就是3000人。那如果十棟樓都是六層改9層，容積率就成了3.0，居民也或許增長到4000人，因為有向外出售的商品房，必定增加人數。那再下一次翻建呢，容積率就成4.5了，人數也或許成為6000人，那這小區還宜居嗎？

而且這說的還是本來容積率不太高的小區，如果是本來就5.0的大塔樓小區呢？一次就增加到7.5，下一次直接破10，這小區還能住嗎？得擁擠到什么程度，最后都成香港的九龍城寨了吧？

典型的就是現在的天通苑回龍觀，本來就30多萬人居住，如果都拔高幾層，那居民就得達到40多萬。且不說密度多高，其他的交通、購物、綠地、學校幼兒園是不是也得擴建啊？可如果不讓回天的老樓拔高，公平嗎？

6、總之就這幾條吧，再其他的我不想多說，尤其是涉及財政方面的不能聊。僅僅是從公平角度，我覺得就不能讓任何一個小區占太多的便宜，否則真的不公平。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們是想買一套100萬之內的北京房子落戶用，因為我是北京戶口，我老公是沈陽戶口，現在主要在沈陽生活，因為他在國企的工作穩定。現在是孩子馬上出生，如果想落戶北京就需要房子，否則只能跟我落在公共戶，據說對將來上學沒幫助。

所以我想買套小房子，最便宜的能落戶就行。我在網上看了地鐵沿線是的是平谷和房山最便宜，都有幾十萬的，預計首付20-30萬就能買到。請問您看好哪里？

A：

1、如果能落公共戶就對上學有幫助啊。只要是監護人在外區無房，那就肯定能在戶籍地入學，只是不能確定學校而已，都是派位。即便是監護人在外區有房，那也看到時候的政策吧，一般來說都有解決辦法。

2、平谷和房山的百萬之內的房子，這不太好聊看好哪里了，主要目的不就是落戶嗎？但如果落戶在這里了，將來還怎么對孩子上學有幫助啊？

假定您現在是東西城的戶口吧，那如果落戶郊區了，將來如果在東西城無房，那可就再也遷不回去了。

所以您這問題我沒明白，買房到底是圖什么呢？或者說如果現在是在北京無房，那孩子戶口肯定能隨母落在公共戶，將來大概率在東西城入學。可如果買了房，那就落在郊區了，以后也只能在郊區上學。

3、所以再考慮一下自己的主要需求吧。房子其實沒必要太糾結，這怎么都算不上投資房，就看哪邊有可能住的上吧。或者說讓中介估算一下，哪邊的租金更高就買哪邊。

僅供參考。

三

Q:

請問，我2015年通過朋友介紹買了豐臺***的回遷房，當時2萬一平，總價97萬，扣了7萬是辦過戶手續時再給。之后這房我就一直住著，但房價因為第二年就漲了，原來這拆遷戶反悔了，他沒直說，但讓朋友告訴我要加錢，否則不給辦手續。

因為房產證也一直確實辦不下來我們也就沒搭理，但現在已經讓上交材料了，我這朋友說如果不加錢的話原拆戶肯定不配合過戶，我們應該怎么辦才合適？都說是打官司沒用，那還能怎樣？

A：

1、沒什么辦法吧，只能是友好協商，希望對方講誠信的配合，其他沒轍。

2、打官司看怎么說了，也就是得看什么訴求？如果是要求返還購房款并追加部分賠償的話，那法院是會支持的。但這合同里的購房過戶內容是不合法的，法院不會支持。

3、既然有朋友就讓他去斡旋唄，意思意思的給點兒錢得了，反正現在樓市行情也不好。就算是辦下房本了，我估計這小區的均價也就是4萬塊錢，您這套房到不了200萬。那拆遷戶不可能說讓追加100萬吧？商量商量看多少錢合適吧。畢竟等你過戶的時候還得交3%的綜合地價款呢，還有稅費什么的，這都好幾萬成本。

4、其他我沒辦法，要不問問律師吧，看有沒有新的案例。

僅供參考。

四

Q:

請問，我雖然在北京，但感覺北京很多地方只不過是縣城，卻如此高的房價，實在不可理解。以我所在的房山區來說，出了小區向東再走幾百米就完全是大荒地，還不如我們老家的農村呢。但就這種小區也賣四萬多一平，也不知道里邊有多少是泡沫，白給我都不愛要。

如果說北京教育好也行，但周邊一堆的學校倒不少，但其實都是鄉村級別，我問了所謂的好高中了，跟我們市里重點的高考分數差遠了。就這教育資源也敢號稱學區房，簡直就是忽悠錢。

我來北京快一年了，為了給兒子帶孩子，順便養老，但一來就聽說要建三甲醫院，到現在連影都沒有，指不定哪年建成的，就算建成了也不一定怎么樣，未必有我們縣里的二甲強。但就這種還不如我們老家縣城的地方的房價就四五萬，是我們老家的十倍，不是泡沫是什么？

A：

1、您說的是房山“長陽”吧？我覺得挺好的啊，在您眼中真的是縣城級別嗎？如果您老家縣城的房價4/5000，但配套全+醫療強+學校好，那可絕對是個被低估的好地方，何必還來北京呢？

我建議您甭跟北京的房子較勁了，還是拉著兒子帶著孫子的回老家縣城吧，要不然大家都挺別扭的。

2、怎么說呢？我不跟您抬杠，反倒要謝謝您點撥了我，讓我又對一句話有了深刻的理解。那就是：在成長中，最大的阻礙未必來自外界，而是父母的認知局限性，很大程度上限制了孩子的人生規劃與發展。

父母是孩子的第一任老師，也是終身的老師，孩子的人生根基都是從模仿父母開始的，包括行為、語言和思考方式，甚至是三觀。表面或許看不出來，人生軌跡也或許和父母不同，但等老了回頭一看，自己的人生早已由父母決定，否則不會只有這一條走到黑的路。

3、再有，《水滸》中有一句話是：族望留原籍，家貧走他鄉。您兒子之所以來北京，不會是嫌棄家貧吧？未必是經濟上的貧窮，更多的或許是認知方面的匱乏，不得不到北京找資源求發展。

但是，即便是肉身到了北京，但思維方式或許仍然留在老家，也或許被父輩祖輩的觀念所束縛，終身難以突破。而且這種家風還可能繼續遺傳呢，畢竟孔子說過“老貓房上睡，一輩傳一輩”，很多家庭的孩子已經是被束縛了，但下一代仍然要交給祖輩捆綁，逃不脫的宿命輪回。

4、總之我覺得您說的很對，既然認為自己正確那就要廣泛傳播，外人不聽的話就教給兒孫，敢不認可就揍他們，棍棒底下出孝子。不能把他們的肉身帶回老家，難道思維方式也拉不回去嗎？還不信了我就。

最后一句話，您要真的不想要北京的房子就不吐槽了，既然吐槽那或許就是想要，只是實力不允許而已。人都是這樣，嘴里說不要，身體很誠實。但您放心，肯定沒人白送您北京房子的，您要是能白送給我還行，我要。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們夫妻都在總部基地工作，我們現在是在房山長陽有一套公寓自住，環境和交通都還好，就是買房十年完全耽誤了升值，目前這套房還是價值80萬，感覺和同時期在長陽買房的同事在家庭資產上已經拉開了階層差距。現在又面臨孩子上學的問題，這套房不能落戶也不能上學，導致我們非常的焦慮，希望能當面請教。

A：

1、我建議是先做個資金預算吧，包括首付和月供，看準備買總價多少的房子。然后把需求都列出來并進行排序，看學區、交通和其他配套哪個更重要，包括居住體驗和保值需求。然后再說板塊，之后是小區，最后是房源。

2、另外就是這套公寓的處置問題，是留著收租金還是賣掉當首付？考慮好，公寓這幾年都不太好賣，掛牌期挺長的。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句，他這句“和同時期買房的同事在資產上有了階層差距”，確實挺讓人焦慮的。如果是和親戚朋友的還都好說，一年或許見不了幾面，就算有差距也無所謂。但同事是天天見的，換誰都別扭。

這就跟我現在的老板似的，我們同時期入行，他當年混的還不如我呢。但現在人家是身價N個小目標的老板，我還是滿天打油飛。這都不止是階層差距，甚至是代際差距了。最可氣的是他老在我眼前晃悠，誠心刺激我。這兩天我正研究《烏雞國》呢，看怎么能李代桃僵的跟他互換人生。

話說回來，我估計這網友是當年80萬全款買的公寓，而同事是80萬首付買的普宅。十年過去了，他的80萬還是80萬，而長陽的普宅呢，2014年也就2萬多塊錢，現在基本都4萬多了。那如果同事80萬首付買的是200多萬的房子，現在價值就是400多萬了，跟80萬的差距太大了。

而且，當年能有80萬積蓄的真不算少了，說明他們收入不低。那同事即便是貸款了100多萬，月供也不過是幾千塊錢，對生活沒什么影響，甚至說他們在這些年里攢下的積蓄也差不多。那所差的就是3/400萬的家庭資產了，不好趕上。

最大的焦慮是，如果他們現在買普宅，就算買這400多萬的，就算是首付可以用賣公寓的承擔大部分，月供呢？至少比他同事要翻番了，導致他的壓力也會大于同事，很難再趕上人家了。

雖然說人生不應該總和別人比較，幸福感是自己的事兒。但人類就是隨時攀比的動物，有幾個能做到圣人的境界呢……

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。