在過去的幾年里，土地儲備專項債作為地方政府專項債的重要組成部分，曾一度在專項債市場中占據(jù)舉足輕重的地位。

2018年，土地儲備專項債發(fā)行規(guī)模為4830億元，占當年專項債發(fā)行規(guī)模的35.8%；到2019年，其規(guī)模進一步上升至6162億元，占比為28.6%。

隨著國家經(jīng)濟政策的調(diào)整和對地方政府債務風險的進一步重視，為了引導專項債資金更多地投向基礎設施建設領域，國務院常務會議在當年9月明確提出了專項債資金的使用限制，其中就包括了土地儲備和房地產(chǎn)相關領域。

自那以后，原本炙手可熱的土地儲備專項債的發(fā)行便陷入了停滯狀態(tài)，至今已逾四年之久。

業(yè)界對于重啟土地儲備專項債發(fā)行的呼吁持續(xù)高漲，近期終于顯現(xiàn)出了重啟的積極信號。

成本收益的雙重擠壓：地方收儲的艱難抉擇

近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)加碼，地方政府在土地和房產(chǎn)收儲上面臨著前所未有的壓力。一方面，為穩(wěn)定房價、保障民生，政府需要加大土地供應和房產(chǎn)收儲力度；另一方面，高昂的融資成本與低下的租金收益率卻如同兩道緊箍咒，讓地方政府在收儲決策上左右為難。

據(jù)權威機構數(shù)據(jù)顯示，央行提供的再貸款雖以低利率（1.75%）為地方政府提供了資金支持，但銀行在實際操作中往往會進行加點處理，導致地方政府實際融資成本普遍上升至3%-3.5%。

與此同時，國內(nèi)一線城市的租金收益率普遍徘徊在1.4%左右，二線城市也僅為2.1%左右，遠低于融資成本。即便地方政府能以較低的價格（如五折）收購房產(chǎn)，其回報率也僅能勉強覆蓋或接近融資成本，難以形成有效的盈利空間。這種成本收益的雙重擠壓，讓地方政府在收儲面前不得不三思而后行。

面對高昂的融資成本和低下的租金收益率，地方政府在收儲決策上的謹慎態(tài)度直接導致了央行再貸款資金的閑置。

據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，央行提供的千億再貸款資金目前僅使用了不到20%，大量資金未能得到有效利用。再貸款政策的初衷是希望通過低成本資金引導地方政府加大收儲力度、穩(wěn)定房價，但現(xiàn)實卻往往與理想相去甚遠。

土儲專項債：破局之路的曙光

在成本收益的雙重擠壓和資金閑置的尷尬背景下，土儲專項債的重啟被寄予厚望。相較于商業(yè)銀行貸款的高利率和嚴格審批流程，土儲專項債以其低利率、長期限和靈活用途等優(yōu)勢成為地方政府解決收儲資金問題的理想選擇。

首先，土儲專項債的利率普遍維持在2%左右，遠低于商業(yè)銀行貸款的實際融資成本。這將大大降低地方政府的財務負擔，提高其收儲房產(chǎn)的積極性和盈利能力。

其次，土儲專項債的期限較長，能夠滿足地方政府長期收儲和運營的需求。同時，其靈活用途也使得地方政府可以根據(jù)市場變化和政策導向靈活調(diào)整收儲策略。

最后，土儲專項債的發(fā)行還能夠拓寬地方政府的融資渠道，增加其資金來源的多樣性和穩(wěn)定性。

一旦土儲專項債政策得以實施并大規(guī)模鋪開，預計將對樓市產(chǎn)生深遠影響。一方面，地方政府將有更多資金用于土地和房產(chǎn)收儲，這將有助于增加市場供應、穩(wěn)定房價并促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面，土儲專項債的發(fā)行也將為投資者提供更多元化的投資選擇，有助于活躍金融市場并促進資本的有效配置。