廣州樓市到底算熱，還是冷？

關于這個問題，大家總是沒有辦法達成共識，兩個派別各有各的道理，誰都不服誰。

出現這種狀況，倒不是誰太主觀，而是因為各位看到的、佐證的那些樓盤，本身就存在巨大的鴻溝。

簡單來說，就是分化。

尤其是在今年，這種分化已經進化成分裂……

01

同個板塊不同樓盤

網簽數據能差多少？

問問屏幕前的各位：

你們覺得，同個板塊不同樓盤，今年以來的網簽數據能差多少？

3倍，5倍，還是10倍？

答案是，13倍！

以近年新盤激增、產品超卷的海珠西為例，一條工業大道，串起N個在售樓盤。

賣得最勁的那一個，4月開盤，截至5月底已網簽135套；賣得最差的一個，今年前五個月僅網簽10余套（數據來源CRIC，避免拉踩不出樓盤名字）。

這兩個盤，直線距離只有2KM。賣得好的那個，單價還比另外一個貴10%左右。

再看另外一個“卷心菜”板塊，老黃埔。

直線距離3KM、前后腳開盤、都是新規的兩個舊改項目，一個網簽32套，另一個已經成交260套，差距達到8倍以上！

真是澇的澇死，旱的旱死。

別以為只有熱點板塊，出現這種嚴重割裂的局面，外圍區也一樣一樣的：

就說橫瀝島的某個四代宅項目，開盤半年網簽273套單位，而島上其他在售項目，同期錄的數據基本只有幾十套……

增城新塘，后入市的新盤網簽只有個位數，早入市的樓盤，反而網簽四十多套。

我大致看了一下，基本每個板塊賣得最好跟賣得最慘的樓盤，網簽差了幾乎都有7-8倍。

這種數據的撕裂，已經成為廣州樓市的普遍現象。

實際上，除了樓盤之間有分裂，區域與區域之間的鴻溝也在不斷加寬，甚至演變成東非大裂谷。

譬如天河智慧城，某盤今年網簽三十幾套，已經是整個片區表現最好的了！

這樣的數據，扔到老黃埔、萬博或者海珠西，可都是吊車尾的成績啊。

02

從分化到撕裂

接下來如何買房

在如此撕裂的市場環境下，有人認為樓市不行，成交很差，確實沒錯。

但你要說，新盤成交火熱，好像也是真的。

這一點，正是很多購房者正在面臨的難題：

對于廣州樓市的判斷，更難了。

我想跟各位說的第一點是什么呢，不要試圖對未來樓市、對宏觀市場做萬全預判。

因為99%的人，都不可能做到。

且不說現在的經濟形勢有多復雜，就說新規-超新規-四代宅-收緊得房率這個走向，有誰能猜得到？

如果你有買房計劃，聚焦你的意向板塊、意向產品即可，別把簡單的事情搞復雜化。

第二點，賣得不好的樓盤，各有各的原因。

但賣得好的，一定是居住價值特別強的，價格符合板塊定位的。

這個居住價值強，無非就是配套+產品。

配套嘛，要齊全，但更要確定性強，肉眼可見的就更有吸引力了；產品戶型，一定是新規/超新規優于舊規，畢竟舒適度的差距擺在那里。

至于是新規，還是超新規，在銷售數據上的差距不是特別大。

舉個例子，成績從80分漲到90分，你會覺得進步飛躍；但從90分漲到95分，那是錦上添花而已。

另外，我也不建議大家刻意追逐，得房率上多幾個點、少幾個點的數字。

產品從來不是特指贈送面積，還包括了空間布局、采光、通風、動線和精裝等等。

說白了，體感上的舒服遠比數字的極致更重要。

接下來的7月，廣州樓市大概率會進入新一輪的寂靜期，能夠保持勢頭的熱銷盤，數量只會更少。

原本網簽只有個位數的樓盤，很可能會吃零鴨蛋。

各位買家，要開始學會習慣撕裂的樓市。

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