如題：2025年，樓市能復蘇嗎？

01

首先，中國樓市弄否復蘇，要看2025年能否解決中國樓市現在存在的問題。

那么，中國房地產的問題是什么？

我認為就是：一跌、兩高：

——什么是一跌？

就是過去三年中國房地產一片跌聲~~

從2021年三道紅線至今，中國房地產經歷了超過3年的下跌周期，這輪下跌行情的下跌時間遠超2008年1年、2015年的1.8年，是下跌最久的一輪行情。

在超過三年的下跌行情中，中國所有城市，不論是帝都北京，還是魔都上海，亦或者重點發展的中西部城市重慶和成都，無一例外都開啟了下跌行情。

那么，到底下跌了多少呢？

我把中國GDP前45城，2024年的房價與2021年的房價巔峰時期做了對比，我們會發現：大部分城市的跌幅集中在20%到30%

上述數據都是城市均價數據，如果具象到區域、街道、個盤，那么房價跌幅超過60%也是有的。

那么，房價跌幅如此之大的影響是什么？

如果說各城市新房、二手房價格下跌，是業主和開發商割肉賣貨的血淚史，

那么法拍房不斷攀升的掛盤量和不斷走低的折扣、成交率就是銀行系統心如刀絞的悲歌。

因為新房銷售量下降的背后，是國內房企債券違約率59.9%的數據。

所以，中國樓市第一個問題就是房價下跌，以及房價下跌引發的銀行利率下滑，消費不振等問題！

——那么，什么是兩高？

答案就是高杠桿、高庫存。

截止2024年，中國商品房庫存量已經高達7.5萬㎡，且連續5年攀升

◆全國商品房庫存量歷年對比（2014-2024）

年份

庫存量

庫存升降

2024年末

75327萬㎡

↑11.9%

2023年末

67295萬㎡

↑19.0%

2022年末

56366萬㎡

↑10.5%

2021年末

51023萬㎡

↑2.4%

2020年末

49850萬㎡

↑0.06%

2019年末

49821萬㎡

↓4.9%

2018年末

52414萬㎡

↓11.0%

2017年末

58923萬㎡

↓15.3%

2016年末

69539萬㎡

↓3.2%

2015年末

71853萬㎡

↑15.6%

2014年末

62169萬㎡

↑26.1%

*根據國家統計局數據梳理

從數據維度看，2024年商品房的庫存量已經超過2015年歷史高峰期的7.1萬㎡。

嗯，但凡提及庫存，總有大聰明蹦跶出來說：瞧，房子太多，未來房價如蔥。

我是這么想的，如果看到庫存二字，就是這種思考邏輯，那么請左轉取關我，因為大概率我的文章你是看不明白的。

——庫存量，從來都不、是供需關系，或者數據高低這么簡單的邏輯就可以解釋的。

大家可以看看中國產業過剩行業的數據，這些數據和房地產高庫存7.1億平米的底層邏輯是一樣的：

都是為了宏大敘事的GDP、增速、增長、稅收、就業..........

今天不重點說庫存，所以點到為止，我借著說最后一個問題：高負債。

大家要明白，房價的“頂”就是居民負債能力的極限。

從時間線看，2008年居民負債率是17.0%、2015年的居民負債率是31%、，2023年居民負債率是超過64%的。

2024年截止于第二季度居民杠桿率是63.5%，微降！

63.5%的杠桿率對比韓國100%、美國75.3%的杠桿率水平還有很大的提升空間，但如果把63.5%的居民負債率具象到各個城市，對比則更強烈。

——比如，我一直看好杭州這座城市，但卻告訴大家杭州還要在等等？

為啥？

因為杭州的居民杠桿率全國第一，特么到了140%，遠遠高過韓國首爾！

——再比如，我為什么一直不看好珠海？

珠海，一個連中國GDP排名前50都擠不進去的城市，居民負債率和負責額全國排第四。

就這種情況，珠海的房子根本不可能上漲。

文章至此，簡單說一點：居民負債率高低不是一座城市買入與否的標準，而是一座城市的房價是否見“頂”的標準。

就像杭州，看城市基本面和發展肯定是值得買入，

但從杠桿率角度看，杭州的房價已經見頂，因為在收入不增加的前提下，負債率140%的現狀之下，意味著老百姓想加杠桿也加不上來！

所以，部分城市居民負債率過高，也是中國樓市問題之一。。

文章至此，中國的現狀，也就是阻礙樓市復蘇的三座大山[一跌兩高]我已經和大家聊明白了！

我一直認為，這世間除了感情之外的其他任何問題，只要能發現問題，那么問題就解決了50%，剩下的50%就看舉措和時間了！

那么，中國樓市的問題是否被看見，是否有解決的舉措呢？

來，接著往下看！

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02

其次，變量因素是什么？

我為什么沒有說舉措，而是說[變量因素]是呢？

因為無論是經濟還是房地產，其行情在上漲、下跌階段都有巨大的慣性，而舉措往往就是一個動作，一個文件，一個會議，對抗慣性的作用很小。

而變量因素，必須是具有對抗慣性趨勢的力量。這點投射到東方大國的語境里就是：逆周期調節。

即，用政策燙平波動！

那么，圍繞房價下跌、高庫存、高負債這些阻礙樓市復蘇的問題，我們是否有針對性的逆周期調整政策呢？

這些政策又是否能解決上述問題，并讓樓市在2025年就實現復蘇呢？

換句話說，2025年，樓市具備全面復蘇的可能嗎？

來，我們看看截止2025年1月份，變量因素有哪些，以及影響是什么。

關于房價下跌的問題，最大的變量因素就是926大家長的四個字[止跌回穩].

先不管有歧義的[穩]字是指什么，反正[止跌]這兩個字大家都是看得懂，沒有任何歧義。

那么，926之后，中國樓市[止跌]了嗎？

如果房價上漲的城市不斷的變多就是止跌，那么926之后肯定是止跌了，

因為房價上漲的城市由7個變成17個，由17個變成23個，房價上漲的城市正在變多！

——2024年10月份，中國統計局70城市房價上漲城市7個

——2024年11月份，中國統計局70城市房價上漲城市17個

——2024年12月份，中國統計局70城市房價上漲城市23個

但如果標準是各個城市遠郊的二手房價格止跌，那么樓市肯定還未出現[止跌]的行情。

這個維度，給大家舉兩個例子。

——深圳深云村2024年12月成交價下跌10%；

——上海靜安區大寧的各種“弄”房價下跌40%到50%都沒有成交量。

所以，止跌了嗎？

客觀的講，各城市、各區域新房或者二手房成交價格還真的非常、非常割裂，很難用一個結論直接回答！

因為當前城市行情的漲跌，已經不是城市分化、區域分化，而是各盤分化。

——比如，深圳潤府一期，最低成交價格10.8萬元/㎡，但2024年成交價格13.84萬，價格漲了起來

——再比如，海淀區上地-安寧莊板塊的怡美家園，之前成交價格都低于1000萬，最低成交價格才926萬，而最新的成交價格1026萬，上漲了100萬。

——再比如廣州，具體項目名稱不寫了，大家自己看圖吧。

所以，當今的房價行情，既不能說是[全面止跌]的行情，也不能說上漲的反撲行情出現。

我認為最客觀的表述是：星火燎原，待風而至

就是部分一線城市和二線城市確實出現了價格上漲的“星火”，而交易量全面上漲的大風還需要一段時候。

說完房價，再來看看庫存量和居民杠桿率。

文章第一段關于庫存量的數據[7.5萬平米，且連續5年增加]，這個數據足以說明：中國商品房庫存量并沒有減少。

可正因為如此，我們才會在2025年開年，看到31個地方政府的工作報告中出現了：盤活存量用地+處置商品房的工作部署。

我不知道大家怎么想的，反正我在房地產這個產業里面“摸爬滾打”20年，還是第一次看到31個地方區域的兩會表態：盤活存量用地+處置商品房

這是什么力度、什么態度，什么意識形態，你品、你仔細品.

至于怎么解決7.5萬㎡庫存量，也就是地方城市語境下的存量用地、存量商品房，這次河南省的表述很直接：收購存量商品房做保障房。

那么，收購存量商品房，能解決庫存問題嗎？

這點再看看河南省省會——鄭州在2024年的一些做法和效果，大家就明白了。

——2024年6月份，鄭州新房庫存量有1433萬平方米。

這種情況下，鄭州國企平臺收購了10816套商品房+2.2萬套存量商品房+房票安置解決了130萬平米（另有數據：214萬㎡）。

鄭州這三種去庫存方式，大概去化了240萬平米-320萬平米，這相當于鄭州庫存總量的17%到23%左右。

肯定的講，效果是明顯的！

所以，基于地方城市2025年[開年第一會，會會房地產]的節奏,預判2025年收儲商品房做保障房會比2024年更密集，力度更大。

唯一不同的地方在于，2024年地方城市沒錢，但2025年地方城市有專項債，且專項債可以收購商品房。

說白了，錢會比之前充足。

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03

最后，說幾點

1、字數

文章至此已經4000字了，居民杠桿率的解決路徑還沒說呢

我是這樣想的，如果今天文章的點贊量超過500，我就單獨寫一篇文章寫居民杠桿率解決路徑的文章，

對，決定權交給你們。

2、結論

如果大家理解的復蘇是2008年的全面普漲，或者2015年的"v"型翻轉，那么我可以肯定的告訴大家：

2025年前三個季度，沒有任何城市會出現“v”型反轉

因為中國房地產從2003年成交額0.34萬億到2021年成交額18.3萬億的增量時代徹底結束了！

所以，中國房地產不可能，也沒有土壤重回成交量不斷攀升的增量時代。

但如果據此就認為中國房地產徹底狗茄子，房價也如蔥也是吃人說夢。

過去100個人吃豬肉，現在50個人吃豬肉，豬肉價格就不漲了嗎？

照樣漲，因為豬官會用漲價來彌補之前損失的所有利潤！

如果想買房有不知道買哪里，怎么買，或者看不清城市、項目對比選擇有困難，大家可以掃描下方二維碼，我們會發給大家一份《房產自評分表格》，幫助大家看得更清楚。

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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