萬(wàn)科最近又借錢(qián)了，深鐵集團(tuán)計(jì)劃再給萬(wàn)科提供不超過(guò)30億元的借款，這已經(jīng)是2025年深鐵第五次出手相助了，算下來(lái)，深鐵累計(jì)給萬(wàn)科借了近150億元。

這背后反映出萬(wàn)科正面臨巨大的資金壓力。2024年末，萬(wàn)科的有息負(fù)債高達(dá)3612.8億元，短期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1582.8億元，但手頭的貨幣資金卻只有881.6億元，資金缺口接近700億元。更讓人揪心的是，2025年是萬(wàn)科償債的高峰期，光是上半年到期的境內(nèi)外債券就超過(guò)50億元。這種拆東墻補(bǔ)西墻的做法，其實(shí)也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一個(gè)縮影。

克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2024年典型上市房企的整體毛利率降至10%，凈利率更是首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)達(dá)到了-9%。作為行業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科，2024年凈虧損494.78億元，這是它上市34年以來(lái)首次出現(xiàn)年度虧損。進(jìn)入2025年第一季度，這種虧損的局面依然沒(méi)有得到扭轉(zhuǎn)。曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，如今也被持續(xù)虧損的陰影籠罩著。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是陷入了三重困境。首先是價(jià)格倒掛危機(jī)。2024年重點(diǎn)50城的新房去化周期達(dá)到了20.98個(gè)月，其中三四線(xiàn)城市更是高達(dá)30個(gè)月。很多房企為了回籠資金，不得不以成本價(jià)甚至低于成本價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售房子，這直接導(dǎo)致了利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮。萬(wàn)科2024年的項(xiàng)目毛利率也降到了歷史低點(diǎn)，結(jié)算利潤(rùn)同比驟降了470。

其次是債務(wù)循環(huán)斷裂。過(guò)去房企依賴(lài)的高杠桿高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼了。截至2024年末，萬(wàn)科的負(fù)債率超過(guò)了80%，而銷(xiāo)售回款率還同比下降了15個(gè)百分點(diǎn)。在這種融資渠道收緊的情況下，借新還舊的游戲也玩不下去了。

最后是市場(chǎng)分化加劇。一二線(xiàn)城市的新房去化周期回落到了20個(gè)月內(nèi)，但三四線(xiàn)城市仍然居高不下。這種分化直接導(dǎo)致房企的資源向核心城市集中，中小房企加速被淘汰。2025年1月，百?gòu)?qiáng)房企中排名靠后的梯隊(duì)銷(xiāo)售增速反而更高，這種逆生長(zhǎng)現(xiàn)象也揭示了行業(yè)洗牌的殘酷性。

好房子能拯救樓市嗎？在行業(yè)寒冬中，“好房子”這個(gè)概念突然火了起來(lái)。住建部把住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提升到了3米，重慶、濟(jì)南等地已經(jīng)出現(xiàn)了一批標(biāo)桿項(xiàng)目，比如濟(jì)南的龍湖御湖徑項(xiàng)目，憑借3.1米的層高和優(yōu)質(zhì)的戶(hù)型，2025年2月的銷(xiāo)量穩(wěn)居全市第一。這種加量不加價(jià)的策略正在成為房企突圍的關(guān)鍵。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年3月，29個(gè)典型城市項(xiàng)目的平均去化率達(dá)到了45%，環(huán)比上升了11%。其中，核心城市的改善盤(pán)去化率更是超過(guò)了60%。這種結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，也吸引了民營(yíng)房企重新回到土地市場(chǎng)。5月份，廣州、佛山等城市的多宗優(yōu)質(zhì)地塊被民營(yíng)房企競(jìng)得，這些企業(yè)大多沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)激進(jìn)擴(kuò)張，而且都聚焦在核心區(qū)域。

不過(guò)，好房子的普及也帶來(lái)了新問(wèn)題，新項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比進(jìn)一步擠壓了存量項(xiàng)目的生存空間。那些拿地成本高、產(chǎn)品力不足的項(xiàng)目，面臨著更嚴(yán)峻的去化壓力。市場(chǎng)分化從城市之間蔓延到了項(xiàng)目之間，形成了冰火兩重天的格局。

面對(duì)萬(wàn)科的困境，深鐵集團(tuán)展現(xiàn)出了前所未有的決心。2025年2月，深鐵全面接管了萬(wàn)科的管理層，深圳地鐵的董事長(zhǎng)辛杰還出任了萬(wàn)科的董事會(huì)主席，開(kāi)啟了國(guó)資主導(dǎo)的時(shí)代。

這一調(diào)整帶來(lái)了三大變化。首先是資產(chǎn)盤(pán)活，通過(guò)轉(zhuǎn)讓紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%的權(quán)益，萬(wàn)科回籠了12.92億元資金，清理了一些非核心資產(chǎn)，優(yōu)化了現(xiàn)金流。其次是債務(wù)優(yōu)化，依托深圳國(guó)資5萬(wàn)億元的信用背書(shū)，萬(wàn)科通過(guò)注資、資產(chǎn)劃撥等方式降低了負(fù)債率。最后是戰(zhàn)略聚焦，萬(wàn)科收縮了物流、長(zhǎng)租公寓等多元化業(yè)務(wù)，回歸到了住宅開(kāi)發(fā)的主業(yè)上。

這種斷臂求生的策略在短期內(nèi)緩解了萬(wàn)科的流動(dòng)性壓力。2025年第一季度，萬(wàn)科完成了38億元的大宗交易，盤(pán)活回款超過(guò)了40億元，公開(kāi)債也全部如期兌付了。但從長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科能否在行業(yè)觸底后恢復(fù)造血能力還是一個(gè)未知數(shù)。萬(wàn)科的這場(chǎng)生死時(shí)速，也標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了國(guó)資主導(dǎo)的新時(shí)代。

從政策層面來(lái)看，2025年的政府工作報(bào)告明確表示，要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，通過(guò)城中村改造、保障性住房建設(shè)等措施來(lái)穩(wěn)定基本盤(pán)。從金融層面來(lái)看，降準(zhǔn)降息等寬松政策為市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，房貸利率也降到了歷史低位。

在這種背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)。首先是國(guó)資化加速，地方國(guó)企通過(guò)入股、托管等方式介入民營(yíng)房企，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。其次是業(yè)務(wù)聚焦化，房企開(kāi)始收縮戰(zhàn)線(xiàn)，專(zhuān)注核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。萬(wàn)科明確了回歸住宅主業(yè)的戰(zhàn)略，其他企業(yè)也在探索城市更新、租賃住房等新賽道。最后是融資分化，國(guó)資背景的企業(yè)更容易獲得低成本融資，而中小房企的融資難度則進(jìn)一步加大。

盡管高盛預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將在2025年末企穩(wěn)，但行業(yè)整體復(fù)蘇仍然需要時(shí)間。中信證券預(yù)計(jì)，2025年新房銷(xiāo)售規(guī)模將于2024年持平，核心城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)溫和回升5%，而低線(xiàn)城市仍將面臨壓力。這種結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇要求房企在產(chǎn)品力、現(xiàn)金流管理和戰(zhàn)略定位上進(jìn)行深度調(diào)整。萬(wàn)科與深鐵的這場(chǎng)生死時(shí)速，既是企業(yè)個(gè)體的救贖，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。