廣州番禺某在建項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

廣州樓市到底在急什么？

6月13日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），明確提出全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，成為一線城市中首個“三限”（限購、限售、限價）全面松綁的城市。

克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1～5月，廣州共網(wǎng)簽一手住宅25659套，成交量同比增長22%，整體延續(xù)了自去年四季度以來市場止跌回穩(wěn)的勢頭。

但分化也相當嚴重。據(jù)廣州中原研究院發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至今年5月底，全市平均庫存去化周期為23個月，其中去化周期最長的是越秀區(qū)，為38個月；去化周期最短的是荔灣區(qū)，為13個月。

這種“冰火兩重天”的市場大分化，正是廣州急于通過政策“組合拳”破局的關(guān)鍵背景。

始于房價1.3萬元/㎡

廣州樓市這一輪的15年調(diào)控歷程始于2010年10月，彼時廣州發(fā)布“國五條”本地化版本，主要內(nèi)容包括已經(jīng)擁有1套房的本市戶籍居民只能再買1套，非本市戶籍居民2年內(nèi)連續(xù)社保記錄滿1年限購1套，超過2套房的居民不得購房等。

那一年，安居客數(shù)據(jù)顯示，廣州房價約1.3萬元/㎡。

2013年和2017年，廣州限購政策持續(xù)加碼，只剩下從化、增城區(qū)沒有納入限購范圍。

從2018年開始，廣州樓市逐步松綁。當年12月，廣州對商服類物業(yè)不再限定銷售對象；2020年，多區(qū)出臺人才政策放松限購；2023年9月，廣州逐步優(yōu)化限購政策，直至2024年9月全面取消限購。

“我們的項目主要在番禺，之前就放開了，所以這次政策并沒有太大實質(zhì)影響。”6月14日，有房企人士告訴每經(jīng)記者。

同日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進通過微信向每經(jīng)記者分析指出，廣州此次提到的一些政策，其實之前已開始實質(zhì)執(zhí)行，如今更多是強調(diào)和強化。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強也表示，這次《征求意見稿》更多是對已實施政策的全面明確，向市場傳遞寬松政策信號。此外，關(guān)于加快推進城中村改造將有利于帶動更多購房需求的釋放，以及推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房，將進一步有效降低庫存。

值得一提的是，這次政策特別強調(diào)“降低貸款首付比例和利率”，而目前廣州在首付比例（首套15%）和利率（首套商貸約3%、公積金約2.6%）方面均為一線城市最低水平。

“其實廣州降低貸款首付比例和利率政策去年四季度已全面落實，所以現(xiàn)在的表述屬于政策強調(diào)和深化。可以理解為在銀行可承受的范圍內(nèi)，全面促進房貸成本最低。”嚴躍進分析稱。

分化太明顯

據(jù)廣州市住建局數(shù)據(jù)，今年1～5月，廣州二手住宅成交43785套，較去年同期的35417套增長23.6%。價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)，4月廣州二手房價環(huán)比止跌，結(jié)束自2023年5月以來長達23個月的下跌態(tài)勢。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月廣州共成交一手住宅6317套，成交面積68.71萬平方米，環(huán)比、同比分別上升29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端項目的帶動，全市房價環(huán)比上漲29%，新房市場出現(xiàn)量價齊升行情。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測也顯示，1～5月廣州商品住宅累計成交26993套，同比增長29%；成交金額925.5億元，同比增長7%。

但整體看，廣州核心區(qū)與外圍區(qū)域仍然分化。

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，廣州整體新房均價為3.57萬元/㎡。其中，天河、越秀新房均價分別為7.8萬元/㎡、10.8萬元/㎡；而增城、花都新房均價僅1.69萬元/㎡、1.8萬元/㎡。

二手房市場同樣如此，增城、南沙、黃埔等外圍板塊的二手房價格與前些年相比，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下跌。

以南沙灣板塊的南沙奧園項目為例，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，該項目2023年的成交均價為1.5萬元/㎡，而近期已普遍回落至8700元~1.3萬元/㎡的水平。比如，今年4月成交一套38.9㎡一室一廳，總價為44.8萬元，折合單價1.15萬元/㎡，同比2023年時下跌約23%。

與此同時，克而瑞監(jiān)測顯示，由于2024年廣州涉宅用地供求規(guī)模創(chuàng)下近三年來新高，隨著這些地塊的相繼入市，購買力未能完全釋放的情況下，使得廣州商品住宅庫存規(guī)模、去化周期依舊維持在高位。

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