意料之外，鳳崗別墅類用地，終止出讓。

為什么是意料之外？

01

沒人要的地，不可能掛出來

按照我們的理解，這幾年的地產態勢之下，凡是能夠掛出來的地，都是通過類似招商引資的手法，確定意向后，才會正式走掛地流程。

沒人要的地，是不可能掛出來的。

但今年萬江龍灣地塊和鳳崗地塊，都出現了“掛牌后終止出讓”的情況，不得不引起大家的好奇。

地產商在拿地之前，是要做大量工作。

從產品定位、面積段、套數比例、利潤測算，到市場趨勢等等，前期工作涉及的分別有“投拓線”、“營銷線”、“財務線”，是非常系統的工作，花費諸多的人力和物力。

既然有意向，跟地塊主管部門做了溝通，那就是做了99%的準備。

可為何終止了，大概率不是主觀因素。

我們又把這兩塊的出讓公告研究了一下，發現“318文”或許是個關鍵點。

02

熱市下的嚴令

何為“318文”？這是一則由5部門聯合發布的政策，對競買住宅用地做了更加嚴格的規定！

（即《關于進一步嚴格住宅用地競買有關事項的通知的要求》(東自然資〔2021】318號)。）

該政策出臺于2021年9月，在那之前東莞是逢拍必火，這年土拍成交了32宗宅地，攬金589億！

政策內容，主要是對競買資格、申請、審查、成交、違約等等做出了規定。

其中，競買資格里，除了要符合掛牌出讓文件中規定的其他資格要求，還有三大要求。

這三大要求，就是重中之重，逐個來看。

①地產商出資比例不得低于50%

條件一：“房地產開發企業出資比例不得低于50%”。

地產商必須是大股東，這一條看似是可以保障房地產開發商項目的專業度，實則是抬高行業門檻，嚴控行業發展規模。

放在2021年，沒有問題。因為量大，太大了，再不控就更危險。

可現在那些老牌的地產商，不管是不是上市公司，都時日艱難。他們不想做大股東，想退居做妾，就想著有土豪來送錢，自己搞個代工代建，能把團隊繼續養起來。

可礙于這一條，行不通了。

②禁止房企“套馬甲”

條件二：“同一競買申請人及同一集團成員企業不得同時報名競買(含聯合競買)同一宗住宅用地(含商住用地)?！?br/>

這條沒毛病，遵循公平競爭原則，禁止房企“套馬甲”也可以避免激化土地高溢價。

何為“套馬甲”拿地，顧名思義就是一家房企開了很多子公司來搶地，得以提高拿地成功率。

譬如，2021年3月，蘇州出讓的一塊地被471個房企馬甲圍獵，其中就包括了多家頭部房企，每個房企平均有幾十個馬甲同時到場。同時也有在土拍前夕，突然密集成立子公司等等。

③條件三，涉及內容很多，我們單獨逐個看！

03

嚴卡資金來源

條件三，嚴卡資金來源，保障資金合規性。這一條，放在任何時候，都需要。

但“318文”，是三道紅線的精神產物。

這幾年狂跌的房價，已證明三道紅線的不合時宜，如果還繼續放任它的精神產物副作用市場，無疑雪上加霜。

①“競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸擔?；蚱渌嚓P融資便利”：競買企業的股東，在法律允許的框架下，借款、擔保、融資這些都是公司日常經營下再普通不過的措施了，切斷了這條活水，企業有難時，股東也只能干著急。

②“購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金”：這一條是站在“去杠桿”的立場上執行的。當下大家長在拼命喊著“上杠桿”，但即便金融機構想貸款給地產商拿地，可受限于這一條，人家給錢你，你也借不到，地自然也是拿不了。

③“購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款”：上下游產業借款給地產公司這個不多見，但預付款很常見。別人給你的預付款，也是自己的錢呀，為何不能用呢？

不知道是我理解有問題，還是哪里有問題。實在不明白，有懂的朋友可以評論區指點下。

④“購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款”：結合上上條不能使用金融機構的借款來看，就是一句話，凡事別人借給你的錢，統統不能用，天王老子想借給你，你都不能用來拿地。

沒有地，地產商還談什么發展。

出政策的人，對“土地財政”如此狠，這簡直就是“自宮”呀。

⑤“購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資”：這句話就有些天馬行空了。

一個爹，有8個兒子。搞地產的兒子沒錢了，搞新能源的兒子想主動借錢給兄弟，可惜還是不行呀，凡事借來的錢，都不能拿地。

好嘛，簡簡單單一句話，就是拿地的錢，必須是開發商通過賣房或賣地、賣股權來的錢。至于其他的錢，都不干凈，都不能拿地。

可是，現在開發商銷售資產的回款，能繼續養活公司，那就已經是優質房企了，連地產的三好學生，都快沒米下飯了，還想著讓他們拿地，這是萬萬不可能的事情。

04

莫把路堵死了

再回頭看，這次終止出讓的鳳崗地塊。

它的起拍價約3.97億，樓面價8202元/平，在價格上絕對是做出了很大的讓步。

對比之前宅地出讓情況，2017年以來，鳳崗商住地成交樓面價最低16965元/平，最高達26646元/平。

除了2021年10月，東實以底價拿下的三限房地塊，樓面價低至11425元，不做對比。

本次鳳崗地塊，從16965元到8202元，這已經算是打骨折了吧。

接著看地塊位置，算不上核心地段。

但生態條件足夠優越，背山面水，擁有一線湖景，打造成別墅，必然有不少人買單，房企完全有理由對這塊地抱有期待。

那萬江龍灣地塊呢？

起拍樓面價為14492元/平，已回歸到2021年地價水平。你細品，地價退讓+無敵江景+適當體量，換成2021年早已被搶瘋。

終于知道2024年，為何東莞一塊地都沒有成交。

如果這個318文不松綁的話，明年大概率也賣不了地。

因為，自己把路堵死了。

千萬別再怪開發商放鴿子了。

今年年底，東莞還有3宗住宅用地要拍，我們希望能夠順順利利成交。

其實不必唱衰，大家的目標都只希望地產能夠回歸到穩健發展，就像天要下雨，人要吃飯，開發商要拿地，天經地義。

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