2025年，重慶再次啟動新一輪的舊城改造，吸引了不少人的關注。

作為整個重慶城市改造的標桿，民主村二期改造工程也在春節前后正式完工了，不少網友紛紛到此打卡，驚嘆這里的變化。

值得一提的是，去年緊鄰楊家坪商圈的幾棟樓拆遷之后，原本規劃了一個網紅商業綜合體，如今卻悄悄地消失了，讓人感到頗為驚訝。

這背后，又藏著哪些故事呢~

01.民主村二期改造

服務周邊老居民

首先看一下規劃圖，民主村改造的一期和二期到底有什么不同。

民主村一期改造位于整個民主村的西邊，打造了一個連結萬象城和楊家坪商圈的通道，還新修了不少全新的建筑和廣場，非常有辨識度。

整個一期逛下來的感覺更像是一條商業步行街，人氣也是非常的火爆。

而二期的改造范圍更大，總共有超過6000戶居民，但它的位置并沒得一期的好，其定位主題叫做“市井煙火街區”。

說得簡單點，就是老百姓的生活區。

不過二期也有不少亮點，修建了1000平方的“封面建筑”和3000平方的“菜市場”，以及超過7000平方的其他物業空間，加上社區自主更新的部分，總商業體量超過20000平方。

從現場來看，這個封面建筑有點像是民主村二期的“入戶大門”，整個的寬度差不多有100來米，臨街方向為兩層樓的商業，目前商家還沒全面入住。

從這個門口走進去200米左右，便能看到這個"菜市場"，不過目前還沒投入使用。

這個菜市場的造型頗為奇特，頗有點星際賽博朋克的味道，在眾多舊房當中顯得十分搶眼，完全顛覆了大眾對傳統菜市場的印象。

目測要不了多久，這個地方就會變成一個網紅打卡地。

菜市場、封面建筑是整個二期的主題城市建筑，也是街區公共性建筑載體，用平和木質、水泥灰與跳躍輕松的橙色系，勾勒出年輕質感。

除此之外，二期里面還修建了一個藝術館、藝術長廊和全齡公園等，其配套跟現在的洋房小區也差不多了。

02.拆遷騰出30畝土地

九龍之森變停車場

除此之外，整個二期改造最大亮點是約14萬方的“新建產業載體”。

根據規劃顯示，這個項目估算總投資19.71億元，總建筑體量21萬方，計劃于2026年投入使用。

它所在的位置，是之前的九龍坡實驗二小和16#17#18#居民樓。

在去年完成拆遷后，總共騰出了30來畝土地，剛好挨著楊家坪商圈，位置非常不錯。

攝于2023年6月

根據原規劃顯示，這個位置將打造一個“九龍之森”。

其商業以精致街區主題打造“潮流生活方式新中心”，產業定位“城市級商圈產業發展新標桿”，整體定位與萬象城、龍湖西城天街形成差異，并打造九龍坡區唯一超甲寫字樓。

整體功能將分為凌空綠洲，保留改造蘇式建筑，人才公寓1.1萬㎡，“新物種”街區商業3.5萬㎡，辦公區域6.5萬㎡，酒店2.5萬㎡，九龍之巔（天際會客廳）1600㎡。

項目建成之后，無疑將是整個民主村改造的標志性作品。

不過從現場的實際情況來看，這棟地標建筑并沒有施工，而是直接變成了一個露天停車場，而且建設標準還不低。

從目前的情況來看，這棟“九龍之森”應該很長時間內都不會動工，這是咋回事呢？

其實原因也簡單，像這種地標商辦建筑投資金額大，但建好之后一般不能拆散出售，僅靠租金的話回報周期太長，不像開發一個住宅盤兩三年就能收回全部投資。

而且現在不論國企還是民企開發商，經營情況都不是特別好，資金鏈也比較緊張，誰也不想把這么多錢砸在這個地方放起。

再加上當下實體經濟艱難，很多商業和寫字樓都出現空置，開發商就更謹慎了。

03.房價沖高回落

一樓房東成大贏家

最后，再說下民主村的房價。

在2019年左右，民主村這邊的房價大概在七八千一平，在傳出拆遷消息之后一夜之間直接翻倍，漲到一萬三四一平。

隨著民主村改造的完工，這邊的房價又出現了什么樣的變化呢？

小樹在附近找到一家中介，打聽了一下這邊的市場行情，房價已經有了明顯的回落：

“以目前58平的兩房為例，以前能賣80萬一套，現在實際成交也就40來萬，差不多跌了一半了，回到2019年了”

兜兜轉轉一圈又回到了原點，確實讓人唏噓不已，不少房東都顯得很失落。

不過這次改造也誕生了一批大贏家，那就是臨街一樓的住宅，很多都用來改造成門面，房東們租金收益不菲：

“位置好點的一樓房源，一套能租個六七千，房東拿來收租躺平賣都舍不得賣；二期里面點的房源，一套也能租個四千來塊，賣價能喊上百萬”

從這次民主村改造的情況來看，我們還能看到一個大趨勢，就是大拆大建會越來越少，今后的城市更新或將以更多以刷墻翻新“微改造”為主。

原來也很簡單，城市舊房拆遷成本居高不下，但拆出的土地卻賣不起價，誰來做這筆虧本買賣？

這也是為什么舊城改造的文章篇篇都是10萬+，但小樹找遍全城也看不到幾棟房子拆遷的原因了吧~