客流量全國第一，還創(chuàng)了新高的深鐵，竟然也虧了334億元。我算了算，就算深鐵這樣全國第一的客流量要想不虧，票價都得漲到16塊錢一次，而現(xiàn)在只有4塊多一次，票價翻4倍，你能接受嗎？以后坐一次地鐵要十幾二十塊錢，而這，才是扣除了房地產(chǎn)以后，地鐵本來的價格。不信你看，香港一次地鐵就是二十幾塊錢。

我們享受了很多年世界第一的基礎(chǔ)設(shè)施，我們就像魚兒不知道水的存在一樣。水不是天生就有的，水也是需要天量金錢維持的，而天量的金錢從哪里來？從房地產(chǎn)那里來。事實是，我們這兒并沒有地鐵公司，只有偽裝成地鐵公司的房地產(chǎn)開發(fā)公司。你想，萬科最大的股東是誰呢？是深鐵。

大家想過這樣一個問題沒有？地鐵它根本就不賺錢，但是，為什么過去所有的城市削尖了腦袋也要修地鐵？地鐵是一項極貴的交通工具，平均每公里造價達(dá)到7個億，是高鐵的10倍。而地鐵在我們這是一項公共事業(yè)，我們不可能像香港那樣一張地鐵票賣到20。所以為什么要修地鐵呢？因為地鐵賺錢靠的是副業(yè)——房地產(chǎn)。

而過去20年，房地產(chǎn)太賺錢。深鐵過去有多輝煌？2020年凈利潤為112億元。這靠的是地鐵嗎？怎么可能，靠的當(dāng)然是房地產(chǎn)。2021年是深圳樓市最瘋狂的時候，這一年，深鐵地產(chǎn)開發(fā)收入高達(dá)149億元，而同期地鐵營收只有55億元，房地產(chǎn)的營收是地鐵的3倍。

那么疑問來了，一家地鐵公司是怎么靠房子賺錢的呢？

八個字：低價或者零價拿地，高價賣房。

在平均房價一平米6萬的深圳，2008年至2017年，深鐵通過此模式獲得了12塊約119萬平方米的土地，卻無需支付任何土地出讓金，地價成本近乎為0。而且不止深圳，這本身就是個極為成熟的模式，各地的地鐵公司那是一個比一個會玩。武漢明確地將地鐵沿線的土地，尤其是站點周邊500米范圍內(nèi)最貴的土地交給地鐵集團進行開發(fā)，而地鐵公司拿地的價格只有市場價的10%到20%。而他們獲取土地之后，開發(fā)后的營運收益，反哺地鐵建設(shè)與運營。

所以發(fā)現(xiàn)沒有？有的地鐵地鐵口出來不是CBD，而是老農(nóng)民拿著鋤頭耕地。為啥呢？

因為這些地方的地價太便宜了，好拿。而一旦修了地鐵，房價又會大漲，而上漲的房價補貼了地鐵，才有了2塊錢一張的白菜價。但是這個玩法有個缺陷，房子必須得能賣出去，而房子必須賣出去的條件只有一個——房價一直漲，漲價才能去庫存。我們的房價是真真漲了20年，所以這個游戲也玩了整整20年。

但是從21年開始，這個游戲玩不下去了，房子太難賣了。24年的住宅銷售面積只有21年的一半，房子賣不出去，地鐵就只能虧損了。全國28座城市，26個城市已經(jīng)開始虧損了，北京除了巨額補貼，也虧損了216億，而又有哪個城市可以像北京這樣拿出如此巨量的錢補貼地鐵呢？

我們的地鐵公司是房地產(chǎn)公司偽裝的？同樣我們的各種城建公司也是房地產(chǎn)開發(fā)公司偽裝的。幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、公園公廁、公交橋梁、水電氣、周邊配套的道路綠化、地下管網(wǎng)這些東西，修到哪里，城市界面要起來了，那里的地就值錢了。而所有這些城建公司的盈利點都是在房地產(chǎn)。

我們享受了很多年世界第一卻又極廉價的基礎(chǔ)設(shè)施，我們就像魚兒不知道水的存在一樣。水不是天生就有的，水也是需要天量的資金維持的。未來這些我們認(rèn)為和空氣一樣唾手可得的公共服務(wù)，絕大概率不會像現(xiàn)在一樣如此便宜。我想起那句話，那時他還太年輕，不知道所有命運贈送的禮物，都早已在暗中標(biāo)好了價格。