案情回顧

一些老舊小區(qū)內(nèi)，由于建筑物樓齡較長，部分外墻面已超過建筑物保修期，難免會出現(xiàn)松動(dòng)、脫落的情況。一旦外墻面脫落，給業(yè)主造成損害時(shí)，損失的賠償應(yīng)該由誰承擔(dān)呢？

跟著北京澤達(dá)律師事務(wù)所一起看看以下案例：

劉某居住在北京市東城區(qū)某小區(qū)，該小區(qū)系老小區(qū)。2022年7月，與劉某住同一棟樓的9樓鄰居陳某對自家房屋陽臺進(jìn)行封閉改造。由于小區(qū)沒有專門的停車位，劉某還有小區(qū)不少業(yè)主的車都停在樓下。

2022年8月某天，正值暴雨天氣，樓上墻皮突然掉落，正好砸到劉某停在樓下的車。劉某下樓查看，發(fā)現(xiàn)車窗受損，劉某后聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司核實(shí)確認(rèn)情況，經(jīng)物業(yè)公司核實(shí)，是9樓陳某家陽臺外墻皮脫落所致。之后，劉某對車窗進(jìn)行維修，花費(fèi)2000元。

此后，劉某曾先后找物業(yè)公司和陳某協(xié)商，要求進(jìn)行賠償，但物業(yè)公司與陳某相互推脫，物業(yè)公司讓找陳某要，陳某則讓劉某找物業(yè)公司要。劉某幾次協(xié)商無果，將陳某及物業(yè)公司共同起訴至法院，要求連帶賠償車輛損失。

法院判決

法院經(jīng)審理認(rèn)為，建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

首先，涉案建筑物脫落處系建筑物外墻面，其對應(yīng)部位系涉案建筑物房屋地板延伸處，系該建筑物原有部分，并非住戶自行封堵添附部分，故脫落處所屬外墻面應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位，向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，其負(fù)有就建筑物共有部分維修、管理的義務(wù)。

其次，原告劉某所有的車輛被涉案建筑物脫落的外墻面砸壞，物業(yè)公司應(yīng)對其損失承擔(dān)賠償責(zé)任。結(jié)合已查明的事實(shí)，物業(yè)未提交證據(jù)證明其盡到了維修、管理義務(wù)，亦未提交證據(jù)證明其曾就涉案建筑物的外墻維修問題向業(yè)主或業(yè)主大會征求意見。

被告陳某系小區(qū)業(yè)主，對建筑物業(yè)主共有部分不負(fù)維修、管理責(zé)任，原告亦未提交證據(jù)證明其封裝陽臺的行為與墻皮脫落具有因果關(guān)系，故原告要求陳某就其車輛修理費(fèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請求，于法無據(jù)，法院不予支持。

最終，法院判決物業(yè)公司賠償劉某車輛維修費(fèi)2000元。

澤達(dá)分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

物業(yè)公司負(fù)有接受業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的義務(wù)，對外墻面等業(yè)主共有部分應(yīng)當(dāng)做好維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)排查風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦發(fā)現(xiàn)建筑物外墻面存在松動(dòng)、脫落，應(yīng)予足夠重視，做好相應(yīng)的提示，如設(shè)置警示標(biāo)志、拉設(shè)警戒線等，并及時(shí)啟動(dòng)維修程序。

僅以張貼安全標(biāo)識的方式提示居民，難以解決根本問題，且存在較大的安全隱患，如遇維修基金不足，應(yīng)盡快提請業(yè)主大會討論確定維修方案。

本案中，物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位，對建筑物共有部分負(fù)有維修、管理義務(wù)。根據(jù)法律規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)屬于建筑共有部分，相應(yīng)的維修應(yīng)當(dāng)由管理人承擔(dān)。物業(yè)公司雖稱其張貼提示牌、并提醒業(yè)主加強(qiáng)防范，但并未及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)、消除隱患，致使原告車輛被砸，物業(yè)公司對此具有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法律規(guī)定：

《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

律師寄語

在日常工作中，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對從業(yè)人員的安全培訓(xùn)，明確物業(yè)管理職責(zé)。物業(yè)公司也要建立安全管理工作機(jī)制，有條件的應(yīng)配備專人對小區(qū)進(jìn)行定期安全巡視，對于日常工作中發(fā)現(xiàn)的安全隱患做到及時(shí)處理、有效管理。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 張晶晶