當前房地產行業深度調整，房地產服務平臺亟須重構商業模式，擺脫“依附式發展”的困局，實現真正的獨立成長。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

“業務斷崖式下滑，影響無處不在。”6月11日，易居（中國）企業控股有限公司（02048.HK，以下簡稱“易居中國”）一位內部員工向中國房地產報記者坦言。

該公司2024年年報數據顯示：全年實現收入37.98億元，與上一年度相比下滑14.58%；凈虧損12.73億元，虧損規模同比擴大2.71%。自2021年起，該公司已連續四年出現虧損，累計虧損額超過200億元。員工規模方面，2018年該公司上市時員工數量為24218人，至2024年底減少至1770人，裁員幅度超過90%。

更嚴峻的是，審計機構（核數師）對財報罕見地“不發表意見”，直指其財務數據失真、透明度不足及持續經營能力存疑。境外債務重組步履蹣跚，資產負債率飆升至驚人的479.68%，流動比率低至0.11，現金儲備幾近枯竭。

這家曾經的房地產代理行業“航母”，如今淪為行業深度調整的犧牲品。其深度綁定恒大、萬科等大客戶的商業模式，曾在市場繁榮期帶來豐厚利潤，卻在房企“暴雷潮”中遭遇致命反噬。

這場生存危機，不僅暴露了易居中國的積弊，更為地產服務行業敲響了警鐘。

審計機構罕見“緘默”

易居中國的財務狀況呈現顯著下滑態勢。2024年，其營業總收入為37.98億元，與2019年達到峰值時的90.95億元相比，降幅超過一半；歸屬母公司凈利潤已連續四年為負值，2024年虧損額達12.73億元，銷售凈利率降至-37.68%。值得注意的是，審計機構對該公司的財務報表出具了“無法表示意見”的審計報告，此類情形在審計實踐中較為少見，在一定程度上反映出對公司財報信息質量的質疑。

一位財務專家分析，此類情況通常源于三方面原因：財務報表失真（如收入確認混亂）、財務透明度嚴重不足（關聯交易或重大訴訟未充分披露）、以及對公司持續經營能力的深度懷疑。

易居中國的資產負債率已飆升至479.68%，股東權益/總負債低至-77.45%，流動性幾近凍結。其貨幣資金僅能覆蓋3.56%的流動負債，近三年經營現金流凈額持續為負。

深層次問題直指內部管理失序。鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出：“虧損擴大與其客戶結構直接相關。”

一位不愿具名的行業觀察人士補充道：“恒大曾貢獻最高達35%的營業收入，其暴雷導致約40億元應收款淪為壞賬，但易居中國未及時充分計提減值，暴露出嚴重的內控漏洞。”

華北區域一位資深房地產銷售負責人認為：“其風險應對能力薄弱，收入結構過于單一——90%以上依賴新房銷售，缺乏二手房等多元業務作為緩沖。”財務數據顯示，2024年一手房代理服務收入僅占4.55%，數字營銷服務雖撐起54.8%的營業收入，但也因房企客戶萎縮而下滑。

審計機構的“緘默”，實為對易居財務治理失效的控訴：在房企“暴雷潮”沖擊下，應收賬款管理失控、成本費用核算混亂，最終將公司拖入資不抵債的深淵。

綁定開發商模式埋下禍根

易居中國的興衰皆系于其“深度綁定開發商”的商業模式。2024年，萬科作為單一最大客戶貢獻了25.3%的收入（9.63億元）。回溯2017年～2020年，恒大占比長期超30%，最高達35.1%。這種深度捆綁在市場繁榮期創造了暴利——巔峰時恒大單客戶年貢獻近20億營業收入。然而，恒大暴雷后，巨額傭金拖欠成為壓垮易居的關鍵導火索。

前述華北房地產銷售負責人直言：“這種模式本質是場豪賭，風險把控能力薄弱。新房銷售波動劇烈，過度依賴頭部房企等于將自身命運拱手相讓。”2021年后，伴隨恒大等股東客戶暴雷，易居中國營業收入斷崖式下跌，從2020年盈利4.39億元驟變為2021年巨虧122.65億元。

這一模式暴露的風險為全行業敲響警鐘。華南某知名地產研究機構分析師警示：“易居中國的困境已脫離行業整體趨勢——即便市場進入修復期，其債務危機仍在惡化。這警醒地產服務企業必須分散客戶，避免單一依賴。”數據顯示，截至2021年，易居中國涉及恒大的應收款項約35億元～40億元，占總應收賬款比重高達約50%。過度集中導致‘業績劇烈波動’。”

該分析師建議，企業需轉向更均衡的客戶結構，增加國企及中小開發商客戶。現實中，易居的慘痛教訓已被同行汲取：頭部代理公司紛紛收縮三四線業務，聚焦核心城市，并積極拓展二手房市場以稀釋風險。

“缺乏二手房收入支撐，單純依附開發商，抗風險能力幾乎為零，”前述華北房地產銷售負責人強調， 當萬科也陷入困境時，易居中國的“股東-客戶”雙重綁定模式，徹底淪為致命枷鎖。

轉型存量市場成背水一戰

為尋求生機，易居中國祭出激進成本控制手段。2024年薪酬開支同比削減43.1%，員工數較上市時裁減90%，僅余1770人；同時積極推進境外債務重組，試圖修復資產負債表。但這被廣泛視為“斷臂求生”的無奈之舉。

一位華東房地產區域銷售高管表示：“裁員是不得已而為之，但會嚴重削弱企業活力。代理行業最大成本是人力，縮減規模雖能短期止血，卻難治本——核心問題在于其商業模式受環境劇烈沖擊。”

前述不愿具名的觀察人士觀點更為犀利：“成本控制屬于被動調整。若虧損持續、現金流耗盡，退出市場是極高概率事件。”一組數據印證危機：2024年，易居經營現金流凈額/流動負債僅-2.08%，債務重組進展緩慢。

能否絕地重生，取決于商業模式能否徹底重構。張宏偉認為，債務重組完成后或存轉機：“代理業務輕資產屬性是優勢。一旦重組完成，聚焦一二線城市核心業務，業績有望在一兩年內反彈。”但這需要戰略轉型作為前提——從依附新房轉向存量市場運營。

一位資深房地產分析師強調：“房地產已進入存量時代，盤活資產、提升效能才是核心。易居中國必須徹底轉向二手房和數字化服務。”事實上，易居中國曾嘗試“天貓好房”等線上創新，但前述華北房地產銷售負責人指出：“線上流量成本高企，難敵安居客等平臺；線下又受開發商拖累，最終兩手皆空。”

張宏偉提出另一種思路：“可以克而瑞大數據業務為支點，剝離風險較高的代理板塊并尋求獨立上市。該業務盈利穩定，且正探索AI應用，具備資本市場想象空間。”

然而，轉型存量市場需要長期投入。前述華東房地產區域銷售高管說出了自己的擔憂：“進軍二手房領域需要五年甚至十年的長期規劃，易居當前的現金流能否支撐如此漫長的投入期，存在巨大疑問。”

易居中國在年報中寄望于“市場復蘇獲益”，但若轉型遲滯，這家昔日的行業巨頭，恐難逃退市或破產的命運。