2025，東莞首宗招拍掛宅地成交！此次成交無(wú)疑給東莞樓市注入信心。

由華潤(rùn)置地和濱海灣置業(yè)聯(lián)合，以總價(jià)12.3億，拿下濱海灣新區(qū)交椅灣板塊一宗宅地，成交樓面價(jià)為15514元/平！

本次拍地，共有2家房企出價(jià)，早上9點(diǎn)半左右開始報(bào)價(jià)，最終經(jīng)過29輪報(bào)價(jià)后成交，這樣熱鬧的場(chǎng)面久違了。

該地塊，是濱海灣新區(qū)成立以來(lái)，紅線內(nèi)第二宗成交的招拍掛宅地。

而之前成交的首宗宅地，為2022年濱海潤(rùn)府地塊（住宅成交樓面價(jià)為18241元/平），與本次出讓地塊僅一路之隔，目前尾盤在售。

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地塊素質(zhì)不錯(cuò)，全方位選手

先來(lái)看地塊詳情。

編號(hào)2025WR001號(hào)地塊，用地面積為25952平，容積率≤3.2，總建面為83045平。

配建要求方面，競(jìng)得者須無(wú)償配建一所建面不少于3758平、不少于12個(gè)班幼兒園（360個(gè)學(xué)位）。

另外，還需須無(wú)償配建約4067平道路（A街坊規(guī)劃一路），移交濱海灣新區(qū)管委會(huì)。

①地段佳，配套全

地塊位于濱海灣新區(qū)交椅灣板塊，地段價(jià)值擺在那，旁邊就是濱海潤(rùn)府。

配套很不錯(cuò)，不僅是規(guī)劃上，還有不少已建成的。

譬如，附近約500米范圍內(nèi)，有九年一貫制的濱海灣未來(lái)學(xué)校、濱海灣文體公園、濱海灣國(guó)際開放創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)社區(qū)、濱海1號(hào)等等。

其中，值得拿出來(lái)一提的是，濱海灣未來(lái)學(xué)校公布將新建高中校區(qū)，教育資源短板補(bǔ)齊。

濱海灣未來(lái)學(xué)校

并且，與之一路之隔，由華潤(rùn)置地打造的萬(wàn)象濱海購(gòu)物村，也將計(jì)劃在今年開業(yè)。

交通方面，近鄰東莞地鐵2號(hào)線三期的交椅灣站（在建），以及東莞地鐵3號(hào)線一期的交椅灣北站（規(guī)劃）。

同時(shí)，周邊已建了不少企業(yè)人才房，去年9月份OPPO人才房已全面封頂，還有vivo等等。

OPPO人才房 圖源中建一局

02

地塊有不少優(yōu)勢(shì)

總結(jié)先放開頭：地價(jià)抵、供應(yīng)缺、政策優(yōu)。

①樓面價(jià)相對(duì)更低

2025WR001號(hào)地塊，剔除配建后，起拍樓面價(jià)為14454元/平，較濱海潤(rùn)府地塊，其住宅樓面價(jià)為18241元/平。

交椅灣首拍地塊

并且，目前板塊內(nèi)的濱海潤(rùn)府已是尾盤，售價(jià)約3.5萬(wàn)/平；粗略計(jì)算，2025WR001號(hào)地塊，顯然有不少利潤(rùn)空間。

另外，售價(jià)方面也和產(chǎn)品有關(guān)，比如改善類的新盤，往往都會(huì)比剛需類新盤價(jià)格要高。

②新區(qū)新房供應(yīng)缺

從供應(yīng)上來(lái)看，2025WR001號(hào)地塊也不愁賣。

因?yàn)椋聟^(qū)內(nèi)宅地的供應(yīng)，一直比較謹(jǐn)慎。

剔除各大企業(yè)的人才房，包括本次掛牌，濱海灣新區(qū)內(nèi)的商住地、宅地供應(yīng)僅2宗。

需求量也不少。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)，板塊內(nèi)的濱海潤(rùn)府以全年成交633套，拿下2024年?yáng)|莞住宅成交套數(shù)TOP1。

③交椅灣內(nèi)首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目

政策方面，是關(guān)于住宅新規(guī)。

2025WR001號(hào)地塊，將是交椅灣首個(gè)新規(guī)項(xiàng)目，整體的戶型設(shè)計(jì)，使用率方面將大大提高，舒適度、居住體驗(yàn)感會(huì)更好。

因此，對(duì)于拿地房企來(lái)說，該地塊可謂是穩(wěn)賺不虧的靚地。

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適合打造成剛需、剛改類產(chǎn)品

那這地塊適合打造哪類產(chǎn)品呢？

小編認(rèn)為，適合打造剛需、剛改類產(chǎn)品。

從土地條件上來(lái)看，地塊條件不差。

純住宅用地，無(wú)繁雜的配建，中等規(guī)模。

但其容積率不夠低，為3.2，海景也不是一線，高凈值人群接受度也不高，打造成純改善有點(diǎn)困難。

再參考板塊內(nèi)唯一新盤，濱海潤(rùn)府，其面積段為建面約95-143平的3-4房，深受購(gòu)房者認(rèn)可。

因此，2025WR001號(hào)地塊，打造成剛需、剛改類產(chǎn)品是個(gè)不錯(cuò)選擇。

若按照戶均建面約125平計(jì)算，未來(lái)能供應(yīng)近660套房左右，貨量也不算多。

那板塊內(nèi)有對(duì)手嗎？

交椅灣板塊內(nèi)暫時(shí)無(wú)，但新區(qū)紅線內(nèi)有，最近冒出了一新盤！

威遠(yuǎn)島首盤，鼎峰·海怡花園，項(xiàng)目于近日舉行了奠基儀式。

據(jù)了解，鼎峰·海怡花園將打造三個(gè)戶型，分別為建面約113/133/160平的4房，且在戶型設(shè)計(jì)上，采用了住宅新規(guī)，使用率可以達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)“0公攤”。

教育方面，項(xiàng)目周邊也有規(guī)劃，項(xiàng)目正對(duì)面是一塊教育用地，將建一所公立小學(xué)，具體將引入哪個(gè)名校暫未獲悉。

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