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后臺有朋友問我縣城的事。

怎么說呢？

現在還在持有三四線老破小房產的朋友，能出手的，最好盡快出手。

因為現在再不出手，可能就永遠來不及了。

8月15日，國家統計局70城房價數據出爐，70個大中城市中，新房價格上漲的城市只有上海和西安2個，二手房價格上漲的城市只有上海1個，但根據上海本地中介的說法，從去年到現在，上海房價已經普跌了30%。

而根據中國指數研究院發布的《2024年7月中國城市房地產市場報告》顯示，今年小縣城的房價在上半年出現了明顯的分化。

一方面，部分地理位置優越、產業基礎扎實的小縣城，其房價仍保持溫和增長，還算穩得住；另一方面，一些缺乏經濟支撐、人口流出嚴重的小縣城，房價開始出現下滑，但降幅，還算穩得住。

前幾年我們都在說，縣城的房價，而中國一線城市的房地產是永遠沒問題的。

但現在數據正好反過來了。

現在是大城市的房地產已經跌的不能行了，但反觀縣城的房價還算穩得住，現實和之前的結論，完全是相反的。

于是就有媒體說了，現在普通人要是指著買房養老，比起大城市，可能還是小城市好。

這個說法，表面看上去沒有問題。

但這個想法，只關注到了價格，卻忽略了一個最重要的東西，那就是成交。

其實這也是現在房地產市場的最大問題。

現在很多地方的房地產市場，只有價格，沒有成交。

現在北上廣深這些一線大城市的房地產市場，雖然價格跌了不少，但成交量還是有的，如果你想快速脫手變現，只要肯降價，總是不缺愿意接手的人。

愿意降價10%，就會有人愿意來看房，賣不賣得出去另說，最起碼對方是有意愿的。

愿意降價20%，房產大概率就能賣出去，虧點錢是真的，但變相終究不是問題。

但相反，現在三四線城市的縣城房地產市場是個什么情況？

你想買，不一定能買到便宜的。

但你要賣，貴的一定就賣不出去。

因為在房產流通性這塊，縣城已經徹底出了問題。

比如說鶴崗，大家都知道，現在鶴崗的房價很便宜，官方給到的房產價格，2000塊一平，但你真跑到鶴崗去買房的時候，十萬塊左右，就能買到100平左右的商品房。

但問題是，10萬塊，已經成了這個區域的最低價了。

作為買家，你如果愿意拿出10萬塊去購買縣城的房產，還是有人愿意賣給你的，這是沒有問題的。

但作為賣家，如果你把自己的房子掛牌到10萬塊，你是找不到買家的。

因為這個價格的邏輯是這樣的。

對于賣家來說，10萬塊是他們能接受的最低價了，如果低于這個價位，他們寧愿把房子留到手里也不愿意賣出去，因為在賣家眼里，太低的價格，還不如不賣。

這個邏輯跟很多農村的房子是一個道理，但是建設的時候，都是幾萬甚至幾十萬建設好的，現在市場價，別說幾萬塊了，幾千塊都沒有要。

那你要為了幾千塊，就把房子賣出去嗎？

而大家要知道，三四線城市的房地產邏輯和大城市是完全不一樣的。

大城市的房地產交易，不管是漲也好，跌也罷，每天都有成交，各個街道，都有各種房屋中介，買賣雙方想出手，直接找到中介，就能找到合適的交易對象。

很簡單一個表現點是：

你在大城市搜房價，總有專門的軟件進行分析，而房屋的價格，也是由參與市場的買賣雙方所共同決定的。

但縣城的房地產交易，頻次很低，總價也不高，單論價格，很難養得起全職中介，而極低的市場流通率，也沒法形成一個市場定價。

這種模式下，縣城的房價看上去沒跌，但實際上，已經喪失了基本的流動性。

定價這個東西，不是說你定多少就是賣多少，而是你這個定價，必須有人接受并且這個價格，還真的賣得出去。

現在問題就在于，縣城房價按照原有定價，已經賣不出去了。

因為很多縣城房產的持有者是這樣想的：

現在縣城的價格已經快趕不上房子的建安成本了，那我干脆不賣了，等著看以后還會不會漲回來。

但麻煩的點也在這里，按照經濟賬，縣城的房子永遠都不可能漲回來了。

因為縣城的房價，完全不存在接盤俠了。

因為中國城市化進程，已經快要結束了。

中國的城市化率，在1982年是20%，2000年時是35%，2016年已經達到57.35%，2018年接近60%，到現在2024年，已經接近70%了，而根據國際經驗來說，70%的城鎮率差不多就是一個現代國家的終點了。

過去二三十年，中國房地產吃足了城鎮化紅利，但現在這個紅利，已經消失殆盡了，我們以后不會再有繼續吃到這個紅利了，而這個紅利一消散，縣城這些地產，還準備賣給誰呢？

而且，我們現在的人口，也出現了問題，

2024年中國預計住宅新開工面積5億平米，而根據數據估計，我們的今年新生人口也就850萬左右，劃算下來，現在每個孩子身上，自帶了接近60平的住房面積。

而這個數據，放到同樣人口稠密的日本，他們只有35平左右，而即使是德國法國，也不到50平。

我們就不說現在庫存的天量房產，單就現在已存的房地產量，已經夠年輕人住了。

未來的趨勢是，房子太多，而人卻少了。

而在人口減少、老齡化、城鎮化到頂等諸多buff加持下，未來隨著長期分化，除了少量人口流入區的房子，還有接盤的存在，大多數資產，將長期處于無人接盤的情況。

但如果只是這樣，還算是好的。

如果只是沒人接盤，房子最多了就是賣不出去，那就留著就好了。

房子是有壽命的，而其維護成本，一般是要比建成成本更貴的。

只是我們過去，從來都沒在意過這個問題。

比如說我們現在最多的高層住宅。

這種住宅，必須用電梯，電梯一般壽命20年左右，維護再好，早晚也需要更換，一部電梯幾十萬，更換費用誰來出？

我們現在沒有這個問題，只是它的壽命還沒有到這個水平，而如果到了這個時候，不光是電梯，各種老房子的管線，電纜，都是需要維護的，甚至說有些設施根本無法維修，只能更換，但這個錢，誰來出？

是，我們之前買房的時候交過了專項維修基金，現在國家又設計了公共賬戶。

但問題來了，你猜這些公共賬戶里的錢，會優先給北上廣深的老破小，還是給三四線縣城的老破小呢？

不用想，在市面價值的差異下，后者是會被放棄的。

但放棄，也不代表著你不需要交錢。

上海房屋養老金制度里就寫了，如果遇到賬戶基金不夠，是需要用戶交錢的，那你再去想，小地方的房子，要不要交錢呢？

好，我們退一步來講，小地方的房價很低，你壓根就不想交。

但問題來了，房價這個東西，不光是看他的投資價值，還有他的居住屬性，你去看看農村那些年久失修的老房子就好了，沒人維護，那些房子很快就會變得破舊不堪，而我們這里的房子，同樣也遵循這個道理。

這就是溫水煮青蛙的邏輯。

你交錢，你純虧，你不交錢，房子就會破舊不堪，最后就會讓你苦不堪言。

這都是國外發達國家曾經給到的經驗了。

只是我們中國的高層住宅普遍建設時間不算太長，很多人還意識不到我們將會進入老化期這個可能性。

不說別的，大家去看看2018年建的房子，如果物業特別差，是什么情況呢？

掉皮，晃動的，比比皆是，你去找開發商投訴質量問題，開發商也有話說，給你交房都不錯了，還有很多人爛尾樓，交房都交不了。

而且，現階段能找到開發商，本身就挺不容易的。

現在很多開發商，早就破產倒閉了，那對很多已經退出市場的開發商來說，規定一文不值。

而且大家也不要提什么建安成本之類的話。

現在建個房子每平也要幾千塊，憑什么我們的房子連幾千塊一平都賣不出去了呢？

你再去想想歐洲的情況，那就更清楚了。

歐洲那邊，有很多城堡，建筑的時候，沒有幾千萬、幾億歐元，想都不要想。

但你知道，現在賣多少錢嗎？

不是幾千萬，也不是幾個億，而是1塊錢。

只要你愿意承擔維護城堡的成本，你就可以拿過去了。

但這些建筑，在那邊根本沒有要。

因為龐大的維護成本，再加上老式建筑的種種問題，就沒有人愿意做這種虧本的生意。

城鎮化放緩，老齡化加劇，賣房的人太多，買房的人太少，你覺得這個趨勢會發生任何改變嗎？

縣城所謂的穩定，不過是一場自欺欺人的騙局罷了。

還持這些房子，趁現在還有零星的接盤俠，早點賣出去吧。

再晚點，就真的來不及了。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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