恍惚之間，已經(jīng)進入2025年了。

你能想到，2021年已經(jīng)是4年前了。

那一年，青島樓市，最強大的房企是融創(chuàng)。影都學府、嶗山壹號院和融創(chuàng)中心三盤貢獻80億+。

青島融創(chuàng)賣了160多億元，那時，其他房企，都是“小弟弟”。

2020年、2021年，連續(xù)兩年，青島新房成交量都超過了15萬套。

單看成交量，這兩年算是高峰了。

2022年開始回落，新房成交降至12萬套。

2023年，多項刺激、利好政策出臺，青島新房繼續(xù)下滑，全年成交11萬套左右。

2024年，新房成交73742套（據(jù)卓易數(shù)據(jù)）。降幅，大家自己算吧。

高峰過后，僅僅幾年時間，變化竟如此之大。

1、消失的知名房企

翻看2024年房企銷售排行榜，三家數(shù)據(jù)公司各有不同。

但綜合起來，你會發(fā)現(xiàn)，海信地產(chǎn)和金茂肯定是前二名，實至名歸，沒有異議。

但銷售額和三四年前比，也是下跌的。從第三名到第十名，幾乎就沒法看了。

昔日，全國知名房企，2021年在青島市場呼風喚雨的，比如，融創(chuàng)、綠地、龍湖、萬科、綠城、世茂、佳源、卓越、旭輝銀盛泰、中南、碧桂園等，到了2024年，有的從青島市場逐步消失，有的已經(jīng)消失了。

融創(chuàng)把存貨已經(jīng)都抵給供應(yīng)商了，沒開發(fā)的地塊，法拍都拍不出去。綠地已經(jīng)從西客站消失中，后期土地估計不會開發(fā)了。

卓越和北岸都沒錢了，很難走出資金困境；中南和世茂算是和青島市場說再見了。

這邊躺平擺爛式退出，那邊，也有房企體面穩(wěn)步退出。

綠城、龍湖、萬科，在青島開發(fā)十多年，項目遍地，但沒有一個爛尾、延期的。市場不好，短暫蟄伏，無可厚非。

國企背景的，保利、中海、華潤，依然在榜單中。這三家央企，實力依舊在。

青島本土企業(yè)中，制造業(yè)起家的海信和青特，成了正面典型，市領(lǐng)導(dǎo)也曾到售樓處視察，意義非凡。

再看看，2021年熱銷樓盤前十名，已經(jīng)有三家延期交付、多次停工中。這個榜單，大家一定很熟悉。

第五名佳源華府27億元的銷售額，2024改名嶗山首府，延期交付中。

第七名西海岸海洋活力區(qū)的融創(chuàng)中心，深陷交付困境，承諾的多項配套，很難實現(xiàn)了。

這也告訴我們一個殘酷的事實：熱銷樓盤，不一定就能完美交付。

咱再看2024前十名的這十個盤，前三名金茂府、銀豐玖璽城、森林公園都是現(xiàn)房了。

很明顯，這幾年，購房邏輯也在潛移默化，迅速變化中。銷售承諾天花亂墜，不如現(xiàn)房一眼望穿。

2、分化明顯，二手房抬頭

二手房市場，全年簽了7萬多套。2024年除了2月份過春節(jié)成交少，其他月份都很穩(wěn)定。尤其是第四季度，淡季不淡，已經(jīng)超過新房了。

老破小，在價格回落到位之后，成交很活躍。

很多剛需，首付只有十幾萬，二十萬的，在二手房市場是有很多機會的。

加上期房越來越多的不可確定性，把剛需擠壓到了二手房市場。

新房市場，逐步成了改善群體的天下。根據(jù)卓易數(shù)據(jù)，新房成交結(jié)構(gòu)中，100㎡以下的占比17.7%，100-120㎡面積段成交最多占比36.13%，與120-150㎡兩個面積段加起來超過70%。

改善群體，主要是為了提升居住品質(zhì)，可能是因為家庭人口變化，比如家庭成員增加需要更大的空間；或者是對居住環(huán)境有了更高的要求，像追求更好的社區(qū)配套設(shè)施等。

二手房里面，很少有高贈送、高配產(chǎn)品。而新房里面，第四代產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，不少房企在行動中。

為了抓住改善群體，開發(fā)商需要在房屋品質(zhì)上著重發(fā)力。建筑質(zhì)量要更加可靠，使用更好的建筑材料；戶型設(shè)計更加合理；物業(yè)服務(wù)水平也得跟上，提供更貼心、更專業(yè)的服務(wù)等。

這種趨勢下，未來幾年，高品質(zhì)住宅在新房市場上更具競爭力，也會推動整個行業(yè)向更高質(zhì)量的方向發(fā)展。

很有可能，同一地段的新房和二手房，價格差會到一個新高度。剛需小區(qū)和高端小區(qū)，兩個世界。

3、2025，如何走勢？

今年，買還是賣？是不是好時候？

說辭官方一點，就是：銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，信心未根本扭轉(zhuǎn)、挑戰(zhàn)很大。

細細分析。青島各個區(qū)域，各個板塊，情況各不相同。

市區(qū)市場有望率先止跌回穩(wěn)。不論哪個周期，市區(qū)都是最穩(wěn)的。青島市區(qū)，人口吸附力強，購房需求旺盛。

2024年四季度以來，市區(qū)市場預(yù)期明顯改善，二手房持續(xù)放量；新房市場，張村河板塊、老四方、東李帶動改善需求釋放。

且2025年純新盤供應(yīng)量可控，土拍節(jié)奏明顯良性循環(huán)中，對市場產(chǎn)生積極影響。

郊區(qū)市場分化態(tài)勢延續(xù)。城陽、黃島強勢板塊，恢復(fù)節(jié)奏有望加快。這兩個區(qū)域，都有當?shù)馗纳浦危蟹€(wěn)定基礎(chǔ)。但共同的壓力就是新房供應(yīng)量太大，去庫存壓力不小。

膠州、即墨，膠南，去化壓力突出，短期內(nèi)市場仍面臨調(diào)整壓力。這三個區(qū)域，都有昔日熱門投資板塊加持，比如，膠州上合、少海；即墨藍谷；膠南活力區(qū)、西客站等。

住房回歸居住屬性，本地需求不足，投資客甩賣，困境短期難以根本扭轉(zhuǎn)。

總起來說，2025年買房，依舊需要謹慎，要充分考慮自身的經(jīng)濟實力、購房需求和市場變化等因素，做出理性的決策。