這幾天，你是否刷到了“嶗山金家?guī)X新房單價一萬五”的促銷廣告。

這種明顯“反智”、拿眾人當小白的低端營銷，完全落伍了。

2024都快結(jié)束了，青島樓市的玩法，早已變了！個別樓盤，怎么還沉浸在過去。

1、熱銷盤的幾個共同點

最近幾個月，森林公園、保利和頌為代表的市區(qū)降價盤成了眾多自媒體的流量密碼。

但是，這兩個盤跌至1.7萬—1.8萬的時候，成交量大幅增加，成功實現(xiàn)了以價換量。

十月份，高新區(qū)的多個盤都有不錯成交，而且都是存量盤，都是大幅優(yōu)惠，加上政策刺激，剛需放心入市了。

需求從來沒有消失，只是變得更加現(xiàn)實。

這是一個非常重大的變化。跟以前完全不一樣了。現(xiàn)在的購房者，對房企信任塌方，不看“規(guī)劃”，只看真實存在。特別務(wù)實。

拒絕“規(guī)劃”的餅。像張村河的宏偉未來，下一個浮山灣（唐島灣）等等，并沒有百分百兌現(xiàn)。

理性思考占主流，不再盲目。不錯房子?價格實惠，才能熱銷。產(chǎn)品渲染的很好，但價格比周邊其他樓盤貴很多，依然會遇冷。

管你是幾百強企業(yè)，大牌房企的品牌優(yōu)勢蕩然無存。這個趨勢，是暴雷大企業(yè)“作”出來的結(jié)果。

相反，本地小規(guī)模企業(yè)，把產(chǎn)品做好，定價合理，一樣能熱銷。比如，青特匯豪蘭庭、通和啟章等。

所以，十月份樓市有所復(fù)蘇，有些樓盤嘗到了甜頭，但依然有一些樓盤毫無起色。

渾水摸魚的時代一去不復(fù)返了。

2、擋不住的幾個趨勢

這幾天，從國家到省里，再到青島，各級政策層出不窮。利率、首付都有很大變化，稅費、公積金等細節(jié)也有利好。

現(xiàn)在的購房者，段位在提高，樓市狀態(tài)完全不一樣了。

越來越多的人，選擇降杠桿。最明顯的就是這兩年提前還貸的人多了很多。同時，正在入場的購房者，都在提高首付，盡量少的貸款。

15%的門檻，對于青島樓市來說，政策意義大。

買房的動機也在改變。剛需、改善，考慮更多的是資產(chǎn)安全性。大家已經(jīng)普遍接受房價的正常波動。躲避爛尾樓的能力，普遍提高了很多。

不再像過去，降價即鬧騰。 近期低調(diào)交付的多個盤，很少有被集中“鬧”的。

還有一個趨勢，對于樓市是否見底、何時見底，抄底機會等話題，大家普遍看開了。

從保值的角度看，房師傅對青島樓市有信心。只不過買好房的難度確實增加了。

就連一些從業(yè)多年的地產(chǎn)人，也有進坑的例子。比如，兩萬八進世園、兩萬三買孤山學(xué)區(qū)房、一萬七抄底星光島。

你是否想過，最近兩年，房價一定幅度的下跌，只是價值重估。目前，青島部分板塊已經(jīng)出現(xiàn)了高性價比。

再看一下土地市場。上半年青島新房成交量相對過去四五年下滑了，但上半年的土地供應(yīng)一樣大幅減少。

目前青島新房市場最主要的是去庫存壓力依舊不小。下半年土地供地量繼續(xù)大幅減少。

市區(qū)來看，老四方、東李和張村河是新房扎堆區(qū)域，也是成交主力區(qū)域，明年再去化一年，有望企穩(wěn)。

個人預(yù)計未來兩年左右時間，青島市區(qū)會進入新的供求平衡。

3、等？還是沖？

在變化中捕捉機會，并非易事。國家層面，提及的商品房去庫存，提高質(zhì)量，已經(jīng)是“明示”了。

第四代住宅已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了。第四代住宅是一種新型的住宅產(chǎn)品，其主要特點包括“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”。

第四代住宅在同樣的容積率限制下，通過不計容面積的增加，提高實際可售面積，為住宅產(chǎn)品帶來更豐富的空間、景觀、功能。

目前多個城市（包括青島）出臺建筑規(guī)劃新規(guī)，以減少公攤面積、放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，鼓勵房企打造第四代住宅。

第四代住宅為房企提供了更大的產(chǎn)品設(shè)計發(fā)揮空間，有助于提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。

青島今年拍的幾個地塊，包括之前沒出規(guī)劃的，有望逐步落地新一代產(chǎn)品。

比如，青特濱湖國際二期，就有你想不到的設(shè)計力。約160㎡的套四，贈送陽臺及半封閉空間加起來，實得面積能達到約165㎡，相當于0公攤。

這對現(xiàn)存的、在售的存量新房，是一個致命打擊。所以，大家看到了，有些樓盤拼命降價出貨。

對于購房者來說，是買即將過時的優(yōu)惠存量新房，還是等無公攤的新產(chǎn)品，確實得深思考。

房師傅認為：青島樓市發(fā)展的成熟度依舊有待提高。留住年輕人，樓市很重要。房價友好、產(chǎn)品還得領(lǐng)先。

年輕人去到哪里，哪里才是方向。

本文聲明：

1、房師傅原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載，違者必究。

2、歡迎讀者提供有關(guān)青島樓市的素材、消息。

聊青島樓市，找房師傅

歡迎入群，免費暢聊

房師傅· 矩陣

頭條號丨網(wǎng)易號丨百家號丨公眾號

—— 往期文章導(dǎo)讀 ——