2025年中央一號文件，明確劃定了紅線與禁區：“不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。”

今年5月1日，《中華人民共和國農村集體經濟組織法》正式施行。該法律是我國首部針對農村集體經濟組織的專門立法，在農村集體經濟組織成員認定、婦女權益、土地權益等方面，都做了新的規定。其中，明確規定，農村集體經濟組織的成員依法擁有申請取得宅基地使用權。

關于宅基地的相關信息，很多朋友在農視網微信公眾號后臺私信詢問：

進城落戶農民原來的宅基地怎么辦？還能進行確權登記嗎？

繼承所得的農村宅基地房屋可以進行翻建嗎？宅基地可以進行買賣嗎？下面我們一一為大家解讀這些問題。NO.1 進城落戶農民原來的宅基地怎么辦？還能進行確權登記嗎？

首先，我們得搞明白，農村宅基地的制度規定是什么。

農村宅基地制度是保障農村居民戶有所居的基本制度。“一戶一宅”是農村宅基地管理的基本原則。

根據土地管理法等法律規定，宅基地的所有權歸農民集體，符合條件的農村居民作為集體經濟組織成員，可以以戶為單位依法申請取得農村集體土地的使用權去建住宅。

根據2021年實施的《土地管理法實施條例》第三十四條規定，申請取得農村宅基地使用權需要具備以下要素，一是申請人必須是農村居民，二是必須以戶為單位申請，三是要符合法定程序。所以，就農村宅基地的權利主體而言，要與集體經濟組織之間建立宅基地使用權的法律關系，其適格主體（具有合法資格和權利能夠參與其中的主體）必須是農村集體經濟組織成員。

而進城落戶的農民，仍可以保留原有宅基地的使用權。

《土地管理法實施條例》第三十五條和第三十六條規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，禁止違背農村村民意愿強制流轉宅基地，禁止違法收回農村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件，禁止強迫農村村民搬遷退出宅基地。

2021年6月1日開始實施的《中華人民共和國鄉村振興促進法》第五十五條規定，縣級以上地方人民政府應當采取措施促進在城鎮穩定就業和生活的農民自愿有序進城落戶，不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權等作為農民進城落戶的條件。

而關于宅基地的確權問題，《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》規定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

NO.2 繼承所得的農村宅基地房屋可以進行翻建嗎？

依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于村集體，不可繼承，而宅基地使用權（包括宅基地上的房屋所有權）是可以繼承的。

繼承的房屋，能否進行翻建，還得分情況而定。但許多人分不清“翻建”和“翻修”的區別，這個必須搞明白：

翻建：指拆除原有建筑，在原址上重新建造房屋。

翻新/翻修：對原有房屋進行修繕，不改變主體結構和地基。

這就像我們修養汽車， 換零件就是“翻新/翻修”，但把整車拆了重裝就等于“翻建”。

繼承的房屋，能否進行翻建，一般可以分以下幾種情況：

① 繼承人是本村村民，名下也沒有其他宅基地房屋。這種情形繼承人繼承過戶登記后，可以完整地取得房屋所有權和宅基地使用權，一般享有翻建、重建或擴建的權利，但也有相關限制，需根據具體法規和地方規定操作。② 繼承人是本村村民，但名下已有其他宅基地房屋。這種情形也是可以繼承過戶的，但區別是按規定登記發證后，一般不允許翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集體收回。③ 繼承人已不是本村村民。非本農村集體經濟組織成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，可以進行簡單的修繕，但不允許翻建重建，房屋倒塌后，宅基地由村集體收回。

案例：2024年，浙江某地一位城市居民繼承母親老宅，因年久失修拆除重建，被村集體收回宅基地，法院判決支持村集體，理由是“地隨房走、房毀地收”。

需要注意的是，對宅基地房屋進行翻建一般都需經過合法合規的審批才可進行。根據2024年4月12日，住房城鄉建設部、應急管理部、自然資源部、農業農村部、市場監管總局聯合印發《關于加強農村房屋建設管理的指導意見》規定，對農房實施改擴建，應當依法辦理用地、規劃建設等有關審批手續，嚴格按照相關工程建設標準進行設計和施工。嚴禁違規變動房屋主體和承重結構進行裝飾裝修。在實際操作中，各地的政策執行標準也存在些許差異，具體還需根據相關文件原文精神執行為準。

NO.3 宅基地可以進行買賣嗎？

需要明確的是，宅基地屬于農民集體所有，由村集體統一管理，村民僅享有使用權，任何組織或個人不得擅自買賣、轉讓所有權。

而宅基地上的房屋，在一定條件下，是可以進行買賣的。

比如，買賣雙方須是同一集體經濟組織成員，一般為本村村民，受讓人需符合宅基地申請條件（沒有其他宅基地或住房困難等情況），且買賣行為需經農村集體經濟組織同意，一般要向村集體提出申請，由村集體審核交易是否符合規定。

另外，雙方應簽訂書面的房屋買賣合同，明確房屋基本信息、價格、付款方式、交付時間、違約責任等條款；還需到當地的不動產登記部門辦理宅基地房屋的產權變更登記等手續，但部分地區可能存在特殊規定和操作流程。

農村宅基地秉持“一戶一宅”的原則，如果你屬于該村村集體經濟組織成員，但是名下已經有登記在冊的宅基地，這就不符合相關申請條件，買賣行為可能無效。

要格外注意的是，農村宅基地上的房屋不能賣給本集體經濟組織以外的人員，且不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。

總之，農村宅基地具有特殊屬性，其使用權行使主體、權利內容和權利行使的限制等，在法律中有明確規定，因此不屬于可以自由流通的財產。如果允許農村房屋和宅基地自由交易，會損害農村集體經濟組織及其成員的權利，損害相關法律的權威性。

編輯 | 趙寧寧指導專家 | 中國社會科學院農村發展研究所研究員 李國祥主編 | 楊公元

監審 | 宋錦峰

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