廣州面向2049的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，“兩洋南拓、兩江東進、老城提質(zhì)、極點示范”是核心。兩洋南拓要想搞起來，需要中繼力量。

誰來擔當這個中繼力量？無疑是腰部。

誰才是廣州的腰部？無疑是番禺。

番禺不僅是廣州的金腰帶，更是灣區(qū)的金腰帶，隨著南大干線、佛莞城際等貫通，已經(jīng)加冕為疊加多重功能的灣區(qū)“超級金腰帶”，串聯(lián)起南番莞三地，為廣州的兩洋南拓助力。

為何這樣說？派隊就來詳細聊聊。

番禺位于兩江東進兩洋南拓交匯處

戰(zhàn)略要塞地位突出，縫合老廣州和未來廣州

番禺的地理區(qū)位，決定其腰部戰(zhàn)略要塞地位。

翻開地圖，它正好位于廣州面向2049城市戰(zhàn)略規(guī)劃的兩江東進、兩洋南拓的交匯地帶。

廣州要發(fā)力兩江東進，然后沿“獅子洋-伶仃洋”的兩洋南拓，融入黃金內(nèi)灣，必然繞不開番禺。

番禺是兩洋南拓中繼力量，番禺是廣州腰部，可提供足夠支撐。

眾所周知，腰無力就撐不起整個身體。

兩洋南拓有兩條戰(zhàn)略要道，番禺對應(yīng)獅子洋戰(zhàn)略要道，南沙對應(yīng)伶仃洋戰(zhàn)略要道。

番禺地處黃金內(nèi)灣的中心，屬于廣州地理腰腹，既是廣州的腰部，也是內(nèi)灣中脊，可為兩洋南拓提供“中繼”支撐。

只有番禺發(fā)展起來了，才能更好的縫合灣區(qū)。

這種縫合有兩點：

一是可以形成雙科創(chuàng)走廊的閉環(huán)。番禺有很多平臺，例如國際創(chuàng)新城，獅子洋增長極，都是廣珠澳科創(chuàng)走廊、廣深港科創(chuàng)走廊中的重要一環(huán)，既能把黃金內(nèi)灣縫合起來，把所有的科創(chuàng)節(jié)點串聯(lián)起來，又能起到串聯(lián)廣州三核的作用，把番禺、黃埔、海珠一起協(xié)同發(fā)展。

二是串聯(lián)廣州中心城區(qū)和南沙，形成地理意義上的閉環(huán)。南沙和廣州中心城區(qū)的聯(lián)動比較少（畢竟相隔了60公里，距離太遠），只有通過番禺這個腹地，來作為連接地帶，來增強老廣州和未來廣州的聯(lián)動，未來才有更大的文章可做。

廣州一定要抓緊時機，把番禺搞起來，只有這樣，才能主動融入黃金內(nèi)灣，不會錯失發(fā)展機會。

灣區(qū)1號超級鐵輻射五城

番禺晉升灣區(qū)交通樞紐中心

番禺之所以是灣區(qū)“超級金腰帶”，派隊覺得有一個重要原因：有灣區(qū)1號超級地鐵加持。

灣區(qū)1號超級地鐵即5月開通的廣佛南環(huán)（佛山西站-番禺站）和佛莞城際（番禺站-東莞西站），與已開通的佛肇城際（佛山西站-肇慶站）、莞惠城際（東莞西站-小金口站）“四線貫通”，形成一條全長258公里東西走向的交通大動脈，連通廣州、佛山、東莞、肇慶、惠州5城，形成了大灣區(qū)1小時通勤圈。

這條交通大動脈由地鐵集團運營，采取“站站停+大站快車”公交化、地鐵化運營模式，最高時速200公里的高速地鐵。

其中，這條1號超級地鐵全線共設(shè)39座車站，廣州5個車站全部集中在番禺，有番禺站（即廣州南站）、廣州長隆站、東環(huán)站、官橋北站、廣州蓮花山站。

也就是說，這條橫跨大灣區(qū)5城的超級地鐵是首創(chuàng)，無論是路線是時速，都是其他地鐵路線不能比的，在廣州，只有番禺才有，晉升為灣區(qū)交通樞紐中心，就成了自然而然的事情了。

帶來的價值也是肉眼可見的。

首先是增強通達性，從番禺出發(fā)，前往東莞、惠州、佛山等地更便捷，目前來看，這條1號超級地鐵人流量爆滿，遠遠超出了預(yù)期。

其次提高城市的交通效率，促進沿線的經(jīng)濟發(fā)展，提升板塊價值。

圖源：廣東地理

這條1號超級地鐵串聯(lián)的5城，有三個是萬億級城市，廣州GDP是30355.73億，佛山13276.14億，東莞11438.13億，惠州也有5639.68億，肇慶少一點，只有2792.51億。番禺GDP2866.95億，在沿線產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動更緊密下，番禺也將跟著受益，GDP可能有一定幅度的拉伸。

三是促進人口的高速流動，增強番禺的人口虹吸能力。串聯(lián)五城，過千萬的城市有兩個，廣州1882.7萬人，東莞1048.53萬人，佛山接近千萬，961.54萬人，惠州607.3萬人，肇慶413.2萬人。

去年，番禺人口282.3萬人，比上年增加了3.81萬人，增長3.26%，年度增量在全市11個區(qū)中排名第一。

有了1號超級地鐵加持，番禺的人口虹吸能力也將有了蔚為可觀的增強。

此外，番禺還有今年開通的3號線東延段、今年開工的地鐵8號線東延段穗莞深琶洲支線及規(guī)劃中的廣中珠澳高鐵。還有在建的獅子洋通道、規(guī)劃中的海鷗通道、蓮花山過江通道。

不僅如此，番禺還有“海陸空”立體交通功能，廣州南站要建樞紐型垂直起降場，兼具了陸空功能；四軌大動脈、南大干線、8號線延長線、3號線東延線等構(gòu)成了陸上四通八達的交通；蓮花灣獅子洋戰(zhàn)略，向海而生，經(jīng)略海洋。

南大干線經(jīng)濟帶

坐擁灣區(qū)三大輻射點

番禺作為灣區(qū)超級金腰帶，不得不提交通、產(chǎn)業(yè)大動脈——南大干線經(jīng)濟帶，往西串聯(lián)三龍灣大道，往佛山南海、禪城輻射；往南可以延伸至南沙。

同時串聯(lián)起廣州南站+長隆萬博CBD+大學城-國際創(chuàng)新城+番禺汽車城+獅子洋增長極等高能級區(qū)域。

南大干線經(jīng)濟帶上有三大灣區(qū)輻射點：

第一、廣州南站。

這是一個往外輻射的點。廣州周邊城市要坐高鐵去往全國各地，基本都要在廣州南站出發(fā)。

廣州南站，全國客流量最大的高鐵站，亞洲最大高鐵站的超級樞紐，年客流量超3.02億。

有有2號線、7號線、佛山2號線、22號線等4條地鐵；武廣、貴廣、南廣、廣深港等高鐵線路，廣佛環(huán)線、廣珠、佛莞等城際。

7月15日，海珠灣隧道工程盾構(gòu)隧道段實現(xiàn)雙線貫通，計劃2025年建成通車，屆時廣州南站和中心城區(qū)15分鐘互達。

值得一提的是，廣州南站在低空經(jīng)濟布局中，作用也不容小覷，建樞紐型垂直起降場。

第二、長隆旅游度假區(qū)。

這是一個灣區(qū)聚合點，是灣區(qū)文旅名片，每年吸引全國、大灣區(qū)大批旅客前來游玩。

旅客人數(shù)灣區(qū)NO.1，華南版的迪士尼，年均人流量2000萬人次起步，高峰期突破3700萬人次，連續(xù)多年游客人數(shù)、經(jīng)營指標廣州第一。

它曾作為亞洲唯一代表奪得全球主題娛樂協(xié)會TEA的“全球最佳主題樂園”前三甲，這是主題公園行業(yè)的“奧斯卡”大獎，中國主題公園品牌首次獲得這一獎項。

第三、華南最強大腦——廣州大學城。

這里有12所高校、213家市級以上實驗室、?149家工程技術(shù)研究中心、8家新型研究機構(gòu)，39名院士、?38名長江學者及超20萬師生資源，是賦能科創(chuàng)的華南最強大腦。

眾多科研機構(gòu)扎堆，科研人才多，科研力量強勁，主打高教研發(fā)、科技服務(wù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)學研一體化，是灣區(qū)學、研、產(chǎn)一體化發(fā)展的“最強大腦”，希音、廣汽埃安、小鵬匯天這三家世界級獨角獸，都出自于大學城以及周邊區(qū)域。

番禺擁有全國最大樞紐、灣區(qū)最強旅游度假區(qū)和實力最雄厚的科研力量，說其為灣區(qū)超級金腰帶并不為過。

番禺雄踞科創(chuàng)十字軸原點

串聯(lián)起灣區(qū)最強的科創(chuàng)力量

番禺的腰部作用還體現(xiàn)在灣區(qū)科創(chuàng)科研的串聯(lián)上。

從縱軸上看，番禺位于廣州科創(chuàng)中軸上，往北串聯(lián)琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)，往南串聯(lián)慶盛科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高地、南沙科學城。

其中，慶盛被定位為粵港澳大灣區(qū)重要的科技創(chuàng)新節(jié)點和國際科創(chuàng)城，有港科大(廣州)坐鎮(zhèn)，重點發(fā)展人工智能、q資訊科技等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并計劃打造千億級國際人工智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為國家人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展承載區(qū)，目前小馬智行、巨灣科技、中科宇航、蘑菇物聯(lián)、廣汽新能源等前沿科技企業(yè)已入駐。

從橫軸上看，往西，串起了佛山三龍灣科技城，形成技術(shù)創(chuàng)新-產(chǎn)業(yè)服務(wù)-研發(fā)制造的水平分工；向東串聯(lián)水鄉(xiāng)新城、松山湖、濱海灣等核心樞紐平臺。

綜合來看，番禺串聯(lián)的是佛山三龍灣科技城（佛山一流科技創(chuàng)新平臺）、廣州大學城（華南科研最大大腦）、東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（東莞科研實力最強區(qū)域）、琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)（廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟實力最雄厚的區(qū)域）、慶盛（國家人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展承載區(qū)）、南沙科學城（大灣區(qū)綜合性國家科學中心主要承載區(qū)）。

如此番禺，不愧灣區(qū)超級金腰帶。

番禺撐起估值最高的獨角獸

中國十大獨角獸番禺占兩席

如果仔細觀察，我們不難發(fā)現(xiàn)，番禺的里子也不錯。

2024胡潤全球獨角獸榜單中，廣州有24家企業(yè)上榜，位居全球城市第9，全國第4。其中，中國十大獨角獸廣州占兩席，分別為希音（第3）、廣汽埃安（第10）。

就是說，中國十大獨角獸廣州占的兩席都集中在番禺。

從24家獨角獸數(shù)量來看，番禺并不差，有4家，和南沙（4家）、天河（4家）并列第二，僅次于黃埔（7家），比海珠（3家），白云（2家）多。

如果從估值來看，番禺可謂一騎絕塵，遙遙領(lǐng)先，希音估值4615億，廣汽埃安995億，小鵬匯天110億，探跡71億，加起來總估值達5791億元，排名全市第一，約占全市66%。

番禺有大學城這個智核，借勢借力，未來會有更多的科技成果轉(zhuǎn)化，也有望誕生更多的獨角獸。

番禺重磅商業(yè)匯聚

未來有望成為灣區(qū)的商業(yè)繽紛地

廣州商業(yè)看天河-珠江新城商圈，未來廣州商業(yè)看哪里？長隆-萬博商圈嗎？

派隊覺得，要看廣州南站樞紐型國際商圈+長隆-萬博國際地標商圈組成的“南長萬”超級商圈，這里將是灣區(qū)新的商業(yè)繽紛地。

長隆-萬博商圈

廣州南站樞紐型國際商圈有喜街HEY BLOCK、廣州南站ICC超級商業(yè)、南站花城匯。

長隆-萬博商圈匯聚了萬象系商業(yè)、K11 Select、天河城、四海城等12座商業(yè)體的萬博CBD，年均客流量超過1億人次（來源：2023年廣州長隆萬博商務(wù)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會）。

試想一下，如此之多的商業(yè)聚焦，宛如一點璀璨的商業(yè)帶，未來大灣區(qū)的肇慶、佛山、東莞、惠州等地來哪里消費，“南長萬”超級商圈無疑就是首選，坐上灣區(qū)1號超級地鐵就能迅達，十分方便。

番禺是樓市腹地，大盤云集

供應(yīng)量龐大，熱銷紅盤層出不窮

樓盤供應(yīng)方面，番禺更是廣州的腹地。

1、番禺是廣州大盤時代的代言人，26年前，就開啟了廣州乃至全國大盤時代。

1998年，華南板塊橫空出世，番禺一下子涌現(xiàn)了8大千畝大盤，包括星河灣、廣地花園、華南新城、錦繡香江、雅居樂花園、華南碧桂園、南國奧園、祈福新邨，創(chuàng)造了了“中國樓市看廣州，廣州樓市看華南”的神話。

2、番禺樓盤沿兩條軸線分布，一條是南大干線經(jīng)濟帶，另外一條是亞運大道經(jīng)濟帶。

在南大干線經(jīng)濟帶上，有廣州南站、長隆萬博商務(wù)區(qū)、國際創(chuàng)新城、獅子洋增長極供貨區(qū)域。尤其是高光的長隆萬博，有廣州銷冠，也有廣州核心板塊最大舊改。

廣州南站，宅地供應(yīng)量不大，但也匯聚了廣州南站ICC峻鑾（在售建面約68-162㎡二至四房，商業(yè)C區(qū)5號地塊全面突破“正負零”）、廣州城投領(lǐng)南府、足球公園、越秀星寰TOD等盤。

長隆萬博商務(wù)區(qū)，最近幾年更是熱火朝天，品牌房企越秀地產(chǎn)、新世界中國、華潤置地扎堆，這里有廣州的銷冠——越秀和樾府，也有廣州核心板塊最大舊改，總建面約500萬㎡的越秀·萬博城。

目前越秀·萬博城正在熱銷103-188㎡的南向四房，每日到訪人數(shù)絡(luò)繹不絕；耀勝新世界明年全業(yè)態(tài)開業(yè)，近期已推出的天際愉璟墅，以建面約245m2打造了9空間5衛(wèi)（3主套），實用率超標。

越秀·萬博城

國際創(chuàng)新城，是越秀地產(chǎn)的重點布局區(qū)域。目前有越秀大學城和樾府、越秀大學星匯城、越秀大學星匯錦城、星河盛世錦城、恒基·學苑壹號等項目在售。

其中，星河盛世錦城配建小學已官宣引進廣東番禺中學，關(guān)注熱度不減，建面約98-139㎡公園里的小高層正在熱銷中。

獅子洋增長極，則有總體量達580多萬㎡的中海亞運城，這也是廣州曾經(jīng)的銷冠項目。還有占地53萬㎡， 建面110萬的凱德山海連城，此外、保利領(lǐng)秀海、汽車小鎮(zhèn)等大大小小的盤不少。

亞運大道經(jīng)濟帶上，則有路勁美的雋樾府、保利瑯譽、龍湖金地天峯、金海岸花園、中海亞運城等盤。

3、番禺遍地開花，可能是廣州供貨量最大的區(qū)域，在售熱門新盤超26個，豐儉由人，各種類型均有，選擇性強。

廣州樓市腹地，舍番禺其誰。

關(guān)于番禺的思考

抓緊時機發(fā)展獅子洋增長極

綜上所述，番禺已經(jīng)成為集頂級樞紐、頂級文旅、頂級教育、頂級商業(yè)、頂級科創(chuàng)等多重復(fù)合功能的超級金腰帶。

但我們也要對番禺多一些思考，它是有短板，這個短板就是獅子洋增長，極急需發(fā)展起來。

作為連接廣州中心城區(qū)和南沙的腰部，獅子洋地區(qū)包括蓮花灣等區(qū)域目前是塌陷狀態(tài)，沒有真正發(fā)展起來，成了城市南拓的掣肘，橋梁連接作用還沒有發(fā)揮出來。

派隊覺得，現(xiàn)在就是發(fā)展獅子洋增長極的一個好時機，深中通道開通了，佛肇城際+廣佛南環(huán)+佛莞城際+莞惠城際的灣區(qū)大號地鐵，珠江口東西岸互聯(lián)互通更為緊密，廣州一定要抓緊機會，發(fā)力獅子洋增長極，機會稍瞬即逝。

未來廣州發(fā)展有兩大方向：

一是向空而生，不僅要發(fā)力高空經(jīng)濟，現(xiàn)在也在發(fā)力部署發(fā)展低空經(jīng)濟，就是一個積極信號，做大做強航空文章。

二是向海而生，著力點就是番禺、南沙，就在獅子洋、伶仃洋。就需要灣區(qū)超級金腰帶的作用，串聯(lián)佛山、東莞，把所有的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)串聯(lián)起來，東西貫通、往南再貫通南沙，把資源往番禺、往南沙集中，唯有這樣，廣州的兩洋戰(zhàn)略才能達到1+1>2的效果，才能在黃金內(nèi)灣中占有一席之地，經(jīng)略海洋才不淪為一句空話。

腰部有力，廣州才有精氣神。金腰帶代表實力，代表即戰(zhàn)力。

未來廣州，看番禺、看南沙。未來廣州，往南，向珠江口、向黃金內(nèi)灣。