這幾天，不斷有中介宣傳“房價上漲”、“某某盤漲價**元”……

就拿西海岸來說，真實情況是多個樓盤在搞促銷。尤其是二手房市場，價格波動已經蔓延至次新房。

很多不錯的品質次新房，價格降到新境界了。

1、新階段和新變化

去年，西海岸樓市，率先撐不住的是城區老破小和泡沫嚴重、投資客扎堆的郊區板塊。

比如，老城區、薛家島等人氣不錯的老破小，最高跌幅一度高達近40%。大跌之后，性價比逐漸顯現，成交量逐步上來了。

當然，后期大概率還會陰跌。

海洋活力區、古鎮口大學城、西客站等板塊的新房供應量實在太大，個別樓盤最大跌幅甚至直接腰斬，仍然沒有反彈跡象。

到了2024年下半年，西海岸樓市明顯進入了第二個階段，就是優質次新小區逐步補跌。

部分房東，拿出手上不錯的次新房，求成交。市場未見好轉，優質次新的業主開始放棄抵抗了。

從薛家島板塊，到唐島灣區域，再到靈山灣不錯次新房，還有膠南新城區的品質盤，都有類似情況發生。

先看薛家島板塊的代表——綠地望海領御。綠地泉開發的，完全趕上了瘋狂期。

2018年前后，22000元的單價，還要綁定幾十萬的高價車位，被搶購一空。

2020年陸續交付。目前這個次新房小區有50多套房子掛牌中，成交的房源，價格已經創新低了。

117平的套三，總價只有142萬了，單價約1.2萬/平。和高峰期比，跌幅實在太大。

缺少好的學區，戶型還是上一代的設計，公攤大、綜合產品力落后了。這都是綠地望海領御的一些不足之處。

有業內朋友告訴房師傅，綠地望海領御是當年典型的投資型樓盤，交付之后，多數業主不愿意低價、虧損賣。但是只要有一套砸盤，就會改變整個小區價格走勢。

當一萬二的成交價出現的時候，望海領御的其他房東只能備受煎熬了。

2、昔日標桿，惜售失敗

曾經，有一個觀點很出名，就是“擁抱核心資產，標桿樓盤永遠漲”。

在西海岸，魯信隨珠花園、綠地鳳棲瀾玥都曾有大量追隨者，且都是有實力的群體。

過去幾年，這兩個樓盤在當地，可是穩定的典型。不過進入2024年下半年，堅不可摧的價格防線也開始全線后撤。

先看魯信隨珠花園，2016年，開盤價17000元，2017年底漲到25000元，2018年沖到30000元，隨后幾年基本沒啥大變化。中途，隔壁金沙樂府折騰了兩年。

到了2022年，隨珠花園的優質房源甚至賣到了3.5萬一平。

現在呢，查看貝殼APP最新的掛牌情況，隨珠花園有近100套房子掛牌中，房東明顯著急了。

150多平的套三雙衛，掛牌價都跌破300萬了，掛牌單價低至一萬九。這兩套房子就是代表，還沒成交。

再看看綠地鳳棲瀾玥，也是綠地泉開發的。知名的高端韭菜盤。只收割“有錢人”。四年前，有人近三萬的單價買入。

兩年前交付，口碑碎了一地。現房之后，2022年，綠地泉選擇了不著急賣，拒絕降價。

到了2024年扛不住了。前段時間，打著跌破兩萬大關的噱頭進行促銷。太尷尬了。

這邊，一期業主瘋狂拋售，吐血轉手，二手房成交價已經到了一萬七。

7月份和8八月份成交了兩套典型代表，都是130平的套三雙衛，總價跌至226萬了。

另一邊，售樓處還有不少房子囤著賣不出去。

現在打出一萬九的優惠價，明顯已經晚了。綠地泉青島營銷團隊的水平真是太次了。

這個盤，確實是坑了不少當地改善群體。高點時候，四五百萬的總價，太狠了。

路過濱海大道的時候，默默祝福一下吧。

另外，萬科翡翠長江的價格跌幅也很明顯。就不展開說了。

3、靈山灣次新房的踩踏

靈山灣板塊，次新房扎堆。2020—2023，這幾年，大量樓盤陸續交付。影都多個地塊、中交海發·山海大觀、融信、華潤、海信、龍璽、魯商靈山灣壹號等等。

有些盤，高峰時期都是兩萬大關左右的價格。現在，都有不同程度的回落。

單價一萬一二的次新房遍地可尋。甚至于星光島上的二手房，出現了七千八千的腰斬價。

最痛苦的不是房價下跌，而是花高價買改善盤，結果交付卻是剛需的品質感……

比如，山海大觀，交付之后，陸續出了不少問題，比如漏雨、滲水、地下停車場積水、墻壁發霉、門板受損變形等諸多情況。

龍璽二期更慘烈，交付以來，一直用的臨時電，經常停電。簡直比剛需盤還要慘烈。

所以，雖然交付沒多長時間，龍璽二期已經有40套房子掛牌出售了。

成交低價只有一萬一千多，這還是150多平的套三寬廳戶型，總價178萬！

海信靈山灣，位置稍差一些，次新房的單價底部跌破一萬了，矮樓層房源。

就連康大地產引以為豪的江山樾項目，所謂的洋房，次新房價格跌至一萬二了。118平的套三雙衛，成交價145萬。

接下來，靈山灣樓市，還得低迷一段時間，之前有太多投資客了。

4、高端盤被迫打折

次新房的價格下跌，會直接影響區域內高端盤的走勢。覆巢之下，豈有完卵。

從均價兩萬六，到特價房一萬五一平，西海岸“天筑”一號、號稱豪宅大平層、“傳世之作”的黑卓天筑，就這么把價格打下來了。

兩年前，黑卓天筑橫空出世，搞了宏大的開放盛宴，什么“三國大師團隊主筆”、“為西海岸塔尖階層量身定制”、“大師之作的巔峰共鳴”……

之前有多風光，現在就有多落寞。湯臣一品和深圳灣1號可是從來沒有如此大的降幅！

黑卓天筑做到了。降價+工抵房，都出現了。

這個盤生不逢時。開盤的時候，膠南市場已經下行了，新城區好多二手房嘩嘩下跌。當地改善需求，早已被龍湖、綠城等盤洗得差不多了，購買力大打折扣。

即使是降價到一萬五，市場反應并不大。特價房存在的擋光問題、噪音問題等，都是肉眼可見的，抗性比較大。

這也從側面說明，現在的購房者，水平提高很快。傳統銷售思維，落伍了。忽悠不了人家了。

寫在最后：吶喊聲，早了點！

股市已經率先發力。身邊不少朋友，歡呼雀躍，漲停聲四起。

然而這幾天，迅速回落到3200點了。

樓市呢，政策利好空前到位，國慶假期成交數據起色很大。

9月底到現在，十幾天的時間，讓低迷了兩三年的樓市瞬間反彈，是不是著急了？也不現實啊！

目前為止，青島二手房市場變化幾乎沒有，低價成交依然是主流。供大于求、多輪砍價的局面持續中。

如果我是買房者，完全可以等新一代產品陸續面世……

陽臺、挑空、空中花園等多種贈送，“公攤”幾乎被抹平！

目前市場上的多數新房，已經是上一代產品了。

這是事實。要相信“好房子”的落地速度。