今天，地產圈出了一個重磅新聞：新城發展，成功發行3億美元債！

這幾乎是一個石破天驚的大消息，是自2021年9月以來，中國民營房企首次在境外資本市場完成純信用美元債發行。

他所象征的不僅是一張民營房企美元債支票，更成為一面宣告民營房企重返國際資本市場的旗幟。

自2023年以來，美元債市場對內地房企幾乎完全關閉，綠城中國今年2月以8.45%利率發行美元債成為混合所有制房企中的“破局者”。

新城此次成功發債，標志著民營房企真正意義上實現境外融資破冰。

在房地產行業歷經深度調整的今天，新城成功發債向市場傳遞出一個清晰信號：

國際資本已開始重新審視中國民營房企的投資價值，行業信用重建的曙光已然顯現！

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這筆3年期、規模3億美元的高級無抵押債券，是近三年來，首家民營房企重啟境外資本市場融資。

意義已超出企業個體行為，成為行業信用修復的里程碑。

時間拉回到2021年，那是民營房企美元債發行的最后高光時刻，此后三年多時間里國際資本市場對中國民營房企關上了大門。

即便有綠城中國今年2月8.45%利率發行美元債的“破冰”先例，但綠城作為央企背景的混合所有制企業，其融資破冰未能完全代表民營房企的信用修復。

新城此次發行的詢價區間在11%-13%之間，雖然票息看起來似乎是有一點高，但考慮到當前美元利率仍處高位，疊加房地產行業的不確定性，境外投資者對于民營房企債券要求更高的風險溢價也算合理。

新城控股董事會秘書李峰透露，截至今年一季度末，公司有息負債規模約530億元，“和很多同行相比，新城的債務水平相對比較可控”。

新城選擇此時發債，核心目標也在于恢復國際資本市場對新城的主體信用，打通這條最重要的境外融資渠道。

事實上以目前地產融資環境及新城的基本盤，完全有能力獲取更低成本境內融資，在濤哥看來新城這次可以說是：“為行業發債”，對行業的整體意義更大。

王曉松曾在股東大會上坦言：“公司仍處于穿越周期的過程中”，而本次新城以實實在在的發行成果證明：民營房企依然有能力贏得國際資本的信任票。

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11%-13%票息，表面上是一次昂貴的融資，但實質上是一筆劃算的戰略投資。

新城董事長王曉松在近期股東大會上的表態揭示了戰略考量：

“近一兩年公司信用有所恢復，但恢復過程是有代價的。通過三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩定經營的正常層面。”

而對于新城來說，這次發債更深層的戰略價值體現在三個方面：

首先，保留境內現金的戰略價值。

當前外匯管制環境下，境內資金出海成本高昂且程序復雜。以較高成本獲取美元資金，避免動用境內寶貴的運營資金，讓新城可以更靈活地配置境內資源。

其次，這是一次關鍵的信用重建。

成功發行將幫助新城恢復國際信用評級機構認可，進而推動審計機構修正對其“持續經營不確定性”的風險提示，將鞏固新城在國際資本市場的形象與地位。

第三，將為多元化融資打開通路。

此次成功發債將直接助力新城REITs推進進程，目前上交所已受理“國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃”。同時新城還有4個資產包正與金融機構溝通融資事宜，形成“美元債+ABS+經營性物業貸”的組合融資體系。

新城這3億美元債券不只是解決美元到期債務的工具，更是撬動整體信用恢復的戰略支點。在行業深度調整期，保持融資渠道暢通的價值遠高于短期財務成本。

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新城敢于在行業寒冬中率先破冰，其底氣源于堅實的商業根基。

一位做融資工作的朋友告訴濤哥：新城此次發債成功的最關鍵在于其商業地產的底色——

吾悅廣場提供的穩定現金流成為國際投資者最看重的安全墊。

截至2024年底，新城開業及在建的吾悅廣場達200座，已開業173座，出租率保持在驚人的97.97%。

去年至今，新城商業的運營數據展現了強大的造血能力：

2024年實現零售額905億元，同比增長19%；商業運營收入128.08億元，同比增長13%；2025年前5個月租金收入同比增長12%至53.74億元。

濤哥聽一位做商業地產的朋友分析說，一二線城市商業過剩競爭激烈，而三四線城市僅有萬達與新城兩大主要玩家，競爭環境更為有利，新城提前占據大量優質點位，構筑起了既寬且深的護城河。

與此同時，商業不動產的估值優勢同樣為新城增加了籌碼。數據顯示，吾悅廣場的賬面價值約1230億元，為融資提供了充足抵押物。

2024年，新城新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權平均利率僅4.97%，抵押率約50%。

這些優質商業資產產生的穩定現金流，成為新城穿越周期的壓艙石，新城也正在完成從開發商到商業運營商的戰略轉型。

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新城成功發債，意義已經超越企業個體，成為行業信心重建的關鍵一步。

這次發行驗證了國際資本對于中國民營房企的風險預期正在修復，為其他優質房企重啟境外融資提供了示范效應——

有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，有效提振行業信心。

當然，這次新城成功發債，離不開房地產政策環境改善，以及相關部門的支持。

隨著項目“白名單”機制落地、經營性物業貸政策延期、公募REITs和ABS融資渠道拓寬，房企融資環境已出現實質性改變。2025年1-5月，房企境內外債融資總額累計突破2400億，民營房企成為本輪融資回暖的主要受益者。

更重要的是，市場基本面也正在企穩向好。2025年1-5月TOP100房企銷售額同比降幅收窄至12.3%，其中頭部房企表現強勁，保利發展、中海地產等單月銷售額均超100億，同時眾多一二線城市價格也出現回升。

新城此次發債，恰恰成為觀察行業復蘇進程的溫度計，而隨著更多優質房企效仿新城重啟境外融資，風險溢價有望逐步回落。

破冰之旅從來不易，但冰層一旦裂開，春水便將奔涌。美元債的閘門重新開啟，國際資本用真金白銀投票，認可了這種模式。

信心重建的種子一旦種下，便會在市場土壤中生根發芽，也是這次發債最重要的價值。

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