文｜鄧浩志

9月14日南沙在沒有任何發(fā)文的情況下，全面取消限購。其后又經(jīng)歷了官方辟謠，樓盤和中介堅(jiān)決執(zhí)行等波折，不管如何，就算真是發(fā)文再執(zhí)行，這對(duì)低迷的南沙樓市幫助也不會(huì)太大。因?yàn)榇饲澳仙骋仓挥?20平米以下戶型執(zhí)行限購政策。以南沙較低的房價(jià)，以及購房群體主要特征看，小戶型產(chǎn)品并非當(dāng)下市場(chǎng)的主流需求，更何況是第三套以上的需求。所以這次即便放開限購，對(duì)需求的釋放十分有限。

南沙作為廣州發(fā)展題材最多的區(qū)域，自2012年開始就一直是廣州樓市中非常強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域，而2021年之后便開始全面下滑。除了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回落的大背景之外，南沙樓市無論是成交量、還是成交價(jià)，跌幅都超過全市的平均水平。

什么原因?qū)е履仙硺鞘袕膹V州的強(qiáng)勢(shì)板塊變成弱勢(shì)板塊？

我認(rèn)為關(guān)鍵有幾個(gè)原因：

1、剛需不足。

更簡單說就是南沙人口太少，這是一直以來的老大難問題。雖然南沙的城市建設(shè)不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)持續(xù)引進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施，生活配套不斷完善，但居住人口一直增長緩慢。

首先是南沙離主城區(qū)遠(yuǎn)，交通不便。金州蕉門雖已成熟，但地鐵4號(hào)線的速度實(shí)在太慢了，到主城要1小時(shí)以上。18號(hào)線速度雖然較快，但橫瀝島還在建設(shè)階段，尚未成型。至于計(jì)劃中的商務(wù)區(qū)靈山島尖就更搞笑，一個(gè)遠(yuǎn)郊辦公區(qū)居然沒有地鐵，不是規(guī)劃的嚴(yán)重失誤，就是進(jìn)度協(xié)調(diào)出現(xiàn)了重大問題。所以即便此前南沙有稅收優(yōu)惠政策，但許多企業(yè)也只是注冊(cè)地在南沙，但辦公室仍在市區(qū)，因?yàn)樵谀仙侈k公也很難招人。

其次是早年討論的部分政府機(jī)構(gòu)搬到南沙辦公，一直都沒能實(shí)現(xiàn)。其實(shí)這個(gè)想法很大膽，既能紓解廣州主城太過密集的壓力，也能帶動(dòng)上下游企業(yè)一同搬遷，帶活南沙。可惜最終也沒能實(shí)現(xiàn)。

再有就是南沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了產(chǎn)業(yè)人口增速緩慢。這里就要說說南沙的產(chǎn)業(yè)定位，過幾年也微調(diào)過幾次，預(yù)計(jì)未來還是調(diào)整，但萬變不離其宗，要的基本都是高、精、尖高附加值的產(chǎn)業(yè)。稍對(duì)勞動(dòng)力需求較大的產(chǎn)業(yè)，比如高端裝備又面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面，智能制造又面臨規(guī)模尚未展開的情況，汽車制造又面臨廣州競(jìng)爭(zhēng)力下滑的大勢(shì)等等。

最終導(dǎo)致了現(xiàn)在我們見到的南沙人口狀況，即：市區(qū)的人嫌這里太遠(yuǎn)，政府主導(dǎo)的計(jì)劃停滯不前，產(chǎn)業(yè)人口聚集進(jìn)度緩慢……而人少，對(duì)住房的需求自然就少。

2、房地產(chǎn)政策過嚴(yán)。

這和地方對(duì)南沙樓市的預(yù)期有關(guān)。比如地方此前對(duì)南沙樓市的預(yù)期有誤判，多少有點(diǎn)認(rèn)為南沙的房子是“皇帝女，不愁嫁”的意思。因此南沙作為廣州的遠(yuǎn)郊，居然執(zhí)行和市中心一樣嚴(yán)厲的限購政策，有段時(shí)間甚至完全禁止外地客，完全禁止投資客，大幅提高融資門檻等等。對(duì)于完全新興市場(chǎng)或領(lǐng)域，稍微有點(diǎn)泡沫反而有利于刺激其發(fā)展，但南沙過去幾年出招太狠了，不但徹底切割了部分被定為不需要的市場(chǎng)需求，而且傷及了的信心。

而今市場(chǎng)對(duì)南沙已普遍信心不足，而這里面也有過度管制的因素。比如早些年，我是地產(chǎn)領(lǐng)域唱好南沙聲量最大的，可能都沒有之一。但近些年，南沙開始嫌棄所謂的鼓吹和炒作。關(guān)于南沙樓市前景的討論停了，甚至還搞起了局部的媒體封殺。而廣州其他行政區(qū)域剛好相反，比如白云區(qū)、黃埔區(qū)、增城區(qū)等，這幾年政府多次牽頭，積極召集專家研討盤活市場(chǎng)，組織房企召開各種房展會(huì)，召集大小媒體積極宣傳區(qū)域樓市等等。而南沙，不但在這方面聲量極低，似乎還忌諱很多。

而今，南沙樓市已經(jīng)由2021年前的螺旋上升階段，進(jìn)入到當(dāng)前的螺旋向下階段。除了房地產(chǎn)大勢(shì)低迷之外，南沙自身的問題也導(dǎo)致其超越其他行政區(qū)域的市場(chǎng)加速下行情況。新趨勢(shì)已經(jīng)形成，要扭轉(zhuǎn)并不容易。而扭轉(zhuǎn)，從樹立新目標(biāo)，建立新認(rèn)知開始。