作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

單套房拆遷款1500萬(wàn)元，你羨慕嗎？

近日，以武漢方案審批為尾聲，全國(guó)22個(gè)超大特大城市的國(guó)土空間總體規(guī)劃全部獲批，這是一次基于國(guó)內(nèi)眾多趨勢(shì)做出的重大歷史性重磅變化，對(duì)這22座超大特大城市和中國(guó)的未來(lái)發(fā)展，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

超大特大城市到底有哪些？

據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)有22個(gè)超大特大城市。

其中，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7座城市，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上，為超大城市；武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州15座城市，城區(qū)常住人口500萬(wàn)—1000萬(wàn)，為特大城市。

其中，也自然包括在城市更新和城中村改造等方面，也必將影響這些城市居民的生活等。

為何這樣說(shuō)？

這并非空穴來(lái)風(fēng)，國(guó)家對(duì)這22座城市，在城中村改造上都是高度重視重視和關(guān)愛(ài)滿(mǎn)滿(mǎn)。

據(jù)波哥看樓市觀察，事實(shí)上，早在2023年，中央就多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造，彼時(shí)，主要的政策和動(dòng)作有：

●2023年4月28日，中共中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

●2023年7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多”的城中村作為改造重點(diǎn)。

這是兩個(gè)最直接的針對(duì)超大特大城市城中村改造方面的大政策，疊加上面22個(gè)城市的國(guó)土空間總規(guī)的戰(zhàn)略性?xún)?yōu)化調(diào)整這個(gè)大動(dòng)作，相互重疊之下，可以預(yù)見(jiàn)的是，這會(huì)對(duì)這些城市的城中村改造形成更為強(qiáng)大的推動(dòng)。

畢竟，城市國(guó)土空間，是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口等最核心的承載體，并且，近年來(lái)，各個(gè)城市邊界已經(jīng)被鎖定、基本都擴(kuò)容不了了；那么，作為中國(guó)城市的頭部陣營(yíng)的22個(gè)超大特大城市，就需要在有限的空間內(nèi)去“繡花和雕花”，此外，往空中發(fā)展的高容積率的模式，也已經(jīng)被“限高令”束縛，因此，就倒逼各個(gè)城市向低效和閑置土地開(kāi)刀了，這是沒(méi)得選擇的選擇。

雖然，上面國(guó)土空間總規(guī)方案中，講了許多的產(chǎn)業(yè)布局、城市安全、交通優(yōu)化等內(nèi)容，但是，最后，都會(huì)被現(xiàn)實(shí)的有效空間所掣肘。

除非，再次主動(dòng)打破橫向和縱向的空間約束，然而，在人口整體下滑的大趨勢(shì)下，這兩個(gè)維度的出現(xiàn)基本不太可能了。

因此，分布于各城市，特別是超大特大城市中的城中村的土地和空間，對(duì)城市和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展價(jià)值就更加明顯了，新一輪騰籠換鳥(niǎo)，已然是大勢(shì)所趨，拆改整必然會(huì)逐步傾向于拆遷模式，當(dāng)然，這個(gè)變化肯定是一個(gè)相對(duì)要花時(shí)間的過(guò)程。

回歸城市內(nèi)部，超大特大城市有更多堅(jiān)實(shí)的支撐，不然，在產(chǎn)業(yè)有效集聚和人口安置上，難以找到新的發(fā)力點(diǎn)；

向城中村要新的價(jià)值，超大特大城市的選擇空間非常有限了。

同時(shí)，在加上樓市去庫(kù)存等客觀需要，把城中村的土地和空間騰空和置換出來(lái)，再次開(kāi)發(fā)和全新改造等，不僅僅是簡(jiǎn)單的城市更新等范疇的需要了，而快速上升到產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略和城市可持續(xù)發(fā)展更多的訴求了，尤其是對(duì)這22座超大特大城市而言，其緊迫性更甚。

一個(gè)典型的觀察，大家可以去看下最近不同城市在城中村改造上的力度等，稍微比較一下，基本就可以發(fā)現(xiàn)，那些拆遷兇猛的城市，基本都是在這個(gè)范圍內(nèi)，而其他的城市有而基本在小打小鬧。

另外，再?gòu)臉鞘兄沟胤€(wěn)的角度來(lái)分析，上述22個(gè)城市，也一直是國(guó)內(nèi)樓市發(fā)展的引領(lǐng)著和風(fēng)向標(biāo)，并且分布于東南西北中，一旦有效提振和展現(xiàn)出新的熱度，就當(dāng)下而言面對(duì)樓市是一個(gè)十分強(qiáng)大的示范和推動(dòng)。

為什么，近期上海、廣州、成都和長(zhǎng)沙等地，都在加碼推出城中村改造的大計(jì)劃？

比如，在我們長(zhǎng)沙，目前正大力推進(jìn)城市更新計(jì)劃，近日，據(jù)長(zhǎng)沙人居環(huán)境官微透露：

“2025年長(zhǎng)沙計(jì)劃實(shí)施城中村改造項(xiàng)目30個(gè)，改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)38個(gè)、城市危舊房1384套（間），持續(xù)推進(jìn)下碧湘街、新開(kāi)鋪等重點(diǎn)片區(qū)城市更新?！?/em>

因?yàn)椋@幾年長(zhǎng)沙像很多城市一樣，由于眾多原因，基本沒(méi)什么動(dòng)靜，如今2025年一上來(lái)，就提出了要實(shí)施30個(gè)城中村改造項(xiàng)目的大計(jì)劃，不講總體規(guī)模和實(shí)際體量，至少在數(shù)量上還比較好聽(tīng)。

不少閑置或沉寂多年的項(xiàng)目，今年都擺上了臺(tái)面。

畢竟，政策改變后，有了充足的專(zhuān)項(xiàng)債等類(lèi)資金的強(qiáng)大保障，以前資金短缺嚴(yán)重，現(xiàn)在彈藥多多，如果還不快速行動(dòng)起來(lái)，就說(shuō)不過(guò)去了。

其中，主要的城中村改造項(xiàng)目，主打的就是拆遷性改造（詳見(jiàn)下圖）。

長(zhǎng)沙這樣的情況，在其他城市，也比較普遍。

由此可見(jiàn)，必將會(huì)快速在這些大城市進(jìn)行起來(lái)，回歸中心城區(qū)的動(dòng)因眾多。

在有限的內(nèi)城空間中，如果只是簡(jiǎn)單的改造和整改后更新和完善，雖然有其客觀和必要性，可是，能釋放的可見(jiàn)也必然達(dá)不到城市快速破困和有效前行的目標(biāo)，一個(gè)最大的束縛就是容積率和財(cái)務(wù)的問(wèn)題，原來(lái)的低層或多層建筑、加上高昂的拆遷等成本，這個(gè)賬根本算不過(guò)來(lái)，所以，必然會(huì)導(dǎo)致此類(lèi)項(xiàng)目要提高容積率，而容積率提高的先決條件，就是先拆遷掉過(guò)去的老舊建筑，把土地騰出來(lái)。

故而，顯而易見(jiàn)的是，在此輪城中村改造的過(guò)程中，拆遷的比例必定會(huì)很高，不然，很難做到財(cái)務(wù)的自平衡，也不能切實(shí)去解決好當(dāng)下的主要問(wèn)題。

也難以匹配未來(lái)以新質(zhì)生產(chǎn)力和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)鏈整合為核心的產(chǎn)業(yè)新發(fā)展的眾多需要，因?yàn)檫@些變化更強(qiáng)調(diào)從研發(fā)和服務(wù)層面要素的加持，將導(dǎo)致相關(guān)人群和人口快速在城市中心聚集，而依靠已經(jīng)建成去的空間不一定容納的了，因此，在未來(lái)產(chǎn)業(yè)的六百方面，也需要城中村去釋放合理有效的空間和尺度等。

據(jù)波哥看樓市觀察，上面做了一定層面的分析，下面再簡(jiǎn)單總結(jié)一下：

◢ 一是，在最新總歸批復(fù)和城中村有關(guān)大政策的疊加效應(yīng)之下，22個(gè)超大特大城市，將在產(chǎn)業(yè)布局、空間構(gòu)畫(huà)、城中村改造等方面迎來(lái)最新的變化。

其中，一個(gè)核心的歸節(jié)點(diǎn)是，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)等，已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)逆向城市中心的新走向新特點(diǎn)，遠(yuǎn)郊和外圍的空間，在產(chǎn)業(yè)要素的有效填充的時(shí)間、不同產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)最新變化趨勢(shì)、以及新消費(fèi)快速崛起等特征下，轉(zhuǎn)身?yè)肀?nèi)城，向城中村等低效空間要價(jià)值要?jiǎng)幽埽呀?jīng)成為超特大城市必須直面的一個(gè)課題。

而且，伴隨著新一輪新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，為了充分有效就業(yè)和獲得更好的發(fā)展等，農(nóng)村人口或新市民等，在流動(dòng)方向上，非常有可能會(huì)向這些優(yōu)勢(shì)城市聚集。

所以，從這個(gè)角度來(lái)看，超特大城市如有應(yīng)對(duì)這些變化，而合理容納這些急速涌入的人流等，將是一個(gè)重大考驗(yàn)。

這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了，大家可以去查一下最近幾年的城市人口凈流入的情況。

新人口，為何去進(jìn)入某一個(gè)城市，說(shuō)到底就是相對(duì)工作好找、待遇不錯(cuò)，能獲得更好的發(fā)展，并且，據(jù)波哥看樓市觀察，這個(gè)趨勢(shì)可能還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，也即未來(lái)，這些城市如不能妥善規(guī)劃，未來(lái)會(huì)更加麻煩。

其中，廣大的城中村的優(yōu)質(zhì)空間，就是一個(gè)有效的空間容器和載體。

◢ 二是，在本輪大趨勢(shì)下，城中村所在空間的地位和價(jià)值不斷凸顯出來(lái)，如上所述，此類(lèi)空間不可能只進(jìn)行簡(jiǎn)單的改造和整治就完事，在世界性大趨勢(shì)的推動(dòng)、產(chǎn)業(yè)裂變大潮、城市價(jià)值重塑等新嬗變下，過(guò)去的城市更新的通常模式，業(yè)已遇到了很大從沖擊，過(guò)去的修修補(bǔ)補(bǔ)、搞幾個(gè)所謂的微改造、繼續(xù)去賣(mài)地和座房地產(chǎn)等，在全球性產(chǎn)業(yè)模式改變的大浪潮下，先前的模式和套路，都遇到了重大瓶頸，城中村上下空間、現(xiàn)在和未來(lái)價(jià)值構(gòu)造等方面，有了更多更新的打法，必然，會(huì)出現(xiàn)新一輪新陳代謝的變化。

上述22座超大特大城市，在新時(shí)代新趨勢(shì)大浪的沖擊中，將成為國(guó)內(nèi)首當(dāng)其中之所在。

畢竟，誰(shuí)叫你這么厲害呢？萬(wàn)千寵愛(ài)集于己身。

未來(lái)龐大的流動(dòng)人口，不愛(ài)你，還能去愛(ài)誰(shuí)呢？

眾多優(yōu)勢(shì)資源快速聚合，22個(gè)超大特大城市，從2025年起，將會(huì)迎來(lái)更多的幸福的煩惱。

據(jù)波哥看樓市觀察，在上述眾多的舊新需要的化學(xué)反應(yīng)下，22座超大特大城市中的城中村，在規(guī)劃思考、價(jià)值再造和煥新、人城產(chǎn)發(fā)展模式等重大方面，絕然會(huì)超越過(guò)往，會(huì)帶來(lái)很多的新的變化和氣象。

故而，一言以蔽之：

在這個(gè)過(guò)程中，拆遷的事情肯定會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，又一大波拆遷潮的出現(xiàn)，也將是必然的。

部分人，一夜暴富或發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，或許又會(huì)出現(xiàn)。

比如，每日經(jīng)濟(jì)新聞去年10月24日?qǐng)?bào)道：

“在上海內(nèi)環(huán)區(qū)域一處高層住宅小區(qū)，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)多處都張貼著房屋征收告示。

兩幢16層的電梯商品房、百余戶(hù)居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過(guò)程中較為少見(jiàn)。而且，200多萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)僅是小區(qū)貨幣化安置中的一項(xiàng)。

有小區(qū)業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，小區(qū)房屋評(píng)估價(jià)格加上各項(xiàng)補(bǔ)貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬(wàn)元，大戶(hù)型的拆遷款可達(dá)2000多萬(wàn)元。”

雖然是上海的案例，但，實(shí)際上已經(jīng)印證了上面的許多說(shuō)法。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)有一句話：

整體一夜暴富不可能，但存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

什么是“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”，就是主力的重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)城市，才有這個(gè)可能性，不就是上述22個(gè)超大特大城市的相關(guān)價(jià)值嗎？

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請(qǐng)點(diǎn)贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！